분양목적으로 신축한 주택을 임대사업용으로 면세전용한 것에 대하여 부가가치세 공급가액계산시 감가상각대상자산으로 인정하지 아니한 처분에 대한 당부(기각)

분양목적으로 신축한 주택이 미분양되어 일시적으로 임대한 것은 법인세법 시행령 제48조 에 규정한 감가상각대상이 되는 고정자산이 아니고 재고자산에 해당된다고 판단되므로 처분청이 감가상각을 인정하지 아니하고, 분양예정가격을 시가로 보아 부가가치세를 과세한 것은 정당함

1. 원처분개요청구법인은 부동산임대와 주택건설사업을 영위하기 위하여 83.1.5 설립된 법인으로 분양을 목적으로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 외 2필지에 빌라 8세대(총 연면적 2,297.45㎡)를 92.10.1 신축하여 95.11.5에 301호, 96.7.2에 401호만 분양되고 나머지 6세대는 미분양되어 이중 4세대인 101호, 102호, 201호, 402호(이하 “쟁점주택”이라 한다)와 청구외 주택 하나를 더한 5세대를 96.8.6 서울특별시 중구청장에게임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록하였다.처분청은 청구법인이 분양목적으로 신축한 쟁점주택을 96.8.6 면세전용한 것으로 보아부가가치세법 제6조제2항 및동법 시행령 제15조제1항 제1호의 규정에 의하여 재화의 공급에 해당하는 것으로 보았다.또한 위 재화의 공급에 대한 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어서 분양예정가격을 시가로 보아 쟁점주택중 건물분에 대하여 총 공급가액을1,289,585,488원으로 하여 97.7.25 청구법인에게 96년 제2기분 부가가치세 141,854,400원을 결정고지하였다.청구법인은 이에 불복하여 1997.9.16 심사청구를 거쳐 1998.1.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견가. 청구법인 주장쟁점주택은 96.8.6 서울시 중구청에 임대주택으로 신고함으로써 면세용으로 전용된 것이며, 따라서 이에 대하여 자가공급으로 보아 부가가가치세가 과세되어야 함은 당연하고, 청구법인은 여기에 대하여는 다툼이 없다.그러나 면세로 전용한 자산이 과세사업에 공한 감가상각자산인 경우에는부가가치세법 시행령 제49조제1항의 규정에 의하여 부가가치세 과세표준을 “당해 재화(건물 또는 구축물인 경우)의 취득가액 × (1-10/100 × 경과된 과세기간의 수) = 시가”로 하여 부과하도록 되어 있는 바, 처분청은 위 규정을 적용하지 아니하고, 분양예정가격을 시가로 보아 과세한 것으로 이는 부당하다.쟁점주택을 과세사업에 공한 감가상각 대상자산으로 볼 수 있는지에 대하여 보면 쟁점주택은 분양목적으로 신축하였으며, 다른 일부의 주택은 실제로 분양하고 부가가치세를 납부한 사실이 있으므로 쟁점주택을 과세사업에 공한 자산이라고 보아야 하고, 또한 신축후 분양이 되지 아니하여 임대사업자 등록당시(96.8.6) 실질적으로 3년 이상 임대해온 자산으로서 소모, 파손, 노후등의 물리적인 감가가 일어난 것은 상식적으로 당연한 것이며, 분양목적으로 보유하고 있는 단순한 재고자산으로 볼 수 없으므로 감가상각 대상자산으로 보아야 한다.그러므로 쟁점주택은 임대사업자로 등록할 당시에는 신축후 8개 과세기간(92년2기부터 96년1기까지)이 경과된 자산이므로 면세전용시의 부가가치세 과세표준을 283,909,617원〔1,419,548,087원(쟁점주택의 건물부분 장부상 취득가액) × (1 - 10/100 × 8)〕으로 하여 경정하여야 한다.

나. 국세청장의견쟁점주택에 대한 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어서 처분청은 청구법인의 기분양주택의 분양가액을 시가로 보아 과세를 하였고, 청구법인은 이에 대해 쟁점주택은 감가상각대상자산으로 자가공급(면세전용)에 해당하므로 청구법인이 취득한 가액에서 감가상각 상당액을 공제하고 난 후의 금액을 시가로 보아야 한다고 주장하는 바, 면세로 전용한 쟁점주택이 소득세법 및 법인세법상 감각상각대상자산에 해당되는지를 보면, 청구법인의 사업자등록에 기재된 사업의 종류를 보면 업태는 도매, 건설, 제조, 부동산이며, 종목은 완구전자제품, 주택, 의류, 임대로하여 83.1.15 사업을 개시하였고, 92.4.1 처분청에서 사업자등록증을 재교부받아 주택건설업을 영위하는 법인임을 알 수 있고, 또한 쟁점주택은 분양을 목적으로 신축하였으나 미분양되어 면세인 임대주택으로 전환한 사실을 청구법인도 이를 시인하고 있는 사실을 볼 때 동 주택은 소득세법 및 법인세법에서 정한 감가상각대상자산으로 보기보다는 분양을 목적으로 신축하여 미분양으로 보유하고 있는 재고자산으로 봄이 타당하겠다.(국세청 심사 서울 97-1138, 97.10.24, 같은 뜻임)또한 부가가치세법상 “시가”에 대하여같은법 시행령 제49조제1항(감가상각 대상자산으로서 개인적 공급, 사업상 증여, 자가공급, 폐업시 잔존재화)에서 규정한 것이외에는 구체적인 규정이 없어 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성된 가격으로 보아야 할 것인바, 청구법인이 기분양한301호와 401호의 분양가액을 시가로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

분양목적으로 신축한 쟁점주택을 임대사업용으로 면세전용한 것에 대하여 부가가치세 공급가액계산시 감가상각대상자산으로 인정하지 아니한 처분에 대한 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령(1)부가가치세법 제6조제2항에서는 “사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다”고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제15조제1항에서는 “법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다”고 규정하고, 제1호에서는 “부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화”를 규정하고 있다.

(2) 또한같은법 시행령 제49조제1항에서는 「과세사업에 공한 재화가소득세법시행령 제62조또는법인세법시행령 제48조에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다.(이하 생략)」고 규정하고, 제1호에서는 건물 또는 구축물에 대하여 규정하면서 “당해 재화의 취득가액 × ( 1 - 10/100 × 경과된 과세기간의 수) = 시가”를 규정하고 있다.

(3) 한편법인세법 시행령 제48조에서는 “법 제16조 제12호와 제12조 제2항 제5호의 규정에 의한 감가상각비의 계산은 법인이 고정자산(토지를 제외한다)에 따른 상각비율에 의하여 계상한 액(상각범위액)을 한도로 하여 이를 소득계산상 손금으로 계산한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 이건 주택을 92.10.1 신축하여 분양 및 임대한 현황을 보면 다음과 같다.

구?????? 분

분양내용

임대사업자등록

비? 고

101호(89평형)

102호(89평형)

201호(89평형)

202호(89평형)

301호(89평형)

302호(89평형)

401호(79평형)

402호(79평형)

95.11. 5 분양

96. 7. 2 분양

96.8.6 임대사업자등록

96.8.6 임대사업자등록

96.8.6 임대사업자등록

일시 임대

일시 임대

96.8.6 임대사업자등록

쟁점주택

쟁점주택

쟁점주택

쟁점주택

위 내용중 쟁점주택에 대하여 보면, 당초 분양목적으로 신축하였으나, 분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 96.8.6임대주택법 제6조의 규정에 의거 임대사업자로 등록하였다.

(2) 처분청은 쟁점주택의 면세전용시에 건물부분 부가가치세 공급가액을 계산함에 있어서 분양예정가격을 시가로 보아 계산하면서 감가상각대상자산으로 인정하지 아니하였다.

(3) 청구법인은 이에 대해 신축일로부터 면세로 전용한 때까지의 기간이 상당히 경과되었으며, 실질적으로 임대사업에 공하던 자산이므로 취득가액에서 감가상각규정을 적용하여 시가를 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 분양목적으로 신축한 주택이 미분양되어 일시적으로 임대한 것은법인세법 시행령 제48조에 규정한 감가상각대상이 되는 고정자산이 아니고 재고자산에 해당된다고 판단되므로(국심 86중 1552, 86.11.29, 94서1815, 94.10.31 같은뜻임) 처분청이 감가상각을 인정하지 아니하고, 분양예정가격을 시가로 보아 부가가치세를 과세한 것은 정당한 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.