쟁점부동산의 실지취득가액이 얼마인지 등

취득가액은 거래자 쌍방이 약정한 매매계약서상 가액 등을 말하는 것으로서 청구인은 동 근저당설정금액을 인수한 사실이 없으므로 근저당설정금액을 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 토지 2,541㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 OOO으로부터 OOO에 취득하고, OOO 토지 66㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 OOO에 취득한 것으로 소유권이전등기를 경료하고, 쟁점토지를 OOO 임의경매로 OOO에 양도한 후 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 경락가액인 OOO으로, 취득가액은 등기부등본상 매매가액인 OOO으로 하여 OOO 청구인에게2012년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO에게 빌려준 OOO의 채권을 변제받기 위하여 OOO의 담보대출이 실행되어 있던 쟁점①토지를 OOO으로 하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 위 채권금액으로 갈음하여 소유권이전등기하였는바, 청구인이 산정한 매매대금 OOO은 부채 OOO을 공제한 실질적인 자산가치를 기준으로 산정한 것이므로 실제 부동산 양수가액은 실질적 자산가치인 OOO에 담보대출금 OOO으로 보아야 하며, 처분청의 의견대로 위 OOO이 공동담보 대출이어서 전액 취득가액에 반영이 불가능하다고 하다면 공동담보의 경락가액 비율대로 산정한 금액 OOO은 취득가액에 포함되어야 하며, 이 경우에도 취득가액이 경락가액을 초과하여 청구인에게 양도소득세를 과세하는 것은 부당하고, 쟁점토지의 매각으로 인하여 실질적인 경제적 이득을 본 자는 전소유자인 OOO(담보대출의 채무자인 OOO) 및 OOO으로 양도소득세는 이들에게 부과되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 담보대출 금액 OOO을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 동 담보대출은 OOO 소유의 토지인 OOO(이하 “공동담보토지”라 한다)가 공동담보로 제공되어 이루어진 것으로서 OOO을 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않으며, 취득가액이라 함은 거래자 쌍방이 약정한 매매계약서상 가액을 말하는 것으로 청구인은 심판청구서에도 OOO으로 매매계약을 체결하고 매매대금은 채권금액으로 갈음하여 소유권이전등기하였다고 시인한 바가 있으며 매매계약서상에 약정되어있지 아니한 근저당 설정가액은 취득가액에 포함하지 아니하는 것이다.청구인은「국세기본법」제14조(실질과세원칙) 제1항 및 제2항에 따라 쟁점토지의 전소유자인 OOO, OOO 및 담보대출의 채무자 OOO에게 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하나, 양도소득세는 부동산을 양도한 자에게 납세의무가 있는 것으로 청구인은 본인의 채권을 대신하여 본 양도물건의 소유권을 이전받은 뒤OOO 임의경매로 매각한 것으로 이 건 양도의 행위·거래가 전소유자 OOO 등에게 귀속된다고 할 수 없으며 단순히 경매에 따른 이득을 본 것이 없다 하여 실질과세원칙에 위배된다 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지취득가액나. 관련법률소득세법제97조 [양도소득의 필요경비 계산 특례]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본에는 OOO 채권자 OOO, 채무자 OOO로 하여 쟁점토지 및 공동담보토지에 채권최고액 OOO의 근저당이 설정된 것으로 기재되어 있다.

(2) OOO 배당표(2012타경562, 부동산임의경매)에는 쟁점토지 및 공동담보토지의 매각대금이 OOO으로 기재되어 있고, 쟁점토지는 OOO에 경락된 것으로 확인되는바, 청구인은 공동담보의 경락가액 비율대로 산정한 금액OOO은 취득가액에 포함되어야 한다고 주장한다.

(3) 공증인가 법무법인 OOO의 공정증서(2008년 제1237호)에는 채권자 청구인, 채무자 OOO, 연대보증인 OOO 및 OOO으로 하여 OOO 차용한 OOO을 OOO까지 변제하는 것으로 기재되어 있고, OOO 작성된 각서에는 쟁점토지를 OOO까지 채권최고액 OOO으로 하여 근저당설정을 하는 것으로 기재되어 있다

(4) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 전소유자의 근저당설정금액 OOO을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 취득가액은 거래자 쌍방이 약정한 매매계약서상 가액 등을 말하는 것으로서 청구인은 동 근저당설정금액을 인수한 사실이 없으므로 근저당설정금액 OOO을취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 양도소득세는 부동산을 양도한 자에게 납세의무가 있는 것으로서 청구인은 본인의 채권을 대신하여 쟁점토지의 소유권을 이전받은 뒤 OOO 임의경매로 매각하여 청구인에게 쟁점토지에 대한 양도소득세 납세의무가 있으므로 이 건 양도소득세를 전 소유자에게 부과하여야 한다는 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.