처분청이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분내용청구인은 경기도 남양주군 화도읍 OO리 OOOOOO 전 188㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은리 OOOOOO 전 152㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)를 88.5.9 취득하여 93.8.12 양도하고 94.5.31 실지거래가액(취득가액 83백만원, 양도가액 103백만원)으로 양도소득세 확정신고를 하였다.처분청은 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.5.16 93년도 귀속분 양도소득세 40,572,230원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.7.12 이의신청 및 96.10.14 심사청구를 거쳐 96.12.12 심판청구를 OO하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지

① 및 ②를 경기상승시기에 취득하여 하락시기에 부채로 인하여 부득이 양도한 것으로 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서와 거래사실확인서를 첨부하였는데 쟁점토지②의 매도자인 OOO가 착오로 잘못 회신한 내용만을 이유로 신고한 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지①은 취득가액이 확인되지 아니하고 쟁점토지②는 청구인이 37백만원에 취득하였다고 신고하였으나 매도인인 OOO의 회신내용에 의하여 23백만원에 취득한 것으로 확인되므로 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호와같은법 제97조제1항 제1호 (가)에서 「부동산의 양도 및 취득가액의 계산은 기준시가에 의거 결정한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고,같은법 시행령 제166조제4항 제3호에서 「위 법 규정의 단서조항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 결정한다」고 규정하고 있으며,같은조 제5항 제2호에서는 「제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지①과 ②를 각각 청구외 OOO와 OOO에게 양도한 후 실지거래 취득 및 양도가액으로 양도소득세 확정신고를 하면서 이의 증빙으로 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 제출하였는 바 이를 살펴보면,매매계약서의 경우 부동산 중개인의 입회하에 작성되는 것이 통상적인 부동산 거래관행임에 비추어 양도관련 매매계약서는 부동산 중개인 없이 당사자간에 작성되었으며, 취득관련 매매계약서에는 부동산 중개인이 OOO으로 되어 있으나 중개업소 명칭도 없으며, 동 주소지도 쟁점토지

① 및 ②의 소재지(경기도 남양주군 화도읍 OO리 OOOOOO 및 OOOOOO)가 아닌 청구인 주소지(서울특별시 동대문구 OOO동 OOO)의 인근(서울특별시 동대문구 OOO동 OOO)으로 되어 있는데, 통상 부동산 거래가 매매물건의 소재지 또는 그 인근에 있는 부동산 중개인의 중개로 이루어지고 있는 점등을 감안할 때 신빙성이 있는 것으로 보기 어려우며,양도관련 거래사실확인서의 경우 매수인 OOO 및 OOO가 각각 작성하였으나, 취득관련 거래사실확인서는 위의 중개인 OOO이 작성한 것으로 되어 있는 바, 일반적으로 거래사실확인서는 이로 인하여 거래당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 않는 한 작성자가 인지상정으로 별 부담없이 거래상대방등이 요구하는 대로 작성해 주는 경우가 있을 수도 있는 것으로 인식될 수 있으므로 이것만으로는 객관적으로 신뢰성이 인정된다고 볼 수 없을 것이며, 대금지급관련 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙의 제시가 없는 한 동 거래사실확인서에 기재된 실지거래가액을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 하겠다.또한 처분청이 쟁점토지①과 ②의 전 소유주인 청구외 OOO과 OOO에게 각각 쟁점토지①과 쟁점토지②의 양도한 가액을 조회하였던 바, 쟁점토지①의 경우 반송되었으며, 쟁점토지②의 양도인인 OOO는 청구인이 처분청에 신고한 실지거래 취득가액(37백만원)과 달리 23백만원에 거래한 것으로 회신하였다. 이와 관련하여 청구인은 양도인 OOO가 착오로 잘못 회신하였다고 주장하나, 주장만 할 뿐 이와 관련하여 아무런 증빙도 제시하지 못하고 있다.한편 건설교통부에서

96. 4/4분기에 발표한 「연도별 지가동향」에 나타난 경기도 남양주군의 지가상승율에 의하면 쟁점토지

① 및 ②의 취득 및 양도가 이루어진 88～93 기간동안 152.2% 상승한데 비하여 청구인이 신고한 실지거래취득 및 양도가액에 의하면 24.1% 상승한 것에 불과하다.위의 사실 및 정황으로 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 해당된다고 볼 수 없으므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.