건물 전체를 주택으로 보아 부가가치세를 면제할 수 있는지 여부(경정)

사무실부분을 주거용으로 사용하더라도 주택인정안됨.

1. 처분개요

청구인은 전라북도 전주시 완산구 OO동 OO OOOOO, O 대지 145.5㎡의 지상에 주택 및 상가 겸용건물 28O.O5㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 77.10.2O 신축하여 임대에 사용하다가 94.4.11 주식회사 OO백화점에 양도하였는바, 건축물대장상 용도 및 처분청이 인정한 양도 당시 사실상 이용현황은 다음과 같다.

층 별

면 적

건축물대장상 용도

양 도 당 시 이 용 현 황

3층

2층

1층

지층

계

75.O7㎡

82.0O㎡

8O.04㎡

42.88㎡

28O.O5㎡

주??? 택

사 무 실

점??? 포

점??? 포

청구외 OOO에게 주택으로 임대

청구외 OOO에게 주택으로 임대

식당(OO 돌솥밥)으로 임대

커피솝(OOOO)으로 임대

처분청은 쟁점건물의 양도에 대하여 임대사업용 고정자산의 양도로 보아 지층 및 1층 점포부분의 양도를 부가가치세 과세대상으로 하여, 그 공급가액을 토지와 건물의 과세시가표준액 비율에 의하여 안분계산한 후, 95.3.1O 청구인에게 94년도 제1기분 부가가치세 4,539,140원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.4.3 심사청구를 거쳐 95.O.10 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 사실상 주택부분의 면적이 점포부분의 면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 부가가치세를 면제해야 하고,

(2) 부가가치세를 과세한다 하더라도, 쟁점건물과 그 부수토지의 양도가액이 950,000,000원으로 확인되고, 동국감정평가법인이 94.4.21 감정한 가액이 있으므로 동 감정가액에 의하여 점포부분의 가액을 안분계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견겸용주택을 2인 이상의 임차인에게 임대하여 준 경우는 임차인별로 주택부분과 사업용건물 부분의 면적을 비교하여 면세여부를 판단하는 것인바, 처분청의 조사내용을 보면 쟁점건물의 임차인은 각 층별로 다르므로 1층 및 지하의 점포부분에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 부가가치세를 면제할 수 있는지 여부 및

② 쟁점건물의 공급가액을 감정평가법인이 감정한 토지 및 건물가액에 의하여 안분계산할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점①에 대하여(1)부가가치세법 제12조제1항 제11호에서 「주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것은 부가가치세를 면제한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제34조제1항에서 「법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다」고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 「주택임대에 부가가치세가 과세되는 사업용건물(이하 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다.

1. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분이외의 사업용건물부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우에 당해주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.」규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점건물 양도당시 그 2층이 건축물대장상 등재내용과 달리 사실상 주택으로 사용되고 있는 사실이 처분청에 의하여 인정된 이상 쟁점건물중 주택부분의 면적이 157.73㎡(2층 82.0O㎡ + 3층 75.O7㎡)로서 점포부분의 면적 128.92㎡(1층 8O.04㎡ + 지층 42.88㎡)보다 크므로 위부가가치세법 시행령 제34조제2항 제1호의 규정에 의하여 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 위 법령에서 임대주택이라 함은 임대건물의 주용도·구조 및 규모가 주택으로서 상시 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말하는바, 쟁점건물과 같이 건축물대장 및 등기부상 용도가 근린생활시설이고 그 규모가 지하 1층 지상 3층의 28O.O5㎡이며 그중 3층 75.O7㎡만 주거용 주택으로 신축되었고 지층부터 2층까지 210.98㎡는 점포 및 사무실 용도로 신축된 경우에는 비록 사무실 용도로 신축된 2층 82.0O㎡가 일시적으로 주거용으로 사용되고 있다 하더라도 이를 주택으로 보아 위 법령을 적용할 수는 없다 할 것이므로, 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 부가가치세를 면제해야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

다. 쟁점②에 대하여(1)부가가치세법 시행령 제48조의 2제3항에서 「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.」고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 「제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」이라고 규정하고 있다.

(2) 처분청은 청구인이 건물가액과 토지가액을 구분하지 아니하고 쟁점건물과 그 부수토지를 함께 950,000,000원에 양도하였다 하여 지방세법상 과세시가표준액 비율에 의하여 쟁점의 건물중 지하층과 지상1층 점포부분 128.92㎡의 공급가액을 안분계산하여 203,537,982원으로 하였으나, 쟁점건물 양수인인 주식회사OO백화점에 대한 대출과 관련하여 OO생명보험주식회사 OO총국 OO과에서 동국감정평가법인에 의뢰하여 쟁점건물 양도후 10일후인 94.4.21 감정한 가액에 의하면 토지 및 주택부분(처분청이 인정한 2층 및 3층)의 가액이 328,993,200원이고 점포부분의 가액이 24,052,000원이므로 이를 부인할 만한 특단의 사유가 없는한 쟁점건물 및 그 부수토지의 양도가액 950,000,000원에 위 감정가액 비율을 곱하여 산출된 금액 O4,720,891원을 쟁점건물중 지하층과 지상1층 점포부분 128.92㎡의 공급가액으로 함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제O5조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.