임대주택에 거주한 경우 소유주택으로 변경되어 주택수계산시 포함함(기각)

다가구주택을 5년 이상 임대하다가 그 중 1호에서 본인이 직접 거주하다 다른 주택을 양도한 경우 당해 주택 양도일 현재 소유주택수의 계산시 포함되는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 1994.3.26. OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2006.12.29. 매매대금 840백만원에 양도하였다.

나. 청구인은 1997.8.6. OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOO OOO(국민주택규모이고, 이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)를 신축하여 임대를 개시하였으며, 2005.6.7. 쟁점다가구주택 중에 401호(이하 “쟁점소유주택”이라 한다)로 이사하여 현재까지 거주하고 있다.

다. 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 쟁점소유주택을 포함하여 1세대 2주택자로 판단하여 양도소득세 140,801,870원을 예정신고·납부한 뒤, 쟁점소유주택이 「조세특례제한법」제97조 제2항에서 규정하는 장기임 대주택에 포함되어 거주자의 소유주택수 계산시에 제외되는 것으로 단정하여 2010.5.6. 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당하므로 이미 납부 한 양도소득세를 환급하여 달라는 내용의 경정청구를 제기하였다.

라. 처분청은 2010.7.20. 청구인에게 쟁점주택의 양도일 현재 본인이 쟁점소유주택에서 거주하고 있기 때문에 당해 주택을 장기임대주택으로 보아 청구인의 소유주택수 계산시 제외되는 것으로 인정할 수는 없으므로 경정청구를 거부한다는 취지를 통지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「조세특례제한법」제97조 는 소형임대주택의 건설을 촉진하여 주택이 없는 서민들의 주거생활에 안정을 기하려는 목적으로 제정되었으며, 거주자가 해당 요건에 부합되게 국민주택규모의 주택을 임대하는 경우 조세부담을 감면하여 주겠다는 것이 그 입법취지인바, 청구인은 1997.8.6. 쟁점다가구주택 7가구를 신축하여 모든 가구를 당시부터 임대하였으며, 그 중에 청구인이 2005.6.7.부터 거주한 쟁점소유주택(401호)도 그 이전까지 5년을 넘게 임대하여 소유주택수 계산시 제외되는 장기임대주택에 해당하는 것임에도, 처분청이 쟁점소유주택을 주택수 에 포함하여 경정청구를 거부한 것은, 「조세특례제한법」제97조 에는 5년 이상 임대 등의 감면요건을 충족한 이후에 자가(自家)로 사용하는 경우 배제한다는 규정이 없음에도 임의로 확대해석한 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점다가구주택의 임대와 관련하여 사업자등록한 사실이 없으며, 경정청구당시 제출한 증빙서류인 임대차계약서도 2006년 2월 이후 계약분 뿐이므로 우선 「조세특례제한법」제97조 제1항에서 규정하는 장기임대주택에 대한 감면요건인 2000.12.31. 이전에 쟁점다가구주택의 임대를 개시하였는지 여부를 충족하는지가 불분명하며, 청구인은 2005.6.7. 쟁점소유주택으로 전입하여 현재까지 거주하고 있는바, 쟁점주택의 양도일(2006.12.29.) 현재 쟁점소유주택은 임대 외 의 목적으로 사용되어 장기임대주택이 아니기 때문에 소유주택수 계산시 이를 제외할 수 없어 청구인은 쟁점주택의 양도당시 결국 1세대 2주 택자에 해당하므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

다가구주택을 5년 이상 임대하다가 그 중 1가구에서 청구인이 직접 거주하던 중 다른 주택을 양도한 경우, 당해 주택의 양도일 현재 소유주택수의 계산시 동 임대주택을 제외하여야 한다는 주장의 당부 나. 관련법률 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점다가구주택의 임대와 관련하여 사업자등록을 한 사실이 없고, 임대차계약서는 2006년 2월 이후 계약분만 제출하였다.

(2) 7가구인 쟁점다가구주택 중 301호에서 거주하는 OO이 2010년 7월에 작성한확인서를 보면, 본인은 2000.8.14. 301호에 전입하여 현재까지 거주하고 있는데, 전입할 당시 나머지 6가구에는 이미 임차인들이 거주하고 있었으며, 이후 일부의 임차인은 변경이 되었으나 7가구 모두가 현재까지 계속하여 거주하고 있다는 내용임이 확인된다. (3)OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOO OOOOOO OOOOOOO OOOO 2010.7.9. 작성한 확인서는 본인이 1989년 9월부터 2010년 5월까지 부동산중개업을 영위하였는바, 쟁점다가구주택(7가구)이 준공된 1997년 8월부터 임대차를 중개하였고, 각 가구가 공가기간이 없었으며 임차인이 계속하여 거주하였다는 내용이다.

(4) 청구인은 다가구주택을 5년 이상 임대하다가 그 중 1호에서 본 인이 직접 거주하다 다른 주택을 양도한 경우, 당해 주택 양도일 현 재 소유주택수의 계산시 임대주택을 제외하여야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인은 1997.8.6. 쟁점다가구주택을 신축하여 이를 임대하다가 2005.6.7.부터 쟁점소유주택에 전입하여 거주하고 있는 이상, 그 날부터 당해 주택은 임대주택에서 소유주택으로 변경이 되기 때문 에 청구인이 2005.6.7.부터 쟁점소유주택을 보유한 상태에서 2006.12.29. 양도한 쟁점주택은 양도당시 1세대 2주택에 해당하는 것이므로 이에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.