부동산의 취득가액을 매매계약서상 매매가액으로 인정할 것인지 여부 및 환산가액을 적용할 수 있는지 여부(경정)

매도자가 제출한 매매계약서 보다 청구인이 제출한 매매계약서가 인감도장 날인 및 세부내역 기재 등으로 신빙성 있으므로 매매가액을 재조사 하여 경정하는것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 1997.11.28. OOOOO OO OOO 555-27 대지 330.6㎡ 및 지상건물 684.52㎡(대지 및 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2007.4.30. 양도하고, 실지거래가액에 의하여 양도가액을 695,000천원, 취득가액을 715,000천원으로 하여 양도소득세를 예정신고한 후, 처분청이 양도자인 오OO가 신고한 쟁점부동산의양도가액이 340,000천원으로 청구인이 신고한 취득가액과 상이한사실을 확인하고 수정신고를 안내하자, 청구인은 기준시가에 의한 환산가액 701,728천원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 수정신고하였다.처분청은 오OO가 신고한 쟁점부동산의 양도가액 340,000천원을 청구인이 당해 부동산을 취득한 가액으로 하여 2008.6.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 104,970,840원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.9.3. 이의신청을 거쳐 2008.12.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

오OO가 신고당시 제출한 쟁점부동산 매매계약서상 계약일(1997.10.10.)이 문중회계장부의 계약일(1997.11.14.)과 상이하고 당해 계약서에는 임차인에 대한 임대보증금이 언급되어 있지 아니하며 부동산중개인도 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 오OO의 주소지가 사실과 다르게 기재되어 있는 점 등으로 보아 오OO가 양도소득세 부담을 축소하기위하여 사후에 매매계약서를 작성한 것으로 보이고, 쟁점부동산의취득당시 계약자인 문중대표 김OO 및 부동산중개인 윤OO이 사망하여 정확한 취득가액을 알 수 없으며, 쟁점부동산의 거래당시 시세가 540,000천원으로 추정되는 점 등을 고려하면 오OO가 제시한 매매가액 340,000천원은 신빙성이 없음에도 환산가액을 취득가액으로 하여 적법·타당하게 한 수정신고를 부인하고 오OO가 신고한 매매가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 매매계약서는 당시 문중대표인 김OO 개인의 주민등록번호가 기재되어 있는데 반하여 오OO가 제출한 매매계약서에는 문중의 등록번호와 주소지가 기재되어 있고, 쟁점부동산 인근의 부동산중개업소를 탐문한 결과, 당시 시세가 오OO의 매매계약서상 매매가액과 유사한 수준이며,오OO가 다른 부동산의 양도와 관련하여 제출한 양도소득세 신고서에첨부된 매매계약서상 날인도장과 이 건 매매계약서상 날인도장이동일한 것으로 확인되는 이상, 오OO의 매매계약서는 신빙성이 없으므로 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구인 주장을 받아들이지 아니하고 오OO가 신고한 매매가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

종중이 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 양도자가 신고한 매매계약서상 매매가액으로 인정할 것인지 여부 및 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제176조의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────또는 동항 제2호의 감정가액양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.(가) 청구인은 1997.11.28. 쟁점부동산을 취득한 뒤 2007.4.30. 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도가액을 695,000천원으로 하고, 취득가액을 715,000천원으로 하여 2007.5.29. 양도소득과세표준 예정신고하였으나, 처분청은 청구인의 신고서상 취득가액과 오OO의 양도소득세 신고서상 양도가액이 일치하지 아니하여 수정신고 안내대상으로 선정하고 2008.2.11. 청구인에게 안내문을 발송하였다.(나) 청구인은 수정신고 안내에 대하여 쟁점부동산 취득당시 계약자인 문중대표 김OO 등이 사망하여 매매계약서의 진위가 확인되지 아니하는 등 취득가액이 불분명한 것으로 보아환산가액인 701,728천원을 취득가액으로 하여 2008.3.19. 양도소득세를 수정신고하였다.(다) 처분청은 오OO가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서가 진실하고 기재된 매매가액이 당시 시세와 부합하는 반면, 청구인이 제출한 매매계약서가 시세와 맞지 아니하고 임의작성한 것으로 보아 오OO가 제출한 매매계약서상 매매가액인 340,000천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하였다.

(2) 처분청이 2008.3.20. 쟁점부동산의 취득가액 확인조사를 한 뒤 작성한 현지확인 복명서에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 쟁점부동산의 취득당시(1997년) 주변시세를 확인하기 위하여 당해 부동산 인근에 소재한 OO부동산중개사무소에 탐문한 바 3～4억원 정도(건물 포함 평당 3～4백만원)의 시세가 형성되었던 것으로 조사되고, OOOOO OO OOO 533-11 소재 OO공인중개사사무소 대표 김OO은 쟁점부동산의 신축부터 현 소유자(이OO)까지의 매매사항에 대하여 잘 알고 있는데, 오OO와 청구인과의 매매가액이 3～4억원 사이로 기억된다고 진술한 것으로 조사되어 있다. (나) 2008.3.21. 작성된 오OO와의 문답서를 보면, 오OO는 계약 당시 주소지인 OOOOO OO OOO 285 OOOOOO 405호에서 중개사 및 입회인 없이 청구인 전 대표 김OO과 매매계약서를 작성하고 대금 340,000천원은 현금 및 수표로 지급받았고, 전문적인 계약서 작성지식이 부족하였던 관계로 임대보증금의 기재를 누락하였으며, 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서는 작성한 적이 없고 당해 매매계약서에 날인된 도장은 오OO가 소지하거나 본 적이 없으며, 계약 당시 사용한 도장은 인감도장이며 그 도장으로 날인한 매매계약서가 당시 작성한 계약서라고 진술한 것으로 기재되어 있고, 처분청은 오OO가 제시한 인감증명서와 양도소득세 신고당시 첨부한 매매계약서의 날인도장이 서로 일치하는 것으로 조사하였다.

(다) 2008.2.29. 작성된 청구인과의 문답서를 보면,청구인이 제출한 매매계약서상 계약일과 등기부등본상 등기원인일이 일치하지 아니하는 이유에 대하여는 잘 모르겠고, 당해 매매계약서를 실제 작성한 계약서라고 볼 수는 없다고 생각되며, 문중이 아닌 김OO 개인 명의로 매매계약서를 작성한 사실도 이해가 되지 아니할 뿐 아니라 제출된 매매계약서 외에는 취득가액과 관련된 금융거래자료나 증빙서류는 없다고 진술한 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 쟁점부동산 매매계약서상 계약 당사자인 청구인의 전 대표자 김OO 및 중개인 윤OO은사망하였고, 사업자등록사항을 확인한 바 계약서에 기재된 OO부동산중개인영업소는 이미 1990.6.30. 폐업한 것으로 나타나고, 쟁점부동산은 단체인 청구인이 취득하고 양도한 것임에도 매매계약서상 김OO이 개인명의로 계약하고 계약일(1997.11.14.) 등의 기재사항이 등기원인일(1997.10.10.) 등의 등기사항과 일치하지 아니하며, 매매대금이 715,000천원으로 기재되어 있으나 이를 입증할 만한 증빙서류 및 정황자료등을 제시하지 못하고 있는 점 등을 볼 때, 청구인의 전 대표자인김OO이 임의로 매매계약서를 작성하여 청구인의 문중회계장부에 기록한 것으로 추정된다.

(3) 오OO가 양도소득세 신고당시 제출한 쟁점부동산 매매계약서가 실제 매매계약서인지 여부를 본다. (가)오OO가 양도소득세 신고당시 제출한 쟁점부동산 매매계약서를보면, 계약일은 1997.10.10.이고 매매대금은 340백만원이며 계약금 30백만원은 계약당일, 중도금 200백만원은 1997.11.10., 잔금 110백만원은 1997.11.27. 지급한다고 약정되어 있고, 양수자란에는 OOOOOOO후손문회 대표자 김OO 및 문중번호가 기재되어 있는 반면, 계약금양수인란에는 도장이 없고 중개인도 기재되어 있지 아니하며, 청구인이제출한 문중회계장부에는 1997.11.27. 임대보증금 101,000천원을 임차인으로부터 지급받은 것으로 기재되어 있음에도 위 매매계약서에는아래의 임대보증금(2005년 제1기 부가가치세 신고 기준)에 관한 내용이 언급되어 있지 아니한 사실이 확인된다. (OO O OO)(나) 아래 표와 같이 오OO가 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액과 기준시가를 비교하여 보면, 오OO가 신고한 실지거래가액은 1997.11.27. 현재 기준시가의 78.39% 수준이고 환산취득가액의 48.45% 정도인 반면, 환산취득가액은 기준시가의 161.79%로 나타나고 있어 오OO가 신고한 실지거래가액은 기준시가의 80% 수준에도 미달하고 환산한 취득가액의 1/2 수준에도 미치지 못하고 있음을 알 수 있으며, 쟁점부동산 중 토지의 기준시가가 취득당시(1997.1.1. 기준)에는 ㎡당 1,000천원이었으나 양도당시(2007.1.1. 기준)에는 950천원으로 오히려 하락한 사실이 개별공지시가열람표에 나타난다.

(OOOOOOOOOOO OO, OO O OO)(다) 국세통합전산망에 의하면 오OO는 아래와 같이 47회에 걸쳐 부동산거래를 한 내역이 확인됨에도, 오OO의 문답서에는 쟁점부동산 매매계약서 작성당시 지식이 부족하여 임대보증금의 기재를 누락하고 자신의 주택에서 중개인 또는 입회인 없이 매매대금을 현금 또는 수표로 받았다고 진술한 것으로 기재되어 있다. (라)쟁점부동산 취득당시 일산레저를 운영하던 임차인 안OO이 2008.8.27. 작성한 확인서에는 임차당시 건물주는 오OO이고 새로운 건물주인 청구인과 임대차계약을 다시 체결하려고 할 때 다른 임차인으로부터 청구인이 쟁점부동산을 5억 4천만원에 매입하였다는 말을 들었다는 내용이 기재되어 있고, 쟁점부동산 인근에서 OOOO대리점을 운영하던 여OO가 2008.8.27. 작성한 확인서에도 1997년 11월 쟁점부동산을 매입하려고 시도하였으나 매매가액이 6억원 정도라고 하여 매입을 포기하였고, 나중에 5억 4천만원에 거래가 되었다는 말을 상가 주민들로부터 들었다는 내용이 기재되어 있으며, 우리원에서 처분청이 조사할 당시 쟁점부동산의 시세를 탐문하였다는 OO부동산중개사무소 대표 권OO(OOO OOOOOOOOOOOO)에게 전화로 확인한 바 취득당시 시세가 3억 4천만원이라는 의견은 불합리하며 5억 4천만원 정도가 정상적인 가격이라고 진술하고 있다.

(마) 청구인(대리인이 출석)은 2009.3.6. 심판관회의에 출석하여 쟁점부동산 취득당시(1997년)와 양도당시(2007년)에 가격차이가 없거나 오히려 낮은 수준이고, 이는 쟁점부동산 취득당시에는 일대가 관광지 개발예정지로 지정되어 가격이 높았으나 양도당시에는관광객도 줄고 개발이익도 없어졌기 때문이며, 토지는 기준시가를 보더라도 1997년 취득당시보다 2007년 양도당시 토지의 ㎡당 기준시가가 5만원 하락한 것과 건물의 감가상각 등을 감안하면 가격상승은 거의 없으며,청구인은 문중회계장부에는 1997.11.27. 임대보증금 101,000천원 및 1997년 12월분 월세 5,250천원을 지급받은 것으로 기재되어 있는 바, 당시 월세는 통상 전세금을 월 2부로 계산한 수준이므로 월세를 전세금으로 환산하면 262,500천원이 되며 여기에 기존의 임대보증금인 101,000천원을 더하면 전체 임대보증금이 363,500천원이며, 통상 전세가격이 시세의 50～70% 정도이므로 임대보증금을 매매가액의 60%로 본다면 쟁점부동산의 취득당시 시가는 605,833천원 정도의 수준으로 추정된다는 내용으로 의견진술을 하였다.

(4) 위와 같이 처분청이 현지확인하여 탐문한 결과 취득당시 쟁점부동산의 시세가 3～4억원 수준이고, 오OO가 신고한 매매계약서상 인장이 인감도장이며, 2008.2.29. 청구인에 대한 문답서에 김OO 개인 명의의 매매계약서는 사실과 다른 계약서라고 기재되어 있고, 김OO 명의 매매계약서상 중개인은 계약당시 이미 폐업한 자인 점 등을 감안하면 오OO가 신고당시 제출한 매매계약서가 실제 매매계약서로보이는 측면이 있는 반면, 오OO가 신고한 매매계약서상 계약금영수인란에 도장이 없고 중개인도 기재되어 있지 아니한 점, 김OO이 문중등록번호를 기재하는 것보다 본인의 이름과 주민등록번호를 기재하는 것이 자연스러운 점, 임대보증금 등 임대차계약내용이 계약서에 언급되어 있지 아니한 점,부동산거래내역이 47회나 되는 오OO가 지식이 부족하여 임대보증금 기재를 누락하고 매매대금을 현금 또는 수표로 지급받았다고 진술한 내용은 설득력이 부족한 점, 월세 및 임대보증금을 기준으로 환산한 시가가 605,833천원이며 임차인 및 인근 중개인이 취득당시 시세가 5억 4천만원 수준이라고 확인하고 있는 점 등을 고려할 때, 오OO가 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서를 실제 매매계약서로 보기에는 어려운 측면이 있다.

(5) 한편,소득세법 제114조제7항과같은법시행령 제176조의 2제2항제2호에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서당해 자산의 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의하여 양도당시 실지거래가액을 환산한 가액을 취득가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있는데, 그렇다면 오OO가 신고당시 제출한 매매계약서가 취득당시 실제 매매계약서인지 여부를 재조사하고 그 결과에 따라 이 건이 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되는지 여부를 확인한 뒤 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.