공익법인이 임대용 부동산의 관리를 부동산관리 전문회사에 위탁한 경우 동 부동산의 비업무용 판정시 위 전문회사의 임대수입금액을 동 법인의 수입금액으로 볼 수 있는지 여부(기각)

쟁점임대용부동산은 청구법인이 부동산임대업에 사용하는 부동산으로서 업무무관자산이 아니므로 이를 업무무관자산으로 보아 이에 따른 유지, 관리비를 손금부인함은 부당함

1. 원처분 개요 청구법인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOO, O 대지 3,305.8㎡, 건물 15,875.8㎡(이하 “쟁점임대용부동산”이라 한다)를 83.3.31 취득하여 청구외 OO상사(주)와 임대용부동산에 대한 위탁관리계약을 체결함에 있어서 “수탁자는 입주자로부터 받은 임대보증금중 19억원을 초과하는 금액과 월 사천오백만원을 초과하는 임대료는 이를 수탁자 수입으로 한다”고 약정함에 따라 수탁자인 청구외 OO상사(주)는 임차자들과 직접임대차계약을 체결하여 90사업년도(90.1.1～90.12.31)분 임대료 861,880,681원, 임대보증금 2,269,404,000원 및 관리비 548,890,856원을 수령하고 이중 임대료 540,000,000원과 임대보증금 1,900,000,000원을 청구법인에게 지급하였다. 처분청은 쟁점임대용부동산에 대한 청구법인의 90사업년도(90.1.1～90.12.31) 수입금액(730,000,000원)이 구법인세법시행규칙 제18조 제3항 제11호의 규정에 의거 당해부동산가액(21,509,275,336원)의 7/100에 미달되므로 쟁점임대용부동산은 비업무용부동산으로서 법인세법 제16조 제7호, 같은법시행령 제30조 제1호(90.12.31 개정이전의 것)의 규정에 의거 업무무관자산에 해당된다고 보아 쟁점임대용부동산의 유지 및 관리에 따른 감가상각비등 제비용을 손금불산입하여 92.4.22 청구법인에게 90사업년도분 법인세 43,331,890원 및 동 방위세 10,344,150원을 고지하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

① 청구법인은 장학사업을 하는 공익법인으로서 쟁점임대용부동산을 효율적으로 관리하기 위하여 부득이 부동산관리전문회사인 청구외 OO상사(주)와 일괄임대차계약형식인 위탁관리계약을 체결하였으므로 수탁자인 청구외 OO상사(주)의 임대수입금액(1,637,711,937원)을 청구법인의 임대수입금액으로 보는 것이 실질과세원칙에 부합되고 그렇다면 쟁점임대용부동산의 1년간 수입금액이 당해부동산 가액의 7.6%가 되므로 이를 비업무용부동산으로 보아 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 비업무용부동산 판정시 기준수입금액은 당해부동산을 이용하여 당해법인의 수익창출에 기여하는 정도를 판단하기 위한 것이라 할 것이므로 당해법인의 임대수입금액을 기준수입금액비율의 계산근거로 삼는것이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구법인의 임대수입금액비율이 7/100에 미달된다고 보아 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

② 청구법인은 법인세법시행령 제30조 제1호(90.12.31 개정이전의 것)에서 업무무관자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용일 경우에만 손금부인하도록 규정하고 있으나 쟁점임대용부동산은 청구법인이 부동산임대업에 사용하는 부동산으로서 업무무관자산이 아니므로 이를 업무무관자산으로 보아 이에 따른 유지, 관리비를 손금부인함은 부당하다는 주장이다. (심판청구시 처음으로 주장하여 이에 대한 국세청장의견 없음)

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 첫째, 임대용부동산에 대한 비업무용 해당여부 판정시 부동산가액에 대한 임대수입금액비율계산에 있어서 청구외 OO상사(주)가 받은 임대수입금액을 청구법인의 임대수입금액으로 볼 수 있는지 여부와, 둘째, 쟁점임대용부동산이 법인세법시행령 제30조 제1호(90.12.31 개정이전의 것 및 같은법시행규칙 제11조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 업무무관 자산에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령 법인세법 제16조 제7호에서 법인이 각 사업년도에 지출한 경비중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액은 내국법인의 각 사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제30조 에서는 법 제16조 제7호에서 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액이라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다고 규정하면서 그 제1호(89.12.30 개정된 것)에서 법인이 그 업무에 관련이 없는 자산으로서 재무부령이 정하는 것(이하 이 조에서 “업무무관자산”이라 한다)을 취득·관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비와 이에 관련되는 손비를 규정하고 있다. 또한 같은법시행규칙 제11조 제1항 제3호(90.4.4. 개정된 것)에서 제8조 제3항 내지 제11항의 규정에 의한 비업무용부동산은 업무무관자산이라고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제18조 제3항 제11호(90.10.22 개정된 것)에서는 임대에 쓰이고 있는 부동산으로서 1년간의 수입금액이 당해 부동산가액의 100분의7에 미달하는 부동산은 비업무용부동산이라고 규정하고 있다.

다. 위 첫번째 다툼에 대하여 본다. 청구법인은 청구외 OO상사(주)와 쟁점임대용부동산에 대한 위탁관리계약을 체결하였으므로 수탁자인 청구외 OO상사(주)가 임차자들로부터 받은 임대수입금액(1,637,711,937원)을 청구법인의 임대수입금으로 보아 이를 기준으로 쟁점임대용부동산의 비업무용해당여부를 판정하여야 한다고 주장하고 있으나,

① 민법상 위임계약은 수임인의 법률행위효과가 위임인에게 귀속되므로 수임인인 청구외 OO상사(주)가 임차자들로부터 받은 수입금액 1,637,711,937원을 청구법인이 90사업년도 법인세신고시 수입금액으로 신고하였어야 하나 청구외 OO상사(주)로부터 받은 730,000,000원만을 임대수입금액으로 신고하였고,

② 민법 제687조 및 제688조에서는 위임인은 위임관계에 의하여 수임인에게 어떤 경제적인 부담을 주거나 손실을 주어서는 않된다고 규정하고 있으나, 이 건 위탁관리계약서 제3조 제2항에서 수탁자가 받을 전세금 또는 임대보증금이나 임대료가 임대보증금 19억원과 임대료 월 사천오백만원에 미달할 경우에도 수탁자는 위탁자에게 위 금액을 지불할 책임을 진다고 약정하고 있고 제4조에서는 계약목적물에 대한 제세공과금(화재보험료 포함)은 위탁자부담으로 하고 전기료, 수도료, 기타의 관리비는 수탁자 부담으로 한다고 약정하고 있으며, 제5조 제2항에서는 위탁관리목적물에 대한 수익적지출은 수탁자의 책임과 비용 부담으로 한다고 약정하고 있으므로 이는 위 관련 민법규정에 어긋나고 있음을 알 수 있다.

③ 위의 사실을 종합하여 보면 이 건 위탁관리계약은 명칭여하에 불구하고 실질내용에 따른 임대차계약으로 보이므로 처분청이 청구법인이 청구외 OO상사(주)로부터 받은 90사업년도 임대수입금액 730,000,000원이 쟁점임대용부동산가액 21,509,275,336원의 3.4% 밖에되지 않아 관련법규정에 의거 쟁점임대용부동산을 비업무용부동산으로 판정하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

라. 위 두번째 다툼에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점임대용부동산은 부동산임대업에 사용하는 부동산으로서 업무무관자산이 아니라고 주장하고 있으나 앞에서 본 바와같이 쟁점임대용부동산은 비업무용부동산이고 비업무용부동산은 업무무관자산이라고 법인세법시행규칙 제11조 제1항 제3호(90.4.4 개정된 것)에서 규정하고 있으므로 청구주장 이유없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.