임대아파트 공사와 별도로 계약한 발코니 확장공사에 대한 부가가치세 과세 여부(기각)

임대아파트 신축공사시 임대차계약과 별도로 임차계약자와 공급 계약한 발코니 확장공사(분양전환가액에 포함되지 않음)를 중간지급조건부 용역 공급으로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구법인은 주택 신축판매·임대업을 영위하고 있는 사업자로, 2007년 1기 부가가치세 확정신고시 23,772,370원의 일반환급신고를 하였다.처분청은 부가가치세 일반환급 현지확인조사를 실시하여 청구법인이 경기도 OOO OOOOOOOO OOOOO OOOOO(OOOOOO OOOOO OOOO OOOOOO OOO O OO O OOOO OOO OO OOOOOOOO OO) 신축공사와 관련하여 임차계약자와 별도로 공급 계약한 발코니 확장공사(이하 “쟁점공사”라 한다)의 공급가액 합계 509,436,362원(2006년 1기 268,227,272원, 2006년 2기 7,927,272원, 2007년 1기 233,281,818원)이 매출신고 누락되었음을 확인하고, 2007.11.7. 청구법인에 부가가치세 59,266,450원[2006년 1기 32,683,460원, 2006년 2기 922,140원, 2007년 1기 1,888,480원(환급신청액 23,772,370원에서 매출누락액의 매출세액 23,328,041원을 차감)]을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 쟁점아파트와 관련하여 2005.3.10. 임차인 모집공고를 하여 임대차계약을 하였고, 2005.12.2.건축법 시행령 제2조개정으로 발코니가 다양한 용도로의 사용이 허용됨에 따라 임차인들의 동의를 얻어 2006.5월부터 쟁점공사 계약을 하였는 바, 공사대금은 계약시 20%, 2007.1.30. 20%, 입주지정일에 60%를 각각 받기로 하였다.쟁점아파트는 민간건설 임대주택이고 쟁점공사는 분양전환시까지는 아파트와 독립적으로 분리되어 공급될 수 없으므로 임대의무기간 동안에는 재화의 양도가 아니며, 임대의무기간이 종료되어 쟁점아파트가 양도되는 시기를 쟁점공사의 공급시기로 보아야 한다.쟁점공사 대금은 임대기간 종료 후 임대보증금과 같이 분양대금으로 전환되므로 쟁점공사의 역무를 제공받는 자는 쟁점아파트의 소유자인 청구법인이고 임차인은 쟁점아파트를 사용하는 자일 뿐으로 쟁점공사 대금은 재화를 사용하는 대가로써 임대보증금에 대한 할증금에 해당한다.금융감독원에 민간건설 임대아파트의 회계처리에 대해 질의한 결과 임대기간 동안에는 금융리스가 아닌 운용리스로 적용하는 것이 타당하다고 회신하였는 바, 청구법인이 운용리스자산인 쟁점아파트를 건설하면서 준공이전에 쟁점공사를 하고 임차인에게 받은 쟁점공사 대금은 임대보증금이므로 부가가치세 과세대상이 아니다.

나. 처분청 의견

쟁점공사는 임차계약자 중 특정다수인의 신청에 의해 시공하고 임대보증금과 별도로 대금을 수금하고 있으며, 임대차계약서에는 계약이 종료되거나 해제 또는 해지되어 임차인이 청구법인에게 주택을 명도함과 동시에 임대보증금을 반환한다는 규정이 있으나, 쟁점공사 계약서에는 임대차계약서와 같은 ‘임대보증금의 반환’에 대한 내용이 없어 쟁점공사 대금이 임대보증금이라는 주장은 설득력이 없다.청구법인은 쟁점공사 시공업체로부터 매입세금계산서를 수취하여 2007년 1기 매입세액으로 공제하였고, 쟁점공사 대금을 임대보증금과는 별도로 “임대확장 선수금”으로 계정별 보조원장에 계상하고 있는 바, 이는 임대보증금과는 별개의 과목으로 공사에 대한 선수금 성격이다.쟁점공사 대금은 최초 계약시부터 약 2년 동안 3회에 걸쳐 계약금,중도금, 잔금을 지급하는 것으로 되어 있고, 청구법인은 실제로 공사대금을 계약서 내용에 따라 수금하였으므로, 쟁점공사는 “중간지급조건부” 용역의 공급에 해당하며, 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때이므로 계약금, 중도금, 잔금 수금시기를 공급시기로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점임대아파트 신축공사시 임대차계약과 별도로 임차계약자와 공급 계약한 발코니 확장공사를 중간지급조건부 용역 공급으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법제1조【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.제7조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.제9조【거래시기】

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.

④ 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제12조【면 세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항의 규정에 의하여 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

(2)부가가치세법 시행령 제22조【용역의 공급시기】법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. (단서 생략)

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때(3)부가가치세법 시행규칙 제9조【재화 또는 용역의 공급시기】

① 영제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 2007년 1기 부가가치세 확정신고시 일반환급신고를 한데 대해 처분청은 현지확인조사를 실시하였고 쟁점공사 대금이 매출신고 누락되었음을 확인하여 청구법인에 이 건 부가가치세를 경정고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 쟁점공사 대금이 임대보증금에 해당하며, 쟁점공사는 분양전환시까지 쟁점아파트와 분리되어 공급될 수 없으므로 공급시기를 쟁점아파트가 양도되는 시기로 보아야 한다는 주장이고, 처분청은 쟁점공사 대금은 임대보증금과 별도의 대금이며, 쟁점공사는 중간지급조건부 용역이므로 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때이라는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 청구법인이 제출한 쟁점아파트 임차인 모집공고문, 발코니확장 공사계약 안내서 등에 따르면, 청구법인은 2005.3.10. 임차인 모집공고를 하여 임대차계약을 하였고, 쟁점공사는 2006.4.27.부터 임대차계약을 완료한 임차계약자들을 대상으로 신청을 받아 신청자에 한해 별도 계약한 것으로 나타난다. (나) 쟁점아파트 임대차계약서 제12조에는 임대보증금의 반환에 대해 규정하고 있고, 【특약사항】제2조는 임대보증금을 분양전환가격으로 한다고 명시하고 있으나, 쟁점공사 계약서에는 계약이 해지될 경우 임차인이 납부한 계약금을 청구법인에게 배상한다는 규정 외에 쟁점공사 대금이 임대보증금에 해당된다거나, 분양전환가격에 포함된다는 규정은 없는 것으로 확인된다. (다) 청구법인이 제출한 계정별보조원장에 따르면, 청구법인은 쟁점공사의 계약금 및 중도금을 수령하여 임대보증금이 아닌 임대확장선수금 계정으로 기장하고 있는 것으로 나타난다. (라) 청구법인이 제출한 건설공사 표준하도급계약서와 처분청이 제출한 쟁점공사 도급관련 자료에 따르면, 청구법인은 쟁점공사 시공업체로부터 공급가액 692,727천원의 매입세금계산서를 수취하여 2007년 1기 매입세액으로 공제한 것으로 나타난다.

(마) 청구법인이 제출한 금융감독원 질의회신 공문 사본에 따르면, 임대후 분양을 목적으로 하는 민간건설 임대아파트에 대해서는 운용리스로 회계처리하는 것이 타당하며, 임대주택은 운용리스자산으로 계상하고 임대보증금 총액은 별도의 부채로 계상하는 것이 타당하다고 회신하고 있다. (바) 위 사실과 관계법령을 종합하여 보면, 쟁점공사는 임대차계약을 완료한 임차계약자를 대상으로 신청을 받아 임대차계약과 별도로 특정다수인과 계약하여 공급되었고, 쟁점공사 계약서에 쟁점공사 대금이 분양전환시 분양전환가격에 포함된다는 규정이 없으며, 쟁점공사 대금을 임대보증금과는 별도로 계정별 보조원장에 계상하고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점공사 대금은 임대보증금이라기 보다는 임차인이 사용편의를 위해 지출한 비용으로서 청구법인이 이를 변제할 의무는 없는 것으로 보여지므로 부가가치세 과세대상에 해당한다 할 것이다. 한편, 쟁점공사는 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날로부터 잔금을지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상이므로 중간지급조건부용역의 공급에 해당하므로 쟁점공사 대금의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기가 되는 것으로 판단된다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점공사 대금이 매출신고 누락되었다 하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.