쟁점부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 확정결정일 이내에 실지거래가액의 증빙서류를 제출하였다 하더라도 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으므로 처분청이 이 건 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분의 개요 청구인은 1994.3.25 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1994.4.28 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 1995.5.31 청구인이 신고한 대로 양도차익을 산정하여 추가 고지세액이 없는 것으로 하여 신고시인 결정을 하였으나, 서울지방국세청의 처분청에 대한 업무감사시 이 건 처분청의 신고시인 결정의 일부내용(취득가액의 산정)이 잘못된 것으로 지적하여 처분청에 통보함에 따라 처분청이 기준시가로 양도차익을 다시 산정하여 1997.6.17 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 90,155,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.8.16 심사청구를 거쳐 1997.12.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 1994.4.28 자산양도차익 예정신고를 한 것에 대하여 처분청이 1995.5.31 신고시인 결정을 하고 동 결정내용을 청구인에게 통보한 사실이 없는 바, 동 결정은 과세표준확정신고기한이 지나지 않은 상태에서 있었으므로 확정결정으로 볼 수 없고 또한 결정내용을 청구인에게 통보하지도 않았으므로 적법한 결정이 있었다고 볼 수도 없으므로 이 건 처분청의 1997.6.16자 결정을 확정결정으로 보아야 하고 동 결정일 이전인 1997.6.10 청구인이 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하였음에도 실지거래가액에 대한 조사도 없이 기준시가로 과세한 처분은 부당하고,

(2) 설사 실지거래가액으로 과세할 수 없다고 하더라도 이 건 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 현저히 초과하는 경우, 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 과세하게 되면 실현되지 않은 소득에 과세하는 결과가 되므로 소득세법의 입법취지에 근본적으로 반할 뿐 아니라 납세의무자의 재산권을 심하게 침해하므로 이는 위법한 처분이며 따라서 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위내에서 양도소득세를 부과하여야 한다.

나. 국세청장 의견 서울지방국세청장은 청구인의 이 건 관련 과세적부심사청구에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하기 위하여는 예정신고 또는 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고하였어야 하나 청구인은 기준시가로 신고하였고 처분청이 동 신고에 대하여 이미 결정하였기 때문에 실지거래가액으로 결정할 수 없어 “불채택” 결정한 사실이 있고, 국세청예규 재일46014-1370(1996.6.5) 및 재일46014-2095(1997.9.4)에 의하면 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서 규정한 “결정일”은 확정결정일이라고 해석하고 있는 바, 청구인은 이 건 확정결정일 이후에 실지거래가액의 증빙서류를 제출하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부와 기준시가로 양도소득세를 결정하는 경우 동 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지 여부를 가리는데 있다

나. 관련법령

소득세법 제96조 (양도가액)에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에 “제94조 제1호. 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 제1호(취득가액) 가O에 “제94조 제1호. 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 (95.12.30 개정, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가O 단서에서 “당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.(생략) 2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 규정하고 있고, 같은조 제5항 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구주장 (1)에 대하여 본다.

(1) 청구인이 1994.3.25 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고 1994.4.28 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고를 한 사실, 처분청이 1995.5.31 청구인의 예정신고에 대하여 신고시인 결정을 하였으나 동 결정내용을 청구인에게 통보하지 않은 사실, 처분청이 이 건 과세처분전에 청구인에게 결정전통지를 하였고 청구인은 실지거래가액으로 과세받기 위하여 이 건 과세처분전인 1997.6.10 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액에 관한 증빙서류를 처분청에 제출한 사실 및 처분청이 1997.6.16 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정한 사실 등이 관련자료에 의하여 확인되고 있고, 이러한 사실에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

(2) 자산양도차익 예정신고에 대한 최초의 결정이 확정신고기한이 지난후에 있었다 하더라도 이를 확정결정으로 볼 수 없고 예정결정으로 보는 것이 타당하다 하겠는 바(국심93서 1066, 1993.9.17 합동회의, 같은 뜻임), 이 건 청구인의 1994.4.28자 자산양도차익 예정신고에 대한 처분청의 결정이 당해자산에 대한 확정신고기간내인 1995.5.31 있었으므로 동 결정을 예정결정으로 보는 것이 타당하다 하겠고 더구나 처분청은 동 예정결정을 청구인에게 통보한 사실도 없으므로 적법한 처분이 있었다고 볼 수 없다고 하겠다.

(3) 그렇다면, 이 건 처분청의 1997.6.17자 결정을 쟁점부동산의 양도에 대한 확정결정으로 보아야 할 것이고, 청구인이 처분청의 확정결정이 있기 전인 1997.6.10 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액에 관한 증빙서류를 처분청에 제출하였으므로 처분청은 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는지 여부를 조사한 후 그 조사결과에 따라 기준시가 과세 또는 실지거래가액 과세 여부를 판단하여 양도소득세를 과세하는 것이 실질과세원칙에 부합된다 하겠다. 따라서, 이 건 처분청이 청구인이 실지거래가액의 증빙서류를 1995.5.31자 신고시인 결정이 있은 후에 제출하였다 하여 실지거래가액을 조사하지도 않고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다 하겠으나,

(4) 이 건 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는지를 보면, 취득당시의 계약서는 통상적으로 사용되는 부동산 매매계약서이나 부동산중개인도 없이 거래당사자 사이에 작성되었을 뿐만아니라, 계약서상의 취득가액을 입증할 수 있는 금융거래 내역등 구체적이고 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 그 신빙성이 희박한 것으로 인정된다 하겠고, 양도당시의 계약서는 검인계약서로서 양도당시 고시되어 있던 쟁점부동산에 대한 국세청의 기준시가는 262,000,000원이고 동 검인계약서상의 양도가액은 198,000,000원으로서 통상 국세청의 아파트 기준시가는 사인간에 정상적으로 형성되는 시가의 70%～80% 수준에서 결정되는 관행으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 기준시가의 75% 수준의 가격으로 양도하였다는 것은 시가보다 현저히 낮은 가격에 양도할 만한 특단의 사정이 없는 한 받아들이기 어렵다 하겠으므로, 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 인정된다 하겠다. 따라서, 청구인이 확정결정일 이내에 실지거래가액의 증빙서류를 제출하였다 하더라도 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으므로 처분청이 이 건 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 청구주장(2)에 대하여 본다.

(1) 청구인은 이 건 기준시가로 과세한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하고 있어 실현되지 않은 소득에 과세하게 되는 결과를 가져오게 되므로 이는 위법한 처분이며 실질과세원칙에도 위배된다 하겠으므로 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위내에서 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하고 있으나,

(2) 청구주장(1)에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않고 있어 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정할 수 없다 하겠으므로 처분청이 이 건 기준시가로 과세한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지 여부를 알 수 없다 하겠다. 그렇다면, 기준시가로 과세한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는 것이 위법한 것인지 여부를 심리할 필요도 없이 단순히 청구인이 제출한 증빙서류에 근거하여 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위내에서 이 건 양도소득세를 부과하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.