미납된 임차료가 부가가치세 과세대상 용역대가에 해당하는지 여부

청구인은 임대건물에 대하여 상가임대계약을 정당하게 체결한 것으로 나타나고, 이미 발생한 임차료 중 미납분에 대해 명도소송을 제기하여 임차인이 성실납부 이행의 조건으로 소를 취하하는 등 미회수 임차료를 관리하고 있으며, 타인에게 부동산임대용역에 대한 대가를 받기로 하고 용역을 공급한 이상 그 대가를 받았는지 여부는 부가가치세 납세의무 성립에 영향을 미칠 수 없는 점 등에 비추어 이 건 과세 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은 부산광역시 OOO지 2개의 필지 위에 지하 1층 지상4층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의임대사업자로서, 2005.12.7. 임차인 OOO 이OOO(이하 “임차인”이라한다)과보증금 OOO원, 월임대료 OOO원,계약기간 2005.12.07.～2011.12.31.의 부동산 임대차 계약서를 작성하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 부가가치세 조사결과, 임차인으로부터 임대료를 받지 못한 부분에 대해 부가가치세를 신고·납부하지 않은 사실을 확인하고, 2014.6.12. 부가가치세 2006년 제1기분 OOO원,2006년 제2기분 OOO원, 2007년 제1기분 OOO원, 2007년 제2기분OOO원, 2008년 제1기분 OOO원,2008년 제2기분 OOO원,2009년 제1기분 OOO원, 2009년 제2기분OOO원, 2010년 제1기분OOO원, 2010년 제2기분 OOO원 합계OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점건물 중 지하와 지상 1층 일부를 임대기간2002.9.1.부터 2006.4.9.로 하여 임차인에게 임대한 바 있으나, 임차인이월차임을연체하여 임대차계약을 해지하고 임대보증금으로 모두 충당하고도모자라서 큰 손해를 입었다.처분청은 청구인이 임차인을 조기에 명도집행하지 아니한 것은 간주임대에 해당 된다고 보아 간주임대료를 계산하고 부가가치세를 부과처분하였다.임차인이 무단점용한 것은 용역제공이 아니고 불법행위에 해당되므로 간주임대료를 산정하고 부가가치세를 과세할 수는 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점건물에 대한 임대료를 지급 받지 못하였으며 관련 부가가치세도 신고·납부를 하지 않았다. 보증금 OOO원에 해당하는 만큼 미수임대료를 상계처리하고, 별도로 수령한 현금 OOO원을 포함하여 관련 부가가치세는 2007.12.14.에 수정신고납부하였다. 이후 계속된 미수임대료 부분에 대해서도 부가가치세를 신고납부하지 않았고, 관련 혐의에 대한 처분청의 부가가치세 조사결과는 아래 [표]와 같다.[표] (단위 : 천원)

(2) 처분청은 임차인이 무단점유하였다는 의견이나, 쟁점건물에 대한 부동산임대차계약은「민법」제618조즉 “임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”라는 규정에 의거 작성된 정상적인 계약이며, 또한 2007년 8월 미회수된 임대료에 대해 명도소송하였으나, 쌍방간의 조정으로 소 취하 하였다 하여 부동산임대차계약이 해지된 것이 아니며,이 후 미회수된 임대료에 대해 계속적인 납부독촉으로 6차례 걸쳐OOO원의 임대료를 받은 등 계속적인 임대용역에 대한 대가를 받은것이 확인되므로 임차인이 무단점유하였다는 청구인의 주장은 정당성이결여된다.

(3)청구인의 부동산임대업은「부가가치세법」상 과세대상 용역의 공급에 해당되고,「부가가치세법」제7조에서 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다고 규정하고 있으며,「부가가치세법」제22조용역의 공급시기 중 임차료는 계약서상 명기된 대가의 각 부분을 받기로 한 때(계약서에 명시된 날)로 되어 있는 바,청구인이 임대용역을 제공한 것은 사실인이상 그 대가를 실제 받았는지여부에 관계없이 부가가치세 납부의무의성립여부를 결정하는데 아무런영향이 미칠 수 없다.또한, 미회수된 임대료에 대한 부가가치세 신고·납부여부에대해 과세사실 자문결과[국세청법규과-451(2014.4.30.)호], OOOOOOOOOO(2008.11.17.)호 등과 같이 임대차계약기간 중 미회수된 임대료에 대해 부가가치세 신고·납부의무가 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점미회수된 임대료가 부가가치세 과세대상 용역의 제공 대가에 해당하는지 여부나. 관련 법률

(1) 부가가치세법제7조【용역의 공급】①용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

②사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는대통령령이 정하는 바에 의하여 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에의하여근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제22조【용역의 공급시기】

① 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각 호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도 기준지급·중간지급·장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

4. 제49조의2 제1항·제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 임차인은 2005.12.7. 쟁점건물에 대하여 보증금 OOO원, 월정임차료 OOO원, 계약기간 2005.12.7.～2011.12.31.의 부동산임대차계약서를 작성한 것으로 나타난다.

(2)청구인은 임대차기간 중에 임대료를 받지 못한 부분에 대해 부가가치세를 신고·납부하지 않았으며, 2007년 8월경 미회수분 임대료에 대해 명도소송을 제기하여 보증금 OOO원을 미수임대료 일부와 상계처리하였고 별도로 수령한 현금 OOO원을 포함하여 2006년 제1기～2007년 제1기 부가가치세를 수정신고·납부하였음이 나타난다.

(3) 처분청은 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 그 대가 중에 일부를 받지 못한 경우 부가가치세 신고납부 의무가 있는지 여부에 대한 과세기준자문을 신청하여 회신 받은 결과, 임대차 계약서상 명기된 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 용역의 공급시기가 성립하며, 그 대가를 받았는지 여부에 관계없이 부가가치세 납세의무가 성립한다는 내용에 따라서 부과처분 하였음이 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점건물 중 지하와 지상 1층 일부를 임대기간2002.9.1.부터 2006.4.9.까지로 하여 임대하였고 임차인이 월차임대료를 연체하여임대보증금으로 모두 충당하고도 모자라서 큰 손해를 보았으며, 임차인이 쟁점건물을 무단점유 하였다고 하면서 이는 용역제공이 아니고 불법행위에 해당되므로 부가가치세를 과세할 수 없다는 주장이다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물에 관하여 2005.12.7. 상가임대차계약을 정당하게 체결한 것으로 나타나고, 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원, 임대기간은 2005.12.7.～2011.12.31.로 표기되어 있는 점, 이미 발생한 임대료 중 미회수분에 대해 명도소송을 제기하여 임차인이 성실납부 이행의 조건으로 소를 취하하는 등 미회수 임대료를 관리하고 있는 점, 과세사실 자문결과 미회수된 임대료에 대한 부가가치세 신고납부의무가 있다고 회신하고 있는 점, 타인에게 부동산임대용역에 대한 대가를 받기로 하고 용역을 공급한 이상 그 대가를 받았는지 여부는 부가가치세 납세의무 성립에 영향을 미칠 수 없는 점(조심 2012중0965, 2012.7.13., 같은 뜻임) 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산에 대한 임대용역을 제공하고 그 대가를 실제 받았는지 여부와 관계없이 부가가치세 납세의무는 성립하는 것이므로 처분청이 청구인에게 한 이 건 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.