쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자가 소유한 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부

쟁점오피스텔 내부에 주방시설, 세탁기, 냉장고 등 주거에 필요한 시설이 설치되어 있어 쟁점오피스텔은 업무용 시설이라기보다는 상시 주거에 공할 수 있는 주거시설로 봄이 합리적으로 보이는 점,쟁점오피스텔 전입신고내역의 전후사정으로 보아 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택에 포함하여 청구인이 쟁점주택을 양도한 데 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은 2017.4.3. OOO 아파트(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO만원에 양도하고, 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 요건에 해당한다고 보아 2017.6.30. 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자 OOO가 소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 주택에 해당한다고 보아 쟁점주택 양도와 관련한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 신고를 부인하여 2017.11.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세OOO원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자인 OOO는 쟁점오피스텔을 업무시설로 임대할 목적으로 사업자등록을 한 사업자이고, 쟁점오피스텔의 전입신고 내용을 보면 임차인 OOO은 2013.3.7.～2015.3.3., 임차인 OOO은 2017.4.7.～2017.8.7. 전입신고가 되어 있어 쟁점주택 양도일인 2017.4.3. 현재 전입한 임차인이 없음에도 OOO의 쟁점오피스텔 거주사실이 쟁점오피스텔이 주택이라는 근거로 보기 어렵다.

(2) 처분청은 청구인이 OOO에게 쟁점오피스텔을 임대하면서 작성한 임대차계약서(계약일 : 2017.3.15.)에 “현 시설물 상태의 계약이며”라고 기재되어 있어 OOO의 임차기간 이전부터 이미 주거시설이 설치되어 있었다는 의견이나 위 문구는 임대차계약에 있어 관행적으로 기재되는 문구에 불구하여 이를 근거로 주택 이용사실을 뒷받침하기 어렵다.

(3) 처분청은 OOO이 작성한 확인서를 근거로 OOO이 쟁점오피스텔을 사무실로 이용하지 아니하였기 때문에 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔이 주택에 해당한다는 의견이나, OOO의 쟁점오피스텔 임차기간은 2017.4.5.～2018.4.4.이고, 전입신고 기간은 2017.4.7.～2017.8.7.로 나타나 OOO은 쟁점주택 양도 이후에 비로소 쟁점오피스텔을 임차한 사람으로서 OOO이 작성한 확인서, 사업자등록 여부 등은 쟁점오피스텔이 쟁점주택 양도당시 주거용으로 이용되었는지 여부와는 무관하다.

(4) 처분청은 쟁점오피스텔의 전기수도요금과 전기사용량, 관리비내역을 제시하면서 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되었다고 주장하나, 전기와 수도를 사용한 내역의 존재만으로는 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 특정할 수 없다.

(5) 쟁점오피스텔은 2018.3.16.～2019.3.15. OOO가 임차하여 사용하고 있어 OOO가 쟁점오피스텔을 취득한 이후 사업자에게 임대한 사실이 없다는 처분청 주장은 사실관계를 오인한 것이고, 청구인은 쟁점주택 1채를 OOO년간 보유하다 양도한 것으로 투기목적이 없었으며, 쟁점오피스텔 역시 업무시설로 임대할 목적으로 소유하였을 뿐 다주택 소유에 따른 투기목적은 없었음에도 주거생활을 위한 시설이 설치되었다는 사정만으로 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔 내부에는 냉장고, 세탁기, 가스레인지 등 주거생활을 위한 시설이 설치되어 있고, 임차인 OOO과의 임대차계약서(계약일 :OOO.)에 의하면 “현 시설물 상태”의 임대차가 기재되어 있어 OOO이 쟁점오피스텔을 임차하기 이전부터 주거시설이 설치되어 있음을 알 수 있다.

(2) OOO의 자필확인서(2017.8.7.)에 의하면 OOO은 학업연구를 위한 사무실로 쟁점오피스텔을 임차하였고, 빠른 시일내에 사업자등록 및 연구소 등록을 하겠다고 소명하였으나 현재까지 사업자등록을 한 사실이 없어 임차인의 쟁점오피스텔 임차목적을 주거용으로 볼 수 있어 이 건 1세대 1주택 특례 적용을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자가 소유한 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득세 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나, 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조[1세대 1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.제155조[1세대 1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인이 제출한 매매계약서(2017.3.1.)에 의하면 청구인은 쟁점주택을 OOO에게 양도하였고, 잔금일은 2017.4.3.로 기재되어 있으며, 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면 잔금일과 쟁점주택의 소유권이전등기 접수일이 일치하는 것으로 나타난다. 또한 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인의 배우자 OOO는 쟁점오피스텔을 2009.9.22. 취득하여 현재까지 보유하고 있는 것으로 나타난다.(나) 처분청이 제출한 OOO과 OOO의 전입신고 내역에 의하면 쟁점오피스텔에 OOO은 2013.3.7.～2015.3.3., OOO은 2017.4.7.～2017.9.14. 전입신고가 되어 있는 것으로 나타난다.(다) 처분청 이 제시한 쟁점오피스텔의 관리비 부과내역에 의하면 쟁점오피스텔에 전입신고가 되어 있지 아니한 기간(2015.3.4.～2017.4.6.) 중에도 수도와 전기 등을 사용한 사실이 나타나고, 처분청이 제출한 쟁점오피스텔 내부사진에 의하면 씽크대, 가스렌지, 냉장고, 세탁기 등의 가사용 물품이 설치되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 쟁점오피스텔의 임차인 OOO이 작성한 확인서(2017.8.7.)에는 쟁점오피스텔을 학업연구를 위한 사무실로 임차하였고, 빠른 시일내에 사업자등록을 하겠다는 취지가 기재되어 있고, OOO는 OOO와 임대차계약을 체결하면서 작성한 계약서(2018.2.22.)에 의하면 임대차 기간을 2018.3.16.～2019.3.15.로 하여 월OOO만원의 차임으로 임대차 계약을 체결한 사실이 있으며,OOO의 사업자등록증 사본을 제출하였다.

(3) OOO는 2017.1.1. 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 OOO세무서장으로부터 임대업 사업자 등록증을 교부받은 사실이 있고, OOO가 쟁점오피스텔 임대수입과 관련하여 2017년 제12기 부가가치세를 신고(2017년 제1기 부가가치세 OOO은 2017.8.29. 기한후신고를 하였고, 2017년 제2기 부가가치세는 0원으로 하여 2018.1.9. 신고함)한 사실이 있으나 쟁점오피스텔 임차인이 차임에 대한 매입세액 공제 또는 필요경비 산입을 한 사실은 나타나지 아니한다.

(4)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여살피건대,주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바, 비록 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세사업장으로 하여 부가가치세 신고를 한 사실이 있다 하더라도 거래상대방의 인적사항이 파악되지 아니하고, 임차인들이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고한 사실이 나타나지 아니하여 청구인의 배우자가 임대업으로 사업자등록을 하였다는 사실만으로는 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되고 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔 내부에 주방시설, 세탁기, 냉장고 등 주거에 필요한 시설이 설치되어 있어 쟁점오피스텔은 업무용 시설이라기보다는 상시 주거에 공할 수 있는 주거시설로 보는 것이 합리적인 점, 쟁점주택의 양도시점에 쟁점오피스텔에 전입신고된 임차인은 없는 것으로 나타나지만 쟁점오피스텔의 관리비 내역에 의하면 수도와 전기를 사용한 사실이 있어 쟁점주택의 양도 당시 쟁점오피스텔이 공실이었다고 보기 어렵고, 쟁점오피스텔이 공실이 아니었다면 쟁점오피스텔 전입신고내역의 전후사정에 비추어 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점 등을 고려하면 쟁점오피스텔은 그 구조나 기능, 시설, 실제 사용현황 등 모든 면에서 상시 주거용에 적합한 시설로 보이므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택에 포함하여 이

건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.