택지개발로 개별공시지가가 고시되지 않은 토지의 취득가액을 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부(경정)

택지개발사업으로 형질이 변경된 토지로서 개별공시지가가 새로 고시되지 아니한 토지는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여 취득가액을 산정하는 것이 타당함

1. 사실 및 처분개요 청구인은 청구외 한국토지개발공사가 대전광역시 서구 OO동 OOO 전 645㎡(이하 “종전토지”이라 한다)를 택지개발하여 91.3.4 부지조성공사가 완료된 OO지구 OOOO OOO 대지 199.9㎡(이하 “택지개발토지”라 한다)를 91.4.29 청구외 한국토지개발공사로부터 취득한 후 택지개발토지에서 환지된 대전광역시 서구 OO동 OOO 대지 200㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)지상에 92.1.7 건물 493.24㎡를 신축하여 94.4.19 쟁점토지와 건물을 청구외 OOO에게 양도하고 95.5.31 쟁점토지의 취득일을 93.4.16로 하고 개별공시지가(1,100,000원/㎡)를 적용하여 산정한 취득가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지 및 건물의 양도차익을 계산하면서 쟁점토지의 양도가액은 94년 개별공시지가(1,100,000원/㎡)를, 취득가액은 종전토지에 고시된 90년 개별공시지가(110,000/㎡)를 적용하여 96.12.16 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 117,189,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.10 이의신청, 97.4.15 심사청구를 거쳐 97.8.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구외 한국토지개발공사가 OO택지개발사업으로 분양한 토지로서 쟁점토지를 취득할 당시 택지개발로 인하여 개별공시지가가 고시된 바 없으므로 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 소관세무서장이 평가한 가액을 적용하여 취득가액을 산정하여야 함에도 쟁점토지와 지목이 다르고, 이용상황에 있어서도 비교할 수 없는 종전토지의 개별공시지가로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지 취득 당시인 90년도에 종전토지에 대하여는 개별공시지가가 고시되어 있는 반면, 택지개발토지에 대하여는 고시된 개별공시지가가 없으므로 쟁점토지는 그 취득당시에는 아직 택지개발공사가 진척되지 않았고 오히려 종전토지에 의한 특성조사가 용이하여 그 개별공시지가를 조사·고시한 것이라고 볼 수 있고, 그 후 91년도에 택지개발토지에 대하여 개별공시지가가 조사 고시된 것은 공사진척이 사실상 완성단계에 이르러 택지개발토지에 대하여 개별필지로서 인식이 가능하여 동 택지개발토지에 대하여 개별공시지가가 고시된 것이라 할 것이므로 처분청이 취득당시의 가액을 종전토지에 대한 개별공시지가를 적용하여 산정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

택지개발로 개별공시지가가 고시되지 않은 쟁점토지의 취득가액을 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제60조 에는 「제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.」고 규정하고 있고 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목에서 「 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 토지의 경우에는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.」고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항에는「영 제115조 제1항 제1호 가목단서에서 “총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액” 이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장(소관세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 다른 경우로서 소관세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 90.9.21 청구외 한국토지개발공사와 택지개발토지를 취득하기로 매매계약을 체결하여 91.4.29 매매대금을 청산하였고, 92.1.29 위 토지에 4층 건물 493.24㎡를 신축하여 92.3.30 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였으며, 93.1.30 위 토지가 쟁점토지로 환지처분됨에따라 93.7.6 청구인 앞으로 소유권이전등기한 후 94.4.19 쟁점토지와 건물을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 토지매각원부, 등기부등본에 의하여 확인된다. 쟁점토지의 취득면적은 200㎡이며, 쟁점토지의 양도가액과 건물의 취득 및 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 종전토지는 지목이 전으로서 90.8.31 고시된 90년도 개별공시지가가 ㎡당 110,000원이고, 택지개발토지는 91.6.29 고시된 91년도 개별공시지가가 ㎡당 850,000원인 사실이 개별공시지가확인원에 의하여 확인된다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 종전토지에 대하여 고시된 90년 개별공시지가(110,000원/㎡)를 적용하여 산출한 데 대하여 청구인은 쟁점토지의 취득당시의 토지, 즉 택지개발토지에는 고시된 개별공시지가가 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 소관세무서장이 평가한 가액으로 산출하여야 한다고 주장함으로써 다툼이 있다.

살피건대, 97.2월 국세청이 마련한「개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가지침」을 보면, “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)”에는 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 대법원 판례(96누 8734, 97.6.24)에 의하면, “환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 그 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 한다.”고 하고 있는 점을 볼 때 택지개발사업으로 형질이 변경된 취득당시의 쟁점토지는 종전토지와는 다른 토지로 보아야 하고, 개별공시지가가 새로 고시된 바 없으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다 하겠다. 그렇다면, 쟁점토지의 취득가액은 구 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다. (국심 97부 300, 97.9.12 같은 뜻) 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.