주택의 실거래가액에 의한 양도가액이나 취득가액이 토지와 건물별 구분이불분명한 경우 건물의 양도가액 및 취득가액 계산방법(기각)

인정할 만한 증빙을 전혀 제시하지 않고 있어 청구인 주장을 받아들일 수 없는 반면에 처분청의 쟁점주택의 양도가액 및 취득가액 결정은 전시 법규정에 비추어 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 사 실 청구인은 서울시 영등포구 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 89.4.17 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 119평방미터와 지상건물 36.36평방미터(이하 “종전주택” 이라 한다)를 취득하여 구건물 멸실한 후 89.8.8 당해토지에 지하1층 지상2층의 151.53평방미터 건물(주택) 신축하여 89.11.30 당해 토지 및 신축건물(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도한 사실에 대하여, 처분청은 청구인의 쟁점주택의 거래가 1년미만의 단기거래에 해당됨을 이유로 검인계약서에 의하여 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 11,049,860원 및 동방위세 2,209,960원을 91.2.16자로 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.5.14 심사청구를 거쳐 91.8.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 종전주택을 89.4.17 취득하여 구건물 멸실하고 89.8.8 건물신축한 후 89.12.4 청구외 OOO에게 양도하였는 바 처분청이 쟁점주택의 검인계약서상의 양도가액 93,000,000원을 기준시가로 안분하여 쟁점주택의 토지의 양도가액과 건물의 양도가액을 각각 68,834,067원과 24,165,932원으로 결정하고, 쟁점주택의 토지의 취득가액은 종전주택의 검인계약서상의 취득가액 50,000,000원을 기준시가로 안분하여 47,893,054원으로 건물의 취득가액은 건물의 양도가액 24,165,932원을 기준시가로 환산하여 24,165,932원으로 결정하였으나 쟁점주택은 토지가액에 건물의 신축공사 비용 등을 포함하여 취득가액은 106,164,000원이고 양도가액은 120,000,000원이므로 당해 취득 및 양도가액에 의하여 과세함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 종전주택을 89.4.17 취득하여 구건물 멸실하고 89.8.8 건물 신축한 후 89.12.4 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여 처분청은 쟁점주택의 거래가 1년 미만의 단기거래임을 이유로 실지거래가액으로 양도차익 산정·과세함에 있어서 쟁점주택의 검인계약서상의 양도가액 93,000,000원을 양도당시 기준시가로 안분하여 쟁점주택의 토지의 양도가액을 68,834,067원으로, 건물의 양도가액을 24,165,932원으로 결정하고 쟁점주택의 토지의 취득가액은 종전주택의 검인계약서상의 취득가액 50,000,000원을 취득당시 기준시가로 안분하여 47,893,054원으로 건물의 취득가액은 그 가액이 불분명한 데 따라 건물의 양도가액을 취득당시의 기준시가에 의하여 환산하여 24,165,932원으로 결정하여 이 건 양도소득세 부과하였는 바, 청구인은 쟁점 주택의 취득가액을 토지가액과 건물의 신축공사 금액 등을 포함한 금액 106,164,000원으로 양도가액은 120,000,000원을 주장하고 있으나 그 증빙을 전혀 제시하지 않고 있어 이를 받아들일 수 없는 반면에 처분청의 취득가액 및 양도가액 결정은 소득세법령의 규정에 비추어 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 처분청이 조사·결정한 쟁점주택의 취득가액 및 양도가액이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점주택 양도당시 시행되던 관련 법령규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 거주자의 양도차익계산에 있어서 취득가액 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 대통령령이 정하는 경우를 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 구체적으로 열거하고 있는데 같은 호의 다목에서는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조(양도소득 금액의 조사결정) 제1항에 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 그 제2항에 “토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

처분청은 검인계약서상의 쟁점주택의 양도가액이 토지가액과 건물가액으로 구분되지 아니하여 그 가액을 확인할 수 없어 「토지와 건물가액의 구분이 불분명한 부동산의 양도」로 보아 확인되는 실지거래가액으로 과세함에 있어서 전시 법령규정에 의거 쟁점주택의 검인계약서상의 양도가액 93,000,000원을 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 토지가액 68,834,067원 및 건물가액 24,165,932원으로 결정하고 쟁점주택의 토지의 취득가액은 종전주택의 검인계약서상의 취득가액 50,000,000원을 취득당시의 기준시가로 안분계산하여 47,893,054원으로, 건물의 취득가액은 건물신축공사비용 등 그 취득가액이 확인되지 아니하여 쟁점주택 건물의 양도가액 24,165,932원을 취득당시 기준시가에 의하여 환산하여 24,165,932원으로 결정하였는 바 청구인은 쟁점주택의 양도가액은 120,000,000원으로 취득가액은 쟁점주택 건물의 신축공사비용 등을 포함한 금액 106,164,000원으로 주장하고 있으나 이를 인정할 만한 증빙을 전혀 제시하지 않고 있어 청구인 주장을 받아들일 수 없는 반면에 처분청의 쟁점주택의 양도가액 및 취득가액 결정은 전시 법규정에 비추어 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.