토지의 양도후 대금(잔금)미지급을 이유로 계약해제하고 소유권을 환원한 것인데 이를 유상양도로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

부동산매매계약 해제합의에 의하여 매매계약이 해제되었고 이를 원인으로 처분청의 과세처분 이전에 소유권이전말소등기가 이루어진 이 건의 경우 과세요건인 양도가 존재하지 아니한다고 보아야 할 것이므로 처분청이 이를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당한 처분인 것으로 판단됨

1. 처분개요

청구인은 경기도 김포군 김포읍 OO리 OOOOO, OOOOO 3,392㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.10.19 취득하여 90.12.31 청구외 OOO에게 소유권 이전하였다가 91.2.19 계약해제를 원인으로 소유권 이전등기 말소를 하여 다시 청구인 명의로 소유권 이전등기하였다.처분청은 OOO이 사후 잔금지급기일(91.1.31)까지 잔금을 지급하지 않으므로 계약불이행으로 계약해제 하였다는 청구인의 주장은 구체적인 증빙제시가 없어 신빙성이 없다는 이유로 이를 유상양도로 보아 96.3.16 청구인에게 양도소득세 42,482,490원 및 동방위세 8,496,490원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.3.27 심사청구를 거쳐 96.7.10 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 쟁점토지 취득시 청구외 OOO로부터 30,000,000원을 차입하여 사용하였으나 이를 변제할 능력이 없어 90.12.31 청구외 OOO에게 쟁점토지의 소유권을 이전하면서 차입금을 제외한 차액(50,000,000원)을 잔금으로 받기로 하였는데 청구외 OOO이 잔금 지급을 이행하지 아니하여 91.2.5 계약을 해제하고 청구인 명의로 소유권을 환원한 것이므로 이를 양도로 보아 과세한 처분청의 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지는 매매를 원인으로 90.12.31 청구인으로부터 청구외 OOO에게 소유권 이전 되었음이 등기부등본에 의해 확인되며, 또한 청구인이 주장하는 차입금 변제를 위한 소유권 등기이전으로 쟁점토지의 시가와 대여금의 차액을 잔금으로 지급하기로 한 계약과 이에 대한 불이행으로 계약을 해제한다는 구체적인 증빙이 없으므로 이를 유상양도로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도후 대금(잔금)미지급을 이유로 계약해제하고 소유권을 환원한 것인데 이를 유상양도로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제4조제3항에서 「제1항 제3호에서 양도라함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하생략)」라고 규정하고,소득세법 제27조및동법시행령 제53조제1항에서는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 83.10.19 쟁점토지의 취득시 자금부족으로 매형인 청구외 OOO로부터 30,000,000원을 차입하였으나 이를 변제할 능력이 없어 쟁점토지를 OOO 명의로 소유권이전하기로하고 쟁점토지의 당시 시가(150,000,000원)에서 차입금(30,000,000원)을 계약금으로 공제한 잔액 (120,000,000원)을 청구인이 받는 것을 조건으로 하여 매매계약을 체결(90.12.1)하였으며, 90.12.20 중도금조로 70,000,000원을 받았고 잔금 50,000,000원은 91.1.31까지 완제받는 것으로 하여 90.12.31 OOO 명의로 소유권이전하였으나, OOO이 잔금지급기한(91.1.31)이 지나서 쟁점부동산을 처분하여 잔금을 갚겠다고 하므로 청구인은 이미 수령한 계약금과 중도금의 합계 100,000,000원을 OOO에게 반환하고 91.2.5 매매계약을 해제하기로 합의하였으며, 91.2.19 계약해제를 원인으로 90.12.31자 소유권이전등기를 말소하고 청구인 명의로 소유권을 환원한 것인데 이를 유상양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다는 주장이며,처분청은 청구인이 차입금 변제를 위해 채권자인 OOO에게 소유권을 이전하였고, 쟁점토지의 시가와 차입금과의 차액을 잔금으로 받기로 약정하였다고 하나 이러한 사실이 당초 매매계약서등에 의해서 나타나지 아니하는 점과, 이 건 매매계약해제를 원인으로 소유권이 환원되었다 하더라도 잔금이 청산되고 소유권이전등기를 경료한 후에 이루어졌으므로 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세할 수 있다는 주장인 바, 살피건대쟁점토지의 소유권이 매매를 원인으로 90.12.31 청구인 명의에서 OOO 명의로 이전되었다가 91.2.8 계약해제를 원인으로 91.2.19 소유권이 말소되고 다시 청구인의 명의로 쟁점토지의 소유권이 환원되었으며,

96.4.18 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권이 OOOO주식회사로 이전되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 당초 부동산매매계약서에 의하면 매도인인 청구인이 받을 계약금(30,000,000원)은 매수인 OOO에 대한 차입금과 상계하고 시가(150,000,000원)와 차입금과의 차액(120,000,000원)은 중도금(70,000,000원)과 잔금(50,000,000원)으로 나누어 각각 90.12.20과 91.1.31 OOO이 청구인에게 지불하는 것으로 되어 있으며, 청구인은 중도금을 수령함과 동시에 소유권등기이전 서류를 OOO에게 넘겨주는 것으로 되어 있어, 「차입금 변제를 위해 쟁점토지의 소유권을 OOO에게 넘기되 시가와 차입금과의 차액을 청구인이 잔금으로 받기로 하였다는 내용이 매매계약서에 나타나지 않는다」는 처분청의 주장과 상반되며, 또한 「매매계약해제를 원인으로 소유권이 환원되었다 하더라도 잔금이 청산되고 소유권이전등기를 경료한 후에 이루어 졌으므로 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세할 수 있다」는 처분청의 주장과도 맞지 않는다. 이에 대하여 청구인은 당초 소유권이 환원된 등기부등본만 제출하였는데 처분청은 소유권이전등기시 첨부된 검인계약서에 의해서 판단한 것으로 사료되며, 이 검인계약서에는 소유권이전등기이전에 필요한 사항만 형식적으로 기재하는 것이 관례이므로 위의 사실이 나타나지 않는다는 주장이다.

이 건의 경우 청구인과 처분청의 주장이 서로 다르고 어느 쪽이 사실인지 객관적으로 명백한 증빙에 의해 확인되지는 않지만, 다만 청구인이 83.10.19 쟁점토지를 취득할 때 OOO이 채권확보를 위해 동일자로 자기를 권리자로 하는 「소유권이전청구권가등기」를 설정하였다가 90.12.31 쟁점토지의 소유권이 OOO 명의로 이전된 그 날로 말소한 사실이 등기부등본에 의해 확인되는 점으로 보아 청구인이 쟁점토지 취득대금의 일부(30,000,000원)를 OOO로부터 차입하여 충당하였다는 주장을 강력하게 뒷받침한다고 볼 수 있어 전시 청구인의 주장은 상당한 이유가 있는 것으로 추정되며,또한 쟁점토지의 소유권이 OOO 명의로 이전되었다가 다시 청구인 명의로 환원된 기간이 1개월 19일 밖에 되지 않는 점을 감안하면 이는 유상양도보다는 계약해제에 의한 소유권이전등기의 말소(소유권 환원)로 볼 수 있다 하겠다. 양도소득세는 자산의 양도에 의하여 그에 따른 소득이 있음을 전제로하여 과세하는 것으로서 그 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않은 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없을 것(같은 뜻:대법 92누9944, 92.12.22)인 바, 부동산매매계약 해제합의에 의하여 매매계약이 해제되었고 이를 원인으로 처분청의 과세처분 이전에 소유권이전말소등기가 이루어진 이 건의 경우 과세요건인 양도가 존재하지 아니한다고 보아야 할 것(같은 뜻:국심94중 2615, 94.9.30)이므로 처분청이 이를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당한 처분인 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.