신고한 실지거래가액의 인정 여부(기각)

실지거래가액으로 신고한 양도가액이 그 양수인이 확인한 가액과 차이가 나고 신빙성없어 기준시가로 과세함은 정당함

1. 사실 청구인은 경기도 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOO 대지 557.8㎡ 및 건물 2,828.32㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.5.6 취득하여 1998.6.21 양도하고 1999.6.17 실지거래가액(취득가액 : 2,500,000,000원, 양도가액 : 2,310,000,000원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가(취득가액 : 930,511,840원, 양도가액 : 1,065,492,120원)를 적용하여 양도차익을 산정하고 2001.6.8 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 40,525,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 양도소득세 실사과정에서 쟁점부동산의 취득가액을 인정하였으나 그 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하였는 바, 쟁점부동산의 실지 양도가액 2,310,000,000원은 임대보증금 200,000,000원과 금융채무 1,100,000,000원을 양수인이 인수하고, 나머지 1,010,000,000원은 양수인인 청구외 김OO 소유인 남양주시 화도읍 OO리 O OOOO의 임야 3,005평(이하 “다른임야”라 함)을 550,000,000원으로 평가하여 대물변제받았고, 460,000,000원은 현금으로 지급받았는데도 위 양도가액에 대하여 특별한 사유없이 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 부과한 이 건 양도소득세는 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서를 보면 양수인이 다른임야로 쟁점부동산에 양도가액을 대물변제한다는 내용이 없이 금융채무 1,100,000,000원과 임대보증금 200,000,000원을 제외한 계약금 110,000,000원과 중도금 400,000,000원, 잔금 500,000,000원이라고 기재되어 있고, 청구인의 남편인 최OO도 계약일에 110,000,000원, 중도금 일자에 현금 대신 다른 임야를 550,000,000원으로 평가하여 소유권 이전받았으며, 잔금 350,000,000원을 현금으로 수령하였다고 확인하고 있으나 쟁점부동산의 양도한 계약서와 다른 임야로 대물변제받기로 한 계약서의 일자가 모두 1998.6.11로 되어 있고, 쟁점부동산의 양수자인 김OO은 청구인이 처분청에 제출한 계약서는 허위로 작성한 계약서이며, 실지로는 금융채무 1,100,000,000원과 임대보증금 200,000,000원을 포함하여 김OO이 소유하고 있던 다른임야 및 주택 2채와 금전거래없이 교환하였다고 확인하고 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당한다 할 것이어서 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서「양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서「법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～

2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 이OO은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 2,500,000,000원임을 확인하고 있으며 동 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 1999.6.17 양도가액이 2,310,000,000원인 부동산매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였고 처분청은 청구인의 남편인 최OO와 쟁점부동산을 양수한 김OO으로부터 확인서를 징취하였는 바, 청구인이 신고한 가액(부동산매매계약서)과 최OO 및 김OO이 확인한 쟁점부동산의 실지거래가액을 비교하면 아래 표와 같다. (단위 : 백만원)

기준시가

매매계약서

최OO 확인

김OO 확인

비고

취득가액

930

2,500

-

-

·실가 확인됨

양

도

가

액

금융채무

1,100

좌동

좌동

·다툼 없음

임대보증금

200

좌동

좌동

계약금

110

좌동

1,700 2」 2」

·최OO는 계약금과 잔금을 현금으로 수령하였다고 하나, 김OO은 현금거래가 없었다고 확인

중도금

400

550 1」 1」

잔금

500

350

합계

1,065

2,310

2,310

3,000

1」다른임야등을 550백만원으로 평가하여 대물변제받았다고 확인 2」 〃 1,700백만원으로 계산하여 대물변제하였다고 주장

(3) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는 경우는 양도자가 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우로서 그 신고한 실지거래가액이 신빙성이 있어야 하는 것이나, 위의 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 당초 처분청에 신고한 양도가액(2,310,000,000원)과 양수인인 김OO이 확인한 가액(3,000,000,000원)간에는 서로 차이가 있는 등 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청이 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가를 적용하여 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.