청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부(기각)

공사대금인지 토지 대금인지 확인할 수 없으며, 매매대금의 지급 및 수취에 대한 진술내용이 서로 일치하지 않고 있어 처분청에서 공정과세협의회의 심의를 거쳐 관련규정에 따라 토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초처분은 정당함

1. 원처분의 개요 청구인은 88.9.27 청구외 OOO으로부터 취득한 인천광역시 남구 OO동 OO 전 879㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 95.7.28 청구외 OOO(OOO의 아들)에게 양도한 후, 95.9 취득가액 및 양도가액을 각각 160,000,000원, 205,000,000원으로 한 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 OO지방국세청의 조사결과에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 OO.9.16 청구인에게 95년도 양도소득세 OO,514,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 OO.10.22 심사청구를 거쳐 98.1.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지를 양도하고 매매계약서등 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하였는 바, 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인된다 할 것이므로 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 취득시의 매매계약서는 부동산중개인의 표시가 없으며 그 계약서에 기재된 매매가액은 기준시가 대비 322%로 고가인 바, 부동산중개인의 중개에 의하여 형성되는 부동산거래의 관행 및 그 거래가액의 내용으로 볼 때 신빙성이 없어 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠다. 또한, 양도계약서는 검인계약서 양식으로 부동산중개인의 날인이 없으며 95.7.28 대금지급을 일시불로 하도록 되어 있는 바, 쟁점토지 매수자인 청구외 OOO의 처남 OOO의 진술에 의하면 매매계약서에 기재된 금액을 수표로 지급하였다고 진술한 반면에 청구인은 매매대금을 청구외 OOO에게 보관하고 필요시마다 돈을 가져가 부채변제에 사용하였다고 진술하는 등 동 매매대금의 지급 및 수취에 대한 진술내용이 서로 일치하지 않고 있어 양도가액에 대한 실지거래가액이 확인되지 않는다. 따라서 청구인이 예정신고시 제시한 취득 및 양도시의 매매계약서에 의해서는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제OO조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제OO조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 그 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 부칙 제8조 제2항에서 “제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인 주장 실지거래가액과 기준시가를 비교하면 다음과 같은 바, (단위 : 원)

신고실지거래가액 (①)

기준시가 (②)

비율 (①/②)

양도가액 (A)

205,000,000

235,503,600

87%

취득가액 (B)

160,000,000

49,579,550

322%

비? 율 (A/B)

128%

475%

청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 160,000,000원과 양도가액 205,000,000원이 실지거래가액인지에 대하여 살펴본다. 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 전소유자인 청구외 OOO으로부터 160,000,000원에 취득하였다고 하면서 취득시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 쟁점토지는 근저당권이 설정된 토지인데도 매매계약서에 근저당권에 대한 특약조항이 없고 위 계약서는 중개업자등의 제3자의 중개에 의하지 않아 통상적으로 형성되는 부동산거래의 관행과는 달리 작성되었으며, 취득가액 160,000,000원은 당시 기준시가 49,579,550원에 비하여 322%의 수준으로 고가이고 그 거래에 따른 자금의 수수에 대한 증빙의 제시가 없다. 따라서 취득가액이 실지거래가액이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

한편, 청구인 주장 양도가액 205,000,000원에 대하여 살펴보면, 양도계약서에서는 양도대금 205,000,000원을 95.7.28 일시불로 지급한다고 규정하고 있고 청구인은 청구인의 OO은행 OO지점계좌(OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 95.7.28 입금된 205,000,000원이 쟁점토지의 양도대금이라고 주장하나, 청구인은 OO종합목재를 운영하는 자로서 쟁점토지 취득자 OOO이 대표로 있는 OO건설에 목재를 납품하여 두사람이 서로 친분관계에 있다고 하고 있고 위 청구인의 통장에는 공사대금도 입금되어 있어 위 205,000,000원이 OO종합목재의 공사대금인지 쟁점토지 대금인지 확인할 수 없으며, 쟁점토지 취득자 OOO의 처남인 청구외 OOO의 진술에 의하면 양도계약서는 쌍방합의에 의하여 OOO의 사무실에서 OOO이 작성하고 대금은 수표로 전액 지급하였다고 하는데 반하여 청구인은 쟁점토지 대금을 취득자 OOO에게 보관하고 필요시마다 돈을 가져다가 부채변제에 사용하였다고 진술하는등 위 매매대금의 지급 및 수취에 대한 진술내용이 서로 일치하지 않고 있어 양도가액에 대한 실지거래가액도 확인되지 아니한다 할 것이다. 따라서 처분청에서 공정과세협의회의 심의를 거쳐 관련규정에 따라 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다 할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ---------------------------------------------------------------------------------