청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

시가보다 고가매입하여 저가양도시 취득 및 양도가액을 입증할 만한 객관적이고 신빙성있는 자료의 제시가 없다면 기준시가에 의하여 양도차익을 결정해야 한다는 사례

1. 처분개요

청구인은 인천광역시 서구 OO동 OOOOOO 대지 540.93㎡, 같은곳 OOOOOO 대지 680.66㎡, 동소 OOOOOOOO 대지 252.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.7.11, 83.4.6(1/2은 80.7.4), 83.7.11에 각각 취득하여 90.6.7에 양도하고 자산양도차익예정신고를 하여 양도소득세 23,366,020원과 동방위세 4,673,200원을 납부하였다.처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 기납부세액을 공제한 후 96.4.19 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 58,860,490원과 동방위세 11,378,880원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.6.18 이의신청과 96.9.13 심사청구를 거쳐 96.12.26 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 제출한 제반 증빙서류에 의하여 양도가액과 취득가액을 확인할 수 있음에도 불구하고 취득가액은 확인할 수 없다고 하고, 양도가액은 법인과의 거래이므로 실지거래가액이 명확함에도 검인계약서라는 이유로 이를 부인한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인이 제시한 매도계약서는 등기절차를 위하여 작성된 계약서로써 쟁점토지의 매도시 거래당사자간에 작성된 계약서로 인정하기 어렵고, 매수계약서도 등기부상 매매원인일과 계약서상의 계약일이 서로 일치하지 아니하는 등 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있으며.같은법 제97조제1항 제1호 가목에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제166조제4항 내지 제6항에서 「

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

3. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.」고 규정하고 있으며,같은법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 「제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

첫째, 청구인이 쟁점토지에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 취득가액과 양도가액으로 신고한 금액과 기준시가를 보면, 청구인이 신고한 금액은 취득가액에 비하여 양도가액이 131퍼센트 정도이나 기준시가는 취득시에 비하여 양도시가 514퍼센트 정도가 되며, 또한 청구인이 쟁점토지를 보유한 83년부터 90년까지 쟁점토지 소재지인 인천광역시 서구의 평균지가변동율(건설교통부 발행 「지가동향」참조)은 342퍼센트가 된다.

구 분

취득시(천원)

양도시(천원)

대비(%)

신고금액

(A)

기준시가

(B)

신고금액

(C)

기준시가

(D)

C/A

D/B

OOOOO

131,200

15,294

OOO,813

71,796

131

469

OOOOOO

159,650

14,571

216,194

90,343

135

620

OOOOOO

65,025

8,172

80,327

33,566

123

410

계

355,875

38,037

468,334

195,705

131

514

둘째, 청구인은 7년동안 쟁점토지를 보유하였으며, 청구인이 제시한 취득가액/양도가액이 131퍼센트 정도라면 이는 일반적인 시세보다 비싸게 취득하여 싸게 양도하였다는 주장이나, 이에 대하여 거래사실확인서만 제시할 뿐 납득할 만한 이유의 소명이 없으며 객관적이고 명백한 증거자료의 제시도 없다.셋째, 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 등기이전절차상 법무사가 작성한 중개인이 없는 검인계약서만을 제시하고 있으나, 부동산매매는 중개인의 중개에 의해 형성되는 것이 관행인 바, 중개인이 없거나 중개인의 서명이 없는 매매계약서는 일반적으로 그 신빙성이 의심스럽다.(같은 뜻 ; 국심 87서 574 87.6.3)라. 결론위의 사실을 종합하여 관련법령을 적용하여 보면, 일반적인 시세에 비하여 비싸게 취득하여 저가로 양도한 사유에 대한 납득할 만한 사유를 발견할 수 없고 취득 및 양도가액에 대한 객관적이고 신빙성있는 자료의 제시가 없으므로, 쟁점부동산의 양도차액 산정시 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.