일괄양도한 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액은 매매계약서상의 구분가액을 적용해야 한다는 청구주장의 당부

청구인은 매매계약서에 첨부된 합의서의 의하여 토지 및 건물의 구분가액이 확인되므로, 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 합의서상의 토지 및 건물의 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 청구인이 입증하지 못하고 있으므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.3.24. OOO 99-2 토지 440.7㎡ 및 건물 262.79㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ㈜OOO건설에게 OOO원에 양도하였으며, 2011.5.31. 양도가액은 기준시가에 따라 안분(토지 OOO원, 건물 OOO원)하고, 취득가액은 환산(토지 OOO원, 건물 OOO원)하여 양도소득세를 신고납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 위 토지를 1999.2.11. 임의경매를 원인으로 취득한 사실을 확인하고 토지의 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로 하여 2012.7.5. 청구인에게 20011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 토지의 환산취득가액을 부인하면서, 청구인의 신고내용대로 기준시가에 따라 안분계산한 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 부동산매매계약서에 첨부된 합의서에 의하면 토지와 건물의 양도가액이 OOO원과 OOO원으로 구분되어 있음이 확인되므로 동 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 당초 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 신고하였으므로 토지의 취득가액만을 경정한 이 건 처분에 대하여 불복함은 합당하지 않은 점, 양도당시 전체 기준시가 중 건물이 차지하는 비율이 전체 양도금액 중 합의서상의 건물 분 양도금액이 차지하는 비율에 비해 매우 적을 뿐 만 아니라, 합의서 외에 감정평가가액 등 합의서상의 토지 및 건물 양도가액이 당시의 시세가 반영된 정당한 가액임을 입증할 수 있는 증빙 또한 없으며, 양도 후 2달이 경과하기도 전에 당해 부동산을 양수한 ㈜OOO건설이 새로운 건물을 신축하기 위하여 당해 건물을 철거한 점 등을 미루어 볼 때, 이면 합의서상의 구분된 양도가액에 대한 객관적이고 합리적인 이유를 찾아 볼 수 없는 점, 토지 및 건물을 같이 양도하는 경우 별개로 안분하여 거래하지 않는 것이 일반적이며, 객관적이고 합리적인 이유 없이 임의적으로 산정한 가액을 인정할 경우, 일괄 양도하여 기준시가 등에 의해 안분 신고하는 경우와의 형평성에 문제가 발생할 수 있는 점, 청구인의 양도계약서 이면 합의서에 따른 토지 및 건물의 안분된 실지양도가액은 세부담 감소를 위해 임의적으로 기재된 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 이 건은 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되는 것으로 판단함이 타당하므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점부동산매매계약시 작성된 합의서에 의하면 토지와 건물의 양도가액이 구분되므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분(토지 OOO원, 건물 OOO원)하고, 취득가액을 환산(토지 OOO원, 건물 OOO원)하여 양도소득세를 신고한데 대하여, 토지의 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액(OOO원)으로 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 1999.2.11. OOO 99-2 토지 440.7㎡를 임의경매를 원인으로 OOO원에 취득하고, 그 지상에 건물 262.79㎡(근린생활시설)를 신축하여 보유하다가, 2011.3.24. 토지와 건물(쟁점부동산)을 ㈜OOO건설에게 OOO원에 양도한 것으로 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분하여 양도소득세를 신고하였으나, 당시 토지와 건물의 가액을 구분하여 거래하였으므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세가 경정되어야 한다며, 부동산매매계약서와 합의서를 제출하였다.

(4) 청구인과 ㈜OOO건설이 2011.1.19. 작성한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산의 거래가액이 OOO원으로 되어 있고, 이면합의서에는 토지의 가액이 OOO원, 건물의 가액이 OOO원으로 구분되어 있으나, 청구인과 ㈜OOO건설이 동 거래에 대한 세금계산서를 수수한 사실은 확인되지 않는다.

(5) 살피건대, 청구인은 토지와 건물의 양도가액이 구분되므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 일반적으로 토지와 건물의 가액은 양도자와 양수자의 이해관계에 따라 임의로 정할 수 있기 때문에 이를 그대로 인정한다면「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 가액에 근거하여 양도가액을 결정한 자, 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄양도한 자 등과 과세형평상 맞지 아니하는 결과가 초래될 수 있는바, 소득세법은 이러한 점을 고려하여 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하도록 하고 있으므로 청구인이 합의서상 토지와 건물의 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 입증하여야 할 것인데, 관련 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.