쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부(기각)

산정되는 양도가액은 96.5.16을 양도일로 보아 처분청에서 산정한 것과 같으므로 처분청이 당초 결정 고지한 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 89.3.29 전라남도 광양시 OO동 O OOOO 임야 33,058㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 96.5.25 청구외 OOO에게 소유권이전 등기를 하였다.처분청은 소유권이전등기시의 매매계약서상 잔금지급약정일인 96.5.16을 쟁점토지의 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.6.20 청구인에게 96년 귀속분 양도소득세 95,855,470원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.8.13 심사청구를 거쳐 97.12.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장90.4.4 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 90.5.25 잔금을 받았으므로 소유권이전등기를 해주려 하였으나, 자연녹지인 쟁점토지가 90.4.28 토지거래 허가지역으로 지정되자 매수인이 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있다가 96.3.16 토지거래 허가지역이 해제되어 편의상 96.4.20 매매를 원인으로 96.5.25 소유권이전등기를 하였으므로 실제 잔금청산일은 90.5.25이며, 따라서 이 건 과세처분은 부과제척기간이 경과하였으므로 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견청구인과 청구외 OOO간의 쟁점토지의 매매계약은 사실인 것으로 보여지나 잔금청산일이 청구인의 주장대로 90.5.25인지는 증빙이 부족하여 확인하기 어려우며, 설령 90.5.25을 잔금청산일로 인정한다 하더라도 토지거래 허가지역내 토지의 양도시기는 토지거래 허가일이라 할 것이므로 토지거래 허가지역내의 토지를 허가받지 아니하고 거래하여 토지거래 허가지역 해제 후 소유권이전 등기한 이 건의 경우 토지거래 허가해제일인 96.3.16을 양도시기로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제98조에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제162조제1항에서 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.(이하 각호 생략)

다. 사실관계 및 판단

청구인은 89.3.29 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득하여 92.8.22 쟁점토지에 대하여 매매, 양도, 전세권, 임차권의 설정, 기타일체의 처분행위를 금지하는 가처분등기(광주지방법원 순천지원 92가합125호, 권리자 : OOO)가 된 상태에서 96.5.25 청구외 OOO에게 양도하였음이 제출된 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 쟁점토지는 90.4.28 토지거래 허가지역으로 지정(건설교통부 공고 제46호)되어 96.3.16 동 허가지역이 해제(건설교통부 제1993-64호)되었음이 관련서류에 의하여 확인된다. 청구인은 90.4.4 쟁점토지의 매매계약을 체결하였으며, 90.5.25 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 하려 했으나 90.4.28 쟁점토지가 토지거래허가지역으로 지정되고 매수인이 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있다가 96.3.16 토지거래허가지역이 해제되어 96.5.25에야 소유권이전등기를 하게되었으며, 사실상의 잔금지급일은 90.5.25이라고 주장하면서 부동산매매계약서, 쟁점토지의 가처분 신청서, 동 가처분 신청시 법원에 제출한 매매계약서 사본 및 잔금영수증 사본, 청구인이 쟁점토지의 매수자에게 써 준 각서와 청구인이 쟁점토지의 매수자에게 송부한 통고서등을 제출하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 90.4.4 계약금 20,000,000원, 90.4.20 중도금 80,000,000원 및 90.5.17 잔금 100,000,000원 합계 200,000,000원에 청구외 OOO과 쟁점토지의 매매 계약을 체결한 것으로 되어 있으며, 매도인은 잔금지급시까지 권리이전에 하자가 없도록 한다는 특약을 한 것으로 되어 있으나 잔금지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다.

둘째, 92.8.22 쟁점토지의 매수인 OOO이 광주지방법원 순천지원의 가처분결정(92가합125호)과 관련하여 법원에 제출한 가처분 신청서와 동 신청서에 첨부된 쟁점토지의 매매계약서 사본 및 잔금영수증 사본을 보면, 쟁점토지는 채무자인 청구인의 소유로서 청구인의 채권자인 청구외 OOO이 90.5.5 금 50,000,000원에 매수하기로 계약하고 계약금으로 계약당일 20,000,000원과 90.5.25 잔금 30,000,000원을 지급하였으나 청구인이 그 동안의 지가상승을 이유로 매매대금보다 20,000,000원을 더 요구하면서 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨주지 아니하여 동 가처분신청을 하게 된 것으로 되어 있다. 셋째, 청구인은 90.6.19 청구외 OOO에게 써 준 각서에서 90.4.4 매매계약한 쟁점토지가 토지거래허가지역으로 바뀌어 당장은 소유권이전이 불가하나 추후 토지거래허가지역이 해제되는 등 여건이 허락되면 소유권이전을 해주겠다고 하였으며, 또한 94.12.23 청구인이 OOO에게 내용증명으로 우송한 통고서에 의하면 90.4.4 계약하여 매도한 쟁점토지의 소유권이전등기를 해 가도록 수차례에 걸쳐 촉구하였으나 4년이 지나도록 이를 이행치 않아 통고하니 95.2.28까지 소유권이전 해 갈 것과 그 때까지 조치하지 않을 경우 쟁점토지의 매매대금을 공탁하고 쟁점토지를 제3자에게 양도하겠다는 것을 내용으로 하고 있다.

위 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 제출한 실제 부동산 매매계약서와 쟁점토지의 가처분 결정시 법원에 제출하였던 매매계약서상의 계약금, 중도금 및 잔금의 금액과 날짜가 서로 다르고, 그 외 각서나 통고서등에서도 잔금지급과 관련한 내용이 없는 이 건의 경우 청구주장 잔금지급일(90.5.25)이나 처분청이 잔금지급일로 본 소유권이전등기시 검인계약서상의 잔금지급약정일(96.5.16)은 모두 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 해당된다고 할 수 없으며, 사실이 이러하다면 국세청같이 토지거래허가해제일(96.3.16)을 양도시기로 보는 것도 부적합하므로 등기접수일(96.5.25)을 양도시기로 보아 과세하는 것이 타당할 것이며, 이 경우 산정되는 양도가액은 96.5.16을 양도일로 보아 처분청에서 산정한 것과 같으므로 처분청이 당초 결정고지한 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.