기준시가과세(경정)

양도대금 중 상당부분이 근저당설정채무 등으로 확인되고 근저당설정당시의 감정평가액과 양도당시의 시가 및 기준시가에 비교하여 양도가액이 저가라고 보기는 어려운 점 등 양수자가 그 가액을 확인하고 있는 경우 양도가액이 실지거래가액으로 봄이 타당함

1. 원처분 개요 청구인은 1990.7.6. 취득한 서울특별시 금천구 OO동 OOOO 소재 대지 171.6㎡, 건물 294.89㎡(이하 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.9.6 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.4.1. 1996년 양도소득세 20,173,960원을 청구인에게 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.14. 심사청구를 거쳐 1999.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견 가. 청구인주장 쟁점부동산은 시설이 노후하였고, 목욕탕 손님이 감소하여 영업이 어려웠으며, 청구인의 개인적 사정으로 인해 특수한 거래 형태로 매매하게 되어 시가보다 조금 낮은 270백만원에 양도하게 되었으며, 양수자인 청구외 OOO도 270백만원에 양수하였음을 확인하고 있는데도 불구하고 처분청이 기준시가로 양도소득을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 등기부등본상에 설정되어 있는 청구외 OOOO신용금고에 대한 채무액 150백만원 중 140백만원 및 청구외 OO은행에 대한 채무액 50백만원과 전세계약금 중 80백만원이 양수자인 청구외 OOO에게 인계되었다면 청구인이 1995.12.31. 매매계약시 수령한 계약금 27백만원을 포함하여 총 매매대금은 297백만원이 되어 청구인이 주장하는 270백만원과 다르고, 청구외 OOOO신용금고에 대한 채무액 150백만원 중 140백만원만이 채무인계되었다고 보기는 어려우며, 전세등기된 전세금 180백만원 중 80백만원만 매매대금에 충당된 것인지도 불분명하다 할 것인 바, 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이고, 청구인은 쟁점부동산 양도가액 270백만원에 대한 증빙으로 쟁점부동산 양수자 OOO이 1997.3월 다시 청구외 OOO에 매매대금 260백만원에 양도하였다는 거래사실확인서를 제출하고 있는 바, “실지거래가액”이라 함은 소득세법시행령 제53조 의 규정에 의한 양도 및 취득일 현재 양도·양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하고, 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미한다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 주장하는 270백만원인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조 에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”라고 규정하면서, 제1호에 “제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 정하는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조 제4항에는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 규정하면서, 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하면서, 제2호에 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 청구인이 주장하는 260백만원을 처분청이 인정하고 있어 서로 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 확인되는지가 이건 쟁점이다.

(2) 청구인은 청구인과 쟁점부동산의 양수자인 OOO간의 1995.12.31.자 부동산매매계약서 및 1997.5월 작성된 청구외 OOO의 부동산거래사실확인서를 제출하면서, 1995.12.31. 쟁점부동산의 양도대금 270백만원 중 계약금 27백만원을 청구외 OOO으로부터 수령하였고, 1996.4.18. 전세금 중 53백만원을 청구인이 수령하였으며, 쟁점부동산의 양도 당시 쟁점부동산에 설정된 청구외 OOOO신용금고에 대한 청구인의 채무액 140백만원과 청구외 OO은행에 대한 청구인의 채무액 50백만원을 인계하였으므로 총 매매대금은 270백만원이라고 주장하고 있는 바 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산에 설정된 근저당권과 관련하여 우리심판원이 청구외 OOOO신용금고와 청구외 OO은행에 청구인의 채무를 조회한 바에 따르면 쟁점부동산의 양도 시점인 1996.9.6. 당시 청구외 OOOO신용금고에 대한 청구인의 채무액은 150백만원(OO금융팀 OOOOOO, 2000.1.11)이고 청구외 OO은행에 대한 청구인의 채무액은 50백만원(OO 제O호, 2000.1.13)으로 확인되고 있으며, 청구인의 (구)OO은행계좌 OOOOOOOOOOOOO로 양도 대금 중 50백만원이 입금되었다는 청구인의 주장에 따라 동 계좌의 거래내역을 조회한 바에 따르면 1996.4.10, 1996.4.19 및 1996.4.20.에 각각 20백만원, 20백만원 및 10백만원이 입금된 것으로 나타나 있다. (나) 위 청구외 OOOO신용금고의 회신자료에서 동 OOOO신용금고가 근저당권 설정 당시 청구외 OO감정평가사사무소에 의뢰하여 쟁점부동산을 평가한 평가서를 보면 1995.12.21. 당시 쟁점부동산의 평가금액이 256,300,000원으로 나타나 있다.

(다) 청구인이 주장하는 양도가액인 270백만원이 양도 당시 쟁점부동산의 기준시가인 258,823천원을 상회하고 있고, 우리심판원의 조사담당자가 쟁점부동산의 소재지에 현지 출장하여 부동산중개소 등에 탐문한 바에 의하면 당시 쟁점부동산의 평당 시가가 500～600만원이라고 진술하고 있어 면적으로 환산한 쟁점부동산의 당시 시가는 260백만원～312백만원으로 추산되고 있다. (라) 1996.9.6. 쟁점부동산을 취득한 청구외 OOO이 1997.4.15. 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 260백만원에 양도한 사실이 1999.4.17.자 청구외 OOO의 부동산거래사실확인서 및 처분청의 전산조회에 의해 확인이 되고 있다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하건데 쟁점부동산의 양도대금 중 상당부분이 근저당 설정 채무 등으로 확인되고 있는 점, 근저당 설정 당시의 감정평가액과 양도 당시의 시가 및 기준시가에 비교하여 청구인이 주장하는 양도가액이 저가라고 보기는 어려운 점, 쟁점부동산의 양수자인 청구외 OOO이 청구인이 주장하는 270백만원에 양수하였다고 확인하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액을 실지 양도가액이 아니라고 하기는 어렵다고 판단된다. 다만, 청구외 OOOO신용금고에 대한 청구인의 채무액과 관련하여, 청구인은 대출비용 등을 제외한 실질적인 청구인의 수령금액이 140백만원이라고 주장하고 있으나, 양도 당시 청구외 OOOO신용금고에 대한 청구인의 채무는 150백만원이었음이 확인되고 있고 청구인이 달리 대출내용 등에 관한 증빙을 제시하지는 못하고 있으므로 청구외 OOO에게 인계된 청구외 OOOO신용금고에 대한 청구인의 채무는 140백만원이 아니고 150백만원이 라 할 것인 바, 쟁점부동산의 총 양도가액은 청구인이 주장하는 270백만원이 아닌 280백만원으로 보아야 할 것이다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.