양도당시에는 아파트의 기준시가가 고시되어 있으나 취득당시에는 고시되어 있지 않고, 토지의 취득시기O 건물의 취득시기가 다른 쟁점조합아파트의 취득가액 계산방법이 정당한지 여부(기각)

기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 1994.12.31 경기도 광명시 OO동 OOOOO OOOOOOO OOOO OOOO(토지 40.3㎡, 건물 84.9㎡, 이하 “쟁점조합아파트”라 한다)를 취득하여 1996.7.23 양도하고 양도차익을 △547,562원으로 하여 1996.8.29 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 내용 중 취득가액 계산이 잘못된 것을 발견하고 기준시가로 양도차익을 다시 산정하여 1997.7.16 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 5,185,200원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.8.4 심사청구를 거쳐 1997.10.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청이 쟁점조합아파트의 취득가액을 계산할 때, 청구인이 쟁점조합아파트의 잔금을 지급한 날인 1995.1.23을 토지의 취득일로 하여 취득가액을 계산하여야 함에도 토지의 취득일을 1990.9.5로 하여 토지의 취득가액을 계산한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견국세청은 1997.1.21 양도소득세 예규를 개선(재일46014-103, 1997.1.21)하면서 주택건설촉진법 규정에 의한 직장(지역)주택조합의 조합원이 최초로 취득하여 1996.1.1 이후 양도하는 조합아파트에 대한 취득가액 계산방법을 개선하고 1997.1.1 이후 양도소득세를 결정 또는 경정하는 분부터 적용하고 있는 바, 동 개선된 예규의 산식에 따라 쟁점조합아파트의 취득가액을 계산하면 그 취득가액이 59,259,066원으로 산출되므로 처분청의 당초 취득가액 계산에 잘못이 없음을 알 수 있는 반면, 청구인이 주장하는 취득가액 계산내역을 보면 청구인은 쟁점조합아파트의 기준시가 최초고시 당시(1995.4.1)의 토지O 건물의 기준시가를 적용하면서 토지의 경우 1995.4.1 적용되던 토지의 기준시가 488,000원/㎡을 적용하여야 함에도 1995.6.30 고시된 기준시가 510,000원/㎡을 적용하였을 뿐 아니라 건물의 기준시가로 적용한 145,000원/㎡에 대하여도 그 적용근거를 밝히지 못하고 있으므로 이 건 처분청이 쟁점조합아파트의 취득가액을 59,259,066원으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 양도당시에는 아파트의 기준시가가 고시되어 있으나 취득당시에는 고시되어 있지 않고, 토지의 취득시기O 건물의 취득시기가 다른 쟁점조합아파트의 취득가액 계산방법이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제97조제1항 본문에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 제1호 (가)목에서 토지 또는 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가를 취득가액으로 한다고 규정하고 있고,같은법 제99조제1항 본문에서 “제96조O 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다”고 규정하면서 그 제1호 (다)목에서 “건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”으로 한다고 규정하고 있으며,같은법시행령 제164조제4항에서 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다」고 규정하고 있고, 같은조 제8항에서는 「제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정하는 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

1. 처분개요

청구인은 1994.12.31 경기도 광명시 OO동 OOOOO OOOOOOO OOOO OOOO(토지 40.3㎡, 건물 84.9㎡, 이하 “쟁점조합아파트”라 한다)를 취득하여 1996.7.23 양도하고 양도차익을 △547,562원으로 하여 1996.8.29 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 내용 중 취득가액 계산이 잘못된 것을 발견하고 기준시가로 양도차익을 다시 산정하여 1997.7.16 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 5,185,200원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.8.4 심사청구를 거쳐 1997.10.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청이 쟁점조합아파트의 취득가액을 계산할 때, 청구인이 쟁점조합아파트의 잔금을 지급한 날인 1995.1.23을 토지의 취득일로 하여 취득가액을 계산하여야 함에도 토지의 취득일을 1990.9.5로 하여 토지의 취득가액을 계산한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견국세청은 1997.1.21 양도소득세 예규를 개선(재일46014-103, 1997.1.21)하면서 주택건설촉진법 규정에 의한 직장(지역)주택조합의 조합원이 최초로 취득하여 1996.1.1 이후 양도하는 조합아파트에 대한 취득가액 계산방법을 개선하고 1997.1.1 이후 양도소득세를 결정 또는 경정하는 분부터 적용하고 있는 바, 동 개선된 예규의 산식에 따라 쟁점조합아파트의 취득가액을 계산하면 그 취득가액이 59,259,066원으로 산출되므로 처분청의 당초 취득가액 계산에 잘못이 없음을 알 수 있는 반면, 청구인이 주장하는 취득가액 계산내역을 보면 청구인은 쟁점조합아파트의 기준시가 최초고시 당시(1995.4.1)의 토지O 건물의 기준시가를 적용하면서 토지의 경우 1995.4.1 적용되던 토지의 기준시가 488,000원/㎡을 적용하여야 함에도 1995.6.30 고시된 기준시가 510,000원/㎡을 적용하였을 뿐 아니라 건물의 기준시가로 적용한 145,000원/㎡에 대하여도 그 적용근거를 밝히지 못하고 있으므로 이 건 처분청이 쟁점조합아파트의 취득가액을 59,259,066원으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 양도당시에는 아파트의 기준시가가 고시되어 있으나 취득당시에는 고시되어 있지 않고, 토지의 취득시기O 건물의 취득시기가 다른 쟁점조합아파트의 취득가액 계산방법이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제97조제1항 본문에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 제1호 (가)목에서 토지 또는 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가를 취득가액으로 한다고 규정하고 있고,같은법 제99조제1항 본문에서 “제96조O 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다”고 규정하면서 그 제1호 (다)목에서 “건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”으로 한다고 규정하고 있으며,같은법시행령 제164조제4항에서 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다」고 규정하고 있고, 같은조 제8항에서는 「제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정하는 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 전시한 법령에 의하면, 소득세법에는 공동주택으로서 토지O 건물의 취득시기가 다른 경우에 대하여 취득가액 계산방법을 명시적으로 정한 규정은 없고, 다만소득세법시행령 제164조제8항에서 아파트(토지+건물)를 기준시가 고시전에 취득하였다가 기준시가 고시 후 양도하는 경우의 취득가액 계산산식만을 규정하고 있는 바, 과세관청에서 실무적으로는 국세청장이 정한 산식에 의하여 취득가액을 계산하여 왔으나 국세청장이 동 취득가액 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 1997.1.21 이를 합리적으로 개선하여 1997.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 1996.1.1 이후 양도분의 경우 아래의 방법을 적용하도록 한 바 있고,

①

② 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③ 환산취득가액

=

① -

②

(2) 청구인은 1990.9.5 쟁점조합아파트의 토지를 취득하고 1994.12.31 동 지상에 쟁점조합아파트가 신축되어 사용승인을 받았는바, 국세청장은 청구인이 쟁점조합아파트 취득후인 1995.4.1 쟁점조합아파트의 기준시가를 72,000,000원(건물가액+토지가액)으로 최초로 고시하였으며, 쟁점조합아파트 양도당시인 1996.7.23에도 변함없이 기준시가가 72,000,000원인 사실과 1990.9.5 쟁점조합아파트의 토지의 기준시가는 8,060,000원(200,000원/㎡)인 사실이 관련자료에 의하여 확인되고 있으며,

(3) 처분청은 국세청장이 재일46014-103호(1997.1.21)로 개선한 조합아파트 취득가액 계산산식에 의하여 쟁점조합아파트의 취득가액을 계산하였는바, 쟁점조합아파트 양도당시(1996.7.23)의 기준시가 72,000,000원을 쟁점조합아파트 취득당시(1994.12.31)로 기준시가의 비율에 의하여 환산하여 쟁점조합아파트 취득당시의 환산기준시가 70,865,466원을 계산하고, 쟁점조합아파트 취득당시(1994.12.31) 토지의 기준시가 19,666,400원(488,000원/㎡)에서 당초 토지 취득당시(1990.9.5) 토지의 기준시가 8,060,000원(200,000원/㎡)를 차감하여 토지취득시부터 건물취득시까지의 토지의 기준시가 상승액 11,606,400원을 구한 후, 동 가액을 쟁점조합아파트 취득당시의 환산기준시가 70,865,466원에서 차감한 가액 59,259,066원을 이 건 쟁점조합아파트의 취득가액으로 하였음이 처분청의 결정결의서에 의하여 확인되고 있고,이에 대하여 청구인은 개선된 산식을 적용하면서도, 쟁점조합아파트에 대한 잔금청산일인 1995.1.23을 쟁점조합아파트의 토지의 취득시기로 보아 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하면서 1995.6.30 고시된 기준시가(510,000원/㎡)를 적용하였고(토지의 취득일을 1995.1.23로 하는 경우 적용할 기준시가는 1994.6.30 고시된 488,000원/㎡으로 하여야 함), 쟁점조합아파트에 대한 기준시가 최초고시 당시(1995.4.1)의 토지의 기준시가는 1994.6.30 고시된 기준시가(488,000원/㎡)를 적용하여야 함에도 1995.6.30 고시된 기준시가(510,000원/㎡)를 적용하였으며, 또한 쟁점조합아파트 취득시O 최초고시당시의 건물의 기준시가를 142,000원/㎡과 145,000원/㎡으로 잘못 적용한

사실이 청구주장 내용에 의하여 확인되고 있다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 이 건 쟁점조합아파트의 토지 취득일은 국세청의 전산자료(부동산보유현황)에 의하여 1990.9.5인 것이 확인되고 있을 뿐 아니라 청구인도 이 건 심사청구시에는 당해 토지의 취득일을 1990.9.5로 하여 취득가액을 계산한 사실이 확인되고 있음에도 청구인이 심판청구시 구체적인 증빙도 없이 토지의 취득일을 1995.1.23로 변경하여 주장하고 있는 것은 받아들이기 어렵다 하겠고,더구나 청구인은 국세청장이 1997.1.21 개선한 산식에 따라 쟁점조합주택의 취득가액을 산정하는 과정에서 토지의 취득시기를 잘못 적용함으로 인하여 당해 토지의 취득당시의 기준시가를 실제보다 높게 산정 하였을 뿐 아니라 쟁점조합아파트 최초고시 당시(1995.4.1)의 기준시가로 1995.6.30 고시된 기준시가를 적용함으로 인하여 쟁점조합아파트의 취득가액 산정이 불합리하게 되는 등 청구인이 주장하는 취득가액은 정상적으로 계산된 취득가액보다 높은 가액으로 산정된 것으로 인정되는 반면, 처분청은 1997.1.21 개선된 산식에 의하여 쟁점조합아파트의 취득가액을 계산한 것을 알 수 있고 동 계산방법에 오류나 기준시가 적용에 착오가 있는 것으로는 보이지 않는다 하겠으므로 이 건 처분청이 쟁점조합아파트의 취득가액을 59,259,066원으로 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.