실지거래가액으로 신고하였으나. 취득가액이 불분명하여 기준시가로 과세함은 정당함(기각)

매매계약서상의 실지거래가액에 대하여 구체적이고 객관적으로 입증할 수 있는 거래상대방의 사실확인서 및 금융자료 등을 제시하지 못하는 등 아파트에 대한 실제 취득가액이 확인되지 아니하는 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 사례

1. 처분 개요

청구인들(부부간임)은 1994.11.26 서울특별시 강남구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOO 건물 41.06㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 각각 2분의 1씩 공유로 취득하여 1998.2.13 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고한 후 양도소득세를 자진납부하였다.처분청은 청구인들이 신고한 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 1999.2.6 청구인들에게 1998년도 귀속분 양도소득세 8,320,180원을 각각 결정고지하였다.청구인들은 이에 불복하여 1999.5.4 심사청구를 거쳐 1999.9.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점아파트는 기준시가가 대폭상승 발표(74,500천원→105,000천원)되기 바로 전에 취득하여 기준시가는 실지취득가액의 50%정도밖에 반영되지 않았으며, 양도당시에는 IMF 영향으로 가격하락이 컸음에도 국세청 기준시가가 하향발표(144,500천원→107,500천원)되기 전에 양도하는 결과가 되어 취득 및 양도가액이 기준시가와 차이가 나게 된 것임에도 처분청이 구체적인 사실조사도 없이 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인들이 제시한 매매계약서의 양도가액은 기준시가 대비 106.4%로서 기준시가와 비슷한 가액으로 나타나고 있는데 반해 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가 대비 196%로서 현저히 높아 신빙성이 없다고 인정되며, 취득당시 소유권이전등기와 관련하여 지급한 영수증에 의하면 당해 아파트의 등록세가 1,260,000원으로서 그 당시 검인계약서상의 취득가액은 42,000,000원이라 할 것이므로 매매계약서상의 실지거래금액과는 상당한 차이가 있을 뿐만 아니라 청구인들은 제시한 매매계약서상의 실지거래가액에 대하여 구체적이고 객관적으로 입증할 수 있는 거래상대방의 사실확인서 및 금융자료등을 제시하지 못하는 등 쟁점아파트에 대한 실제 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 할 수 있으므로 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점아파트의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략).」고 규정하고,같은법 제97조제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(이하생략).」고 규정하고 있으며,같은법시행령 제166조제4항에서 「“대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1.～

2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고 있고,제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.또한,같은법 제100조제1항에서 「양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(이하생략).」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련법령의 규정을 종합하여 보면, 양도가액과 취득가액의 결정은 기준시가를 원칙으로 하고 있고, 양도가액과 취득가액중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가를 적용하도록 하고 있으며, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 이를 적용할 수 있으나 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 과세하도록 되어 있는 바, 처분청은 청구인들이 신고한 실지 취득가액이 제시증빙에 의하여 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 과세하였고, 청구인들은 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 쟁점아파트의 취득 및 양도당시의 기준시가와 청구인들의 신고가액을 비교하여 보면 다음과 같다.

취 득 시

양 도 시

양도차익

기준시가(A)

74,500,000원

144,500,000원

70,000,000원

실거래가(B)

146,000,000원

155,000,000원

9,000,000원

B/A(%)

195.9

107.3

12.9

(3) 쟁점아파트의 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 달리 다툼이 없으므로 취득가액에 대하여 살펴보면,청구인들이 신고한 취득가액은 기준시가에 비하여 현저히 높은 가격임에도 이러한 차이를 인정할 수 있는 객관적이고 합리적인 사유가 입증되지 못하고 있고, 청구인은 쟁점아파트의 실지취득가액과 관련한 증빙으로서 취득시 매매계약서, 부동산 중개인 OOO의 거래사실확인서 및 사업자등록증, 쟁점아파트의 등기비용 영수증 및 쟁점아파트 취득당시의 부동산 뱅크지상의 시세표등을 제출하고 있는 바, 부동산 뱅크지상에 나타나고 있는 쟁점아파트와 동일단지의 동일평수의 아파트 거래시세가 132,00,000원에서 138,000,000원으로 나타나고 있으나 청구인이 신고한 취득가액은 146,000,000원으로서 그 가액에서 차이가 있을 뿐만 아니라 거래당사자인 청구외 OO의 거래사실확인이나 동 거래내용을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등의 제시가 없으므로 제시된 증빙만으로는 신고한 취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다 하겠다.

따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.