부동산 취득시 매수자가 부담하기로 약정한 거래상대방의 양도소득세등이 양도차익의 계산에 있어 필요경비에 산입될 수 있는 것인지 여부(기각)

쟁점 양도소득세등을 실지로 지급하였다는 사실을 입증할만한 증빙서류의 제시가 없으므로 계약서상 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당함

1. 사실 청구인은 서울시 관악구 OOO동 OOOOOOOO에 거주하는 사람으로서, 서울시 양천구 OO동 OOOOOOO 대지 57.7평을 88.3.31 청구외 OOO으로부터 취득하여 같은날인 88.3.31 청구외 OOO에게 양도하였는데 처분청이 위 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액인 취득가액 115,000,000원, 양도가액 135,590,000원에 의하여 양도차익을 계산, 88.10.4 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 10,34,950원 및 동방위세 2,006,990원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 88.12.2 심사청구를 거쳐 89.3.18 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 위 토지는 동 토지를 청구인이 취득할시 매매계약서상의 특약에 따라 거래상대방인 청구외 OOO에게 115,400,000원을 지급한 이외에 동 OOO이 부담하여야 할 양도소득세 및 방위세 합계 14,228,870원도 청구인이 부담하였으므로 동 14,228,870원이 필요경비에 가산되어 취득가액이 129,228,870원으로 경정되어야 한다는 청구주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 기본통칙 3-2-47...31을 보면 “주택신축판매업자가 사업용아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고, 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다”라고 규정되어 있는 바, 청구인의 경우 증빙서류로 제시한 취득시의 계약서를 보면 대금총액이 115,400,000원으로 나타나고 있고 위 기본통칙의 내용에 따라 매도자가 부담할 양도소득세 등을 양수자가 부담하기로 약정되었다 하더라도 동 금액이 실지로 지급된 사실이 확인되어야만 매입원가(취득가액)로서 공제될 수 있다 할 것인데 청구인으로부터 쟁점 양도소득세등을 실지로 지급하였다는 사실을 입증할만한 증빙서류의 제시가 없고 전 소유자인 청구외 OOO은 쟁점 부동산을 청구인에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익이 결정되었으므로 계약서상 금액인 115,400,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 부동산 취득시 매수자가 부담하기로 약정한 거래상대방의 양도소득세등이 양도차익의 계산에 있어 필요경비에 산입될 수 있는 것인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관련 규정을 보면 소득세법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다”고 하여 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득시에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하였고 위 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항에서는 국가, 지방자치단체, 기타 법인 또는 투기거래등에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 규정하고 있으며, 또 동법시행령 제94조 와 제86조 제1항에 의하면 취득시 당해자산 자체의 매매대금 이외에 기타 부대비용도 취득에 소요된 실지거래가액에 포함되게 되어 있는 바, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하지 아니하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 경우에는 그 자산의 취득시에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 하는 것이며 이 “취득시에 소요된 실지거래가액”에는 당해자산 자체의 매매대금 이외에 동자산을 취득·확보하기 위하여 부득이 매수자가 부담한 기타의 부대비용도 포함하는 것이되, 여기에서 기타의 부대비용은 실지로 소요된 것, 즉 매수자가 실지로 지급한 것에 한하는 것으로 해석함이 상당하다 할 것이다.

(소득세 기본통칙 3-2-47-31 동지) 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 취득함에 있어 동 토지 자체의 매매대금 115,400,000원 이외에 거래상대방(매도인)의 양도소득세도 청구인이 부담하기로 약정하였음은 매매계약서에 의하여 확인되나, 청구인은 거래상대방의 양도소득세·방위세 합계액 14,228,870원을 청구인이 실지 지급한 것임을 당심의 항변자료 제출요구(국심 22662-1716, 89.5.6)에도 불구하고 전혀 입증치 못하고 있는 바, 청구인이 필요경비에 산입할 것을 주장하는 이 건 14,228,870원은 매매계약서상의 약정에 불구하고 청구인이 실지지급한 것이 아닌 것으로 인정되므로 양도차익계산상 필요경비에 산입될 수 없는 것이라 하겠다. 그렇다면 청구인이 주장하는 14,228,870원은 실지로 청구인이 지급한 것이 아니어 필요경비에 산입될 수 없는 것이므로 동 14,228,870원을 취득가액에 가산하지 아니하고 이 건 토지자체의 매매대금 115,000,000원만을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산과세한 처분은 정당한 반면, 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.