오피스텔이 구 조세특례제한법에서 규정하는 감면대상주택인지 여부(기각)

건축법상 주택이 아니라 일반업무시설로 건축허가를 받은 오피스텔은 실제 주거용으로 사용하였는지의 여부에 불구하고 감면대상 신축주택에 해당되지 않음

1. 처분개요

청구인은 2001.6.15. 주택건설사업자인 고OO(OOOOOOO)으로부터OOOOO OOOO OOO OO OOOOO OOOOOOO OOOO OOOOOOO호(토지 30.65㎡, 건물 99.53㎡이고, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 분양받아 계약금을 지급하였고, 2004.3.2. 잔금을 지급하여 취득한 후 주거용으로 임대하다가 2006.8.10. 양도하고, 2006.10.31. 양도소득세 신고시조세특례제한법 제99조의 3의 규정을 적용하여 감면신청을 하였다.처분청은 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 업무용시설인 오피스텔로서 구 조세특례제한법상 신축주택에 해당되지 아니한다고 보아 2007.12.6. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 40,111,940원을 경정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점오피스텔은 처음 분양할 때부터 아파트 및 오피스텔 등이 함께 건축되는 복합건물이 아니고 5개동 421세대 전체가 주거용 오피스텔로서 입주민 모두가 아파트와 똑같이 사용하고 있어 정부의 조세감면정책에 따라 양도소득세가 면제되는 것으로 알고 있었고,조세특례제한법 제99조의 3에서 신축주택의 정의에 대하여 별도로 규정한 바 없으며, 세법상 주택의 개념정의는 이미 소득세법상 1세대1주택의 규정에서 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택으로 본다고 해석하고 있었기 때문에 조세특례제한법에서도 특별한 제한규정이 없는 한 소득세법과 같이 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 해석하는 것이 타당하다.또한, 주택에 대한 세법의 해석사례를 보면, 재정경제부 예규(OOO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO)에서 1세대1주택 판정시 주택이란 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항이라고 유권해석을 하였고, 국세청예규(OOOOOOOO, OOOOOOOOO)에서 주거용오피스텔의 조세특례제한법상 감면여부에 대하여 위 재정경제부예규를 참고하라고 하여 사실상 주거용 오피스텔도 감면이 가능하다고 유권해석을 하였다가, 쟁점오피스텔의 양도시점에 소득세법상 1세대1주택과 조세특례제한법상 감면주택은 다르다고 해석하여 과세하는 것은 부당하며, 신의성실의 원칙에도 위배되는 것이다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 전세계약서상 임차자인 김OO은 청구인과 자매간이며, 김OO은 남편 김OO과 함께 1986.10.25.부터 현재까지 OOOOO OOO OO OOO OOOOOOOOO OOOO OOO호에서 거주하고 있는 사실이 주민등록표등본에 의해 확인되고 있으므로 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였는지가 불분명하고, 쟁점오피스텔은 건축물관리대장상 주용도가 주택이 아닌 일반업무시설로 등재되어 있어서 주거용으로 사용하였는지의 여부에 관계없이조세특례제한법 제99조의 3의 규정을 적용할 수 없는 것이므로 처분청이 청구인의 감면신청을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점신축주택 취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.) 내에 주택건설사업자로부터 건축물관리대장상 업무시설인 신축오피스텔을 분양받아 이를사실상 주거용으로 사용하다가 양도하는 경우에, 구조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)의 규정을 적용하여 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 구 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 생략)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간 이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(생략). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

(2) 구 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적·가액 및시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(3) 구 소득세법시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제156조【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 거주용 건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 경우가.주택의 연면적(생략)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것2.공동주택(생략)으로서 주택의 전용면적(생략)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것(4)주택건설촉진법 제2조【용어의 정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1.주택 이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을영위 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.2.공동주택 이라 함은 건축물의 벽·복도·계단 그밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(5)건축법시행령 제3조의 4【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

(6)건축법시행령 제3조의 4별표

12. 공동주택(생략)가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

10. 업무시설나.일반업무시설 : 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그밖에 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당되지 아니하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신축주택취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.) 내인2001.6.15. 쟁점오피스텔을 분양받았다가 2006.8.10. 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점오피스텔이 건축물관리대상상 주택이 아닌 일반건축물에 해당된다고 하여조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의한 양도소득세 감면을 배제하여 과세한 반면, 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용으로 신축되었고, 실제 주거용으로 사용하다가 양도하였으므로조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세를 감면하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 집합건축물관리대장에 의하면, 쟁점오피스텔은 업무시설(오피스텔)로 등재된 사실이 확인되고, 청구인이 제시한 전세계약서에 의하면, 2004.3.17. 쟁점오피스텔을 전세보증금 1억 6천만원에 김OO에게 임대한 사실이 나타나나, 김OO은 남편 김OO과 함께 1986.10.25.부터 현재까지 OOOOO OOO OO OOO OOOOOOOOO OOOO OOO호에서 거주하고 있는 사실이 국세청의 통합전산망에 의하여 확인되고 있으므로 임차자 김OO이 동 오피스텔에서 실제 거주하였는지도 불분명하다.

(4) 청구인이 증빙자료로 제시하는 쟁점오피스텔의 등기부등본에 의하면, 쟁점오피스텔이 속한 건물 전체가 업무시설(오피스텔)로 등기되어 있고, 2004.6.29. 고OO에게 소유권보존등기 되었다가 2004.6.29. 청구인에게 소유권이전등기 되었으며, 2006.8.10. 이OO에게 소유권이전등기된 사실이 확인되며, 건축물대장총괄표제부에 의하면 쟁점오피스텔이 속한 건물 전체(421세대)가 업무시설(오피스텔)로 등재된 사실이 확인된다.

(5) 2003.2.18.자 재정경제부 예규(OOOOOOOOOOO)에 의하면,소득세법 제89조제3호 및동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항이라고 유권해석하였고, 2004.4.7.자 국세청 예규(OOOOOOOO)에 의하면, 주거용 오피스텔에 대하여조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의한 감면을 받을 수 있는지의 질의에 대하여 기 질의회신문(OOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OOO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO)을 참고하기 바란다는 내용으로 회신한 사실이 나타나고, 2002.3.20.자 국세청 예규(OO OOOOOOOOOOO)에 의하면, 거주자(주택건설사업자를 제외)로서조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중같은법시행령 제99조의 3제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하는 것이나, 다만 당해 신축주택이소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(현행 고가주택)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것이라고 유권해석을 한 사실이 나타난다.

(6) 살피건대, 쟁점오피스텔이 주거용 오피스텔에 해당되나 건축물관리대장 및 건물등기부상 업무시설로 등기된 사실에 대하여는 다툼이 없고,건축법시행령 제3조의 4<별표 1> 제2호 가목에는 공동주택으로 아파트를 규정하고 있고, 제10호 나목에는 일반업무시설로서 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것)을 규정하고 있으므로 주거용으로 사용하는 오피스텔이라고 하더라도 주택과 다른 개념으로 구분하고 있음을 알 수 있는 바, 구 조세특례제한법 제99조의 3은 국가외환위기 이후에 침체되어 있는 국내건설경기를 활성화하기 위한 목적에서 그 일환으로 주택신축을 장려하기 위하여 제한적으로 신설된 규정으로 당해 조항에서 규정한 신축주택은 공부상 및 실질상 주택만을 의미한다고 해석되므로 건축법상 주택이 아니라 일반업무시설로 건축허가를 받은 오피스텔은 실제 주거용으로 사용하였는지의 여부에 불구하고 감면대상인 신축주택에 해당되지 아니한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

또한, 청구인은 이 건 처분이 국세청 예규(OO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO) 및 재정경제부 예규(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)에 위배되어 국세기본법상의 신의성실의 원칙에 위배된다는 주장도 하고 있으나,국세기본법 제15조에서 규정하는 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, 둘째, 납세자가 과세관청의 견해 표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래된 경우라야 할 것인 바, 위 예규는 청구인의 질의에 대한 유권해석이 아닐 뿐더러 청구인이 위 과세관청의 견해표명을 믿고 쟁점오피스텔을 처분하였다고 보기도 어려우므로 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

(7) 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔을 감면대상인 신축주택에 해당되지 아니한다고 보아조세특례제한법 제99조의 3의 규정을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.