실지거래가액 인정 여부(기각)

주택을 양도하고 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산함

1. 원처분의 개요청구인은 1990.8.7 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 대지145㎡, 주택39.76㎡(이하“쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 1998.7.22 청구외 OOO에게 양도하고 1998.7.25 취득가액 90,000,000원, 양도가액 73,500,000원, 양도차익 △16,500,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가(취득가액 95,955,810원, 양도가액 117,838,500원)로 양도차익을 계산하여 1999.4.1 공시송달로 양도소득세 4,065,570원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.7.13 심사청구를 거쳐 1999.11.5 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장당초 신고한 실지거래가액은 정당하므로 이를 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견자산양도차익예정신고시의 양도가액이 구체적인 입증자료에 의하여 확인되지 아니하고 있으므로소득세법시행령 제166조제5항 제2호의 규정에 의한 “신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에 해당되므로 처분청이 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 쟁점주택을 양도하고 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령소득세법 제96조(양도가액) 제1호와같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목을 모두어보면, “토지와 건물 등 기타자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고,같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항은「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1～2.생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있으며,같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제5항은「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다1.생략2.제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1990.8.7 쟁점주택을 취득하여 1998.7.22 청구외 OOO에게 양도하고 1998.7.25 취득가액을 90,000,000원, 양도가액을 73,500,000원으로 하여 실지거래가액을 신고한 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다

(2) 처분청은 쟁점주택의 등기부등본에 1995.1.6 채무자를 청구인으로 하여 주식회사 OOOOOOOO에서 설정한 근저당권(채권최고액 26,000천원)이 말소정리되지 않고 있는데도 이에 대한 채무액을 매수인이 인수한다는 약정이 없는 점 등을 들어 청구인이 제시하는 매매계약서는 실지계약서로 볼 수 없다는 반면, 청구인은 쟁점주택의 취득 및 양도와 관련한 매매계약서를 분실한 관계로 당시 부동산중개인의 확인없이 청구인이 계약서를 재작성하였으나 거래사실대로 금액 등을 기재하였다고 주장하면서 거래상대방의 확인서 등을 제시하는 바 이에 대하여 본다. (가) 청구인의 쟁점주택 취득과 관련한 청구외 OOO의 거래확인서(1999.10.20)에는 1990.8.7 청구외 OOO이 쟁점주택을 청구인에게 90,000, 000원(계약금20,000,000원, 중도금30,000,000원, 잔금40,000,000원)에 매매한 것으로 나타나 있고, 청구인이 쟁점주택에 대해 과세표준을 90,000,000원으로 하고 그 70%를 과세특례로 경감한 후 30/1000의 세율을 적용하여 810,000원의 등록세를 납부한 것이 청구인이 제시한 쟁점주택의 취득에 대한 등록세영수증에 의하여 확인되는 점으로 미루어 보아 쟁점주택을 최소한 90,000, 000원에 취득한 사실은 인정된다.

(나) 청구인의 쟁점주택의 양도와 관련한 부동산중개인 OOO(관악구 OOO동 OOO부동산)의 확인서(1999.12.18)에는 “쟁점주택의 1998.6월경 시세는 75,000,000원 정도이며 주변도로가 너무 협소하고 집이 오래된 관계로 많은 사람을 구경시켜 주었으나 매수자가 없었다”고 기재되어 있고, 쟁점주택의 취득자인 청구외 OOO의 거래확인서(1999.10.13)에는 청구외 OOO가 쟁점주택을 매매대금73,500,000원에 취득하면서 주택전세보증금43,700천원, OO상호신용금고 대출금 2천만원 및 연체이자 5,827,958원을 승계받고 잔금3,972,042원을 지급했다고 하나 이 확인서의 신빙성을 뒷받침해 줄 수 있는 다른 증빙자료의 제시는 없다. (다) 쟁점주택에 대한 개별공시지가는 청구인이 쟁점주택을 취득한 1990년 650,000/㎡에서 청구인이 양도한 1998년 799,000원/㎡으로 22.9%의 지가상승율을 나타내고 있으며 처분청이 계산한 쟁점주택의 취득시 및 양도시의 기준시가는 각각 95,955,810원, 117,838,500원임이 과세자료전에 의해 확인되는 바,

(3) 청구인이 쟁점주택을 기준시가 보다 상당히 낮은 가액으로 양도해야 할 특별한 사정도 발견되지 아니하고 양수인인 청구외 OOO(OOOOOO-OOOOOOO)와 청구인(OOO OOOOOO-OOOOOOO)은 주민등록번호로 보아 특수관계에 있는 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 감안할 때, 청구인이 주장하는 실지양도가액의 신빙성을 인정하기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대해 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및같은법 제65조제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.