쟁점아파트의 양도소득세를 실지거래가액으로 하여 결정할 때 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 쟁점아파트 부근의 매매실례가액(부동산중개인으로 부터 탐문조사한 가액)으로 할 수 있는지 여부(경정)

처분청이 쟁점아파트의 양도에 대한 검인계약서 및 거래상대방의 사실확인서등의 진실성 여부를 확인하고 그 실지거래가액을 밝혀서 양도소득세를 결정하여야 함에도 실지거래가액을 밝히지 못한채 쟁점아파트 인근에 소재한 아파트의 매매실례가에 의하여 과세한 처분은 실지거래가액의 조사를 소홀히 한 것으로서 쟁점아파트에 대한 양도시 실지거래가액을 다시 조사 확인하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당함

1. 원처분 개요청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOO OOOOO OOOO OOOO(분양면적 120.980㎡, 약 36.596평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 92.7.23자로 54,686,000원(분양가액)에 취득하여 92.9.29자로 64,000,000원에 양도한 것으로 하여 92.10.31 자산양도차익예정신고 한 바 있다.처분청은 청구인이 신고한 위의 실지거래가액을 부인하고 93.9 현재의 쟁점아파트 부근의 부동산중개소로 부터 탐문조사한 매매실례가액(양도가액 110,000,000원)에 의하여 93.10.18 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 33,120,000원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복, 93.12.1 심사청구를 거쳐 94.2.8 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점아파트를 89.12.28 분양계약체결과 동시에 계약금 10,930,000원과 91.4.25까지 2차중도금까지 총 21,850,000원을 납부한 상태에서 92.5.1 청구외 OOO에게 총매매가액 40,000,000원에 양도하고, 소유권이전등기는 3년후에 매도인이 1세대1주택의 양도에 따른 비과세 받을 수 있는 시점에 하기로 하였으나, 매수인의 요구에 의해 등기이전을 해 준 날인 92.9.29에 소급계약서를 작성하면서 마치 64,000,000원에 양도한 것처럼 하여 (사실상 40,000,000원에 양도) 신고·납부하였으나 위와같이 실지매매(양도)가액이 40,000,000원인 사실이 매수인의 쟁점아파트 매수시 계약금 및 중도금, 잔금을 인출한 통장사본에 의하여 일자별 매매대금에 대한 자금의 흐름이 확인되고, 위 매매대금수령과 동시에 교환한 92.4.30 OOO동장으로 부터 발급받은 거래사실확인용, 권리포기용, 위임용, 각서용, 공증용 5통의 청구인 명의의 인감증명서를 교부받은 것으로 보아도 위의 매매가액은 92.5.1(잔금)까지 40,000,000원인 사실이 확인됨에도 청구인이 허위로 형식적인 자진신고를 하였다 하여 이를 매매실례가액을 기준으로 과세하는 것은 근거과세 및 실질과세 원칙에 어긋나므로 확인된 실지거래가액(취득가액:분양가액중 2차중도금 까지 21,850,000원, 양도가액 40,000,000원)으로 하여 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인은 89.12.28 쟁점아파트를 분양받아 92.7.23에 동 취득대금의 잔금을 청산하고 소유권이전등기를 한 후 같은해 9.29 청구외 OOO에게 양도하고 그 다음달인 10.30에 「자산양도차익예정신고 및 자진납부계약서」에 의거 자진신고납부를 하고 있는 바, 동 신고내용에 터잡아 사실상의 양도가액을 확인하여 결정한 당초처분에 달리 잘못이 없어 보이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 쟁점아파트의 양도소득세를 실지거래가액으로 하여 결정할 때 청구인이 신고한 양도가액 64,000,000원을 부인하고 쟁점아파트 부근의 매매실례가액 110,000,000원(부동산중개인으로 부터 탐문조사한 가액)으로 할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 먼저 관련법령을 보면소득세법 제23조제4항 제1호(양도가액)와소득세법 제45조제1항 제1호 (가)목(취득가액)에 양도차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우로서 위 법조항 단서 및소득세법시행령 제170조제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득한 후 1년이내 양도한 경우 등 투기성이 있다고 인정되는 경우와 위 법조항 단서 및소득세법시행령 제170조제4항 제3호에 규정한 예정신고 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있으며, 위 시행령 같은조 제4항 제2호의 1년이내의 양도 등 투기성이 있는 경우에는 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 위 시행령 같은조 제1항 단서에 규정한 각호별로 환산결정할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 다음으로 사실관계를 보면

(1) 청구인은 쟁점아파트 89.12.28자로 54,686,000원에 분양받기로 청구외 주식회사 OO과 분양계약을 체결하고 91.4.25까지 계약금 10,930,000원과 1·2차 중도금 10,920,000원의 합계 21,850,000원 납입한 상태에서 위 아파트입주권을 92.5.1 위 납입금(21,850,000원)이외 프레미엄으로 18,150,000원을 가산하여 총 40,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하였다면서 그 입증자료로 분양계약서, 매매계약서와 잔금수수시 교부하였다는 92.4.30 발급된 청구인 명의의 권리포기용, 각서용, 공증용, 거래사실확인용 및 위임용 인감증명서 및 그 교부대장사본을 제시하고 있다.

(2) 그러나, 쟁점아파트 양도와 관련, 92.10.31 자산양도차익예정신고 및 자진납부계약서에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 92.7.23자에 54,686,000원에 취득하여 92.9.29자에 64,000,000원에 양도한 것으로 신고한 사실이 있는 바, 이는 위의 이 건 심판청구시의 청구주장과 다르고, 또 청구인주장의 쟁점아파트 양도금액 40,000,000원과 관련하여 제시된 통장사본 만으로서는 매매대금의 수수가 정확히 입증되지 못한다 할 것이다.

(3) 한편 처분청이 쟁점아파트 규모의 매매실례가를 탐문조사한 곳은 쟁점아파트 단지의 같은 OO아파트 33평형과 쟁점아파트 소재부근의 OO아파트 33평형으로 위 아파트의 92.6월 부터 92.10월까지 매매가액이 각각 105,000,000원 내지 115,000,000원과 110,000,000원 내지 125,000,000원의 수준인 사실이 처분청의 과세기록에 의하여 알 수 있다.

라. 위 법령과 사실에 의하여 쟁점아파트의 양도가액을 매매실례가에 의하여 산정하고 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지를 본다.첫째, 청구인 주장의 양도가액 40,000,000원은 일부중도금과 프레미엄을 합산한 가액으로 보이고, 처분청 탐문조사가액은 분양대금 전액을 완납한 상태의 매매실례가액인지 여부가 분명하지 않다.둘째, 쟁점아파트의 거래시기에 대하여도 청구인이 권리포기용, 각서용 등의 인감증명서를 92.4.30 관할동장(OOO동장)으로 부터 교부받은 것으로 보아 92.4.30 전후에 쟁점아파트 입주권을 양도한 것처럼 보여지나, 청구인이 자산양도차익예정신고시에는 92.9.29 양도한 것으로 신고 하여 양도시기도 불분명하다 하겠다.셋째, 이 건은 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 1년이내에 양도하였기 때문에 위 법령에 의하여 실지거래가액으로 조사 결정하여야 하는데, 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대한 검인계약서 및 거래상대방의 사실확인서등의 진실성 여부를 확인하고 그 실지거래가액을 밝혀서 양도소득세를 결정하여야 함에도 실지거래가액을 밝히지 못한채 쟁점아파트 인근에 소재한 아파트의 매매실례가에 의하여 이 건 과세한 처분은 실지거래가액의 조사를 소홀히 한 것으로서 쟁점아파트에 대한 양도시 실지거래가액을 다시 조사 확인하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다(동지 국심 93중3057, 94.5.4 결정).

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.