실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지(취소)

취득 및 양도가액이 금융거래 증빙등에 의하여 입증되고 거래상대방이 실지거래내용을 확인하고 있으므로 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 타당

1. 사실청구인은 전라북도 OO시 완산구 OO동 OO OOOOO 대지 576.2㎡와 지상건물 696.39㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1991.4.29 취득하여 1998.10.26 양도하고 1999.5.29 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 1999.12.6 양도소득세 221,565,540원을 청구인에게 결정고지하였고, 청구인은 위 양도소득세 고지처분에 불복하여 2000.1.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 1991.4.29 청구외 오OO으로부터 21억원에 취득하여 보유하다가 1998.10.26 청구외 한OO에게 1,608,500,000원에 양도한 사실이 있으며 이러한 실지거래가액이 매매계약서 및 금융자료에 의하여 확인되고 있으며, 청구인의 채무로 쟁점부동산이 경락당할 위기에 처함에 따라 부득이 쟁점부동산을 기준시가보다도 저렴한 가액으로 양도한 것이 사실인데도 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 양도시 실지거래가액 1,608,500,000원은 청구인의 과세표준확정신고시의 양도가액 1,400,000,000원과 상이하고 양도시 계약서상 쟁점부동산에 대한 임대보증금의 내용이 기재되어 있지 아니하여 사실과 다른 매매계약서로 보이며 취득가액 또한 검인계약서상의 거래가액(15억원)과 신고시 제출한 매매계약서상의 거래가액(21억원)이 상이하고 거래시 상대방으로부터 확인이 되지 아니하여 이를 사실로 인정하기 어려우므로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부나. 관련법령소득세법 제96조제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 토지 및 건물 등의 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호에 의하면 납세자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

다. 사실 및 판단먼저, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득가액(21억원)을 사실로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 취득하게 된 경위에 대하여 청구인이 대주주로 있는 OO약품(주)가 사업상 쟁점부동산이 필요하여 매입을 추진하던 중 쟁점부동산이 청구외 OOOOOO조합에 20억원에 매매계약이 체결되었다는 정보를 입수하고 청구인이 OOOOOO조합과 1991.4.19 21억4000만원에 매매계약을 체결하고 계약금 5억원을 지급한 상태에서 쟁점부동산 소유자인 청구외 오OO 및 OOOOOO조합과의 합의하에 당초 매매계약을 무효로 하고 1991.4.24 쟁점부동산을 청구인이 청구외 오OO으로부터 21억원에 취득하기로 매매계약을 다시 체결하게 됨에 따라 계약금을 일반상거래 관행보다 많은 16억원으로 하고 1991.5.3 잔금 5억원을 지급하기로 약정한 것이라는 주장인 바, 이러한 청구주장이 1991.4.19 및 1991.4.24 매매계약서원본 2매와 계약금으로 보이는 1991.4.19자 OOOOO 자기앞수표(수표금액 5억원)사본 및 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 오OO(사망)의 아들인 청구외 오OO이 쟁점거래에 입회한 사실을 확인하고 있는 사실확인서(2000.2.29)등에 의하여 뒷받침되고 있다.

둘째, 청구인은 1991.4.19 OO투자신탁(주) OO지점에서 730,000,000원을 인출하여 230,000,000원은 타인에게 대여하고 5억원을 계약금으로 하여 OOOOOO조합과 계약하였다가 1991.4.24 이를 해약하고 계약금을 반환받은 후 동금액과 1991.4.24 OO투자신탁(주) OO지점에서 인출한 11억원을 합한 16억원으로 1991.4.24 청구외 오OO에게 계약금 16억원을 지급하였고, 계약서상 1991.5.3 지급키로 되어 있는 잔금 5억원은 1991.5.3 OO투자신탁(주) OO지점에서 인출한 2억원과 위 1991.4.19자 대여금 중 회수액 130,000,000원 및 전세보증금 인수액 176,000,000원으로 지급하였다는 주장인 바, 청구인 명의의 OO투자신탁(주) OO지점계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO 등 8개 계좌)에서 청구주장과 같이 각각 출금(1991.4.19 : 730백만원, 1991.4.24 : 1,140백만원, 1991.5.3 : 200백만원)된 사실이 당심판원에서 OO투자신탁(주)를 흡수 합병한 OO투자신탁증권(주) OO지점에 조회하여 회신받은 금융재산 거래상황 조회에 대한 회신(2000.7.7 OO투자신탁증권(주) OO지점장)상의 거래내역확인서와 저축금출금표등에 의하여 확인되고 있는 점과 취득시 매매계약서상의 특약사항에 “잔대금 5억원중 본 건물의 임대차보증금을 차감하고 지급한다”라고 기재되어 있고 청구인이 제시하는 쟁점부동산 취득시 전세보증금 인수내역서에 의하면 쟁점부동산상에 12개의 점포에 대하여 총 176,000,000원의 전세보증금이 있는 사실이 나타나고 있는 점 등을 감안하면 청구인이 주장하는 취득가액(21억원)은 금융자료 등에 의하여 전액 소명된다 할 것이다.

셋째, 처분청은 취득당시의 검인계약서상 거래가액(15억원)과 양도소득세과세표준 확정시 제출한 매매계약서상의 거래가액(21억원)이 서로 상이하다는 것과 취득당시의 거래 상대방으로부터 거래사실이 확인되지 아니한다는 이유 등을 들어 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보았으나 부동산거래관행상 검인계약서의 거래가액을 실지거래가액보다 낮게 기재하는 경우가 많다는 점과 이건의 경우 취득시 거래상대방이 쟁점부동산거래이후 사망하여 거래내용을 확인할 수는 없으나 거래상대방인 청구외 오OO의 아들인 청구외 오OO이 쟁점거래에 입회하여 거래한 내용을 확인하고 있으므로 위와 같은 처분청은 부인이유는 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 다음으로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액(1,608,500,000원)을 사실로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시하는 양도시 매매계약서에는 총 매매대금이 14억원으로 나타나고 있으며 청구인은 이를 근거로 양도소득세 과세표준확정신고시에는 양도가액을 14억원으로 신고하였다가 사실상 쟁점부동산상의 임차보증금 208,500,000원을 매수인이 인수하였으므로 총 양도가액은 1,608,500,000원이 된다는 주장인 바, 청구인이 제시하는 쟁점부동산 양도시의 전세보증금 인계명세서상에 총 13개 점포의 전세보증금이 208,500,000원으로 기재되어 있는 점과 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 인수한 전세보증금이 176,000,000원이라는 점을 감안하면 청구인이 착오를 일으켜서 매매계약서 작성시 금전으로 수령한 14억원만을 총 매매대금으로 기재하였고 또한 양도소득세 과세표준 확정신고시에도 이를 근거로 쟁점부동산 양도가액을 14억원으로 잘못 신고하였다는 청구주장이 납득이 되고 있다.

둘째, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서에 의하면 총 매매대금을 14억원으로 정하고 계약일인 1998.8.3 계약금 3억원을 수령하고 1998.9.22중도금 5억원을 수령하며 1998.10.26 잔금 6억원을 수령하기로 기재되어 있는 바, 계약금 3억원이 거래상대방인 청구외 한OO의 OO은행 OO지점 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 계약일인 1998.8.3 3억7000만원이 인출되어 계약금을 제외한 7000만원만 청구외 한OO의 다른 계좌에 입금된 사실로 확인되고 있고 중도금 5억원은 중도금 지급일자인 1998.9.22 청구외 한OO의 OO은행 OO지점계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 3억원이 인출된 사실과 청구외 한OO의 처 명의로 1998.9.22 OO은행 OO지점으로부터 1억8000만원을 대출받은 사실(OO은행 OO지점의 부채잔액증명서 2000.7.13) 및 청구외 한OO의 OO은행 OO지점계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 1998.9.22 2000만원이 인출된 사실등에 의하여 확인되고 있고 잔금 6억원도 청구외 한OO의 위예금계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 1998.10.22 601,000,000원이 인출된 사실 등에 의하여 확인되고 있으며 매매대금 14억원중 11억원이 청구인과 청구인의 처의 전북은행예금계좌에 입금된 것으로 나타나고 있다.

셋째, 청구인은 쟁점부동산 양도당시 IMF금융체제하에서 청구인이 대주주로 있는 OO약품(주)가 부도위기에 직면하였고 청구인이 보증한 청구인의 아들이 경영하던 (주)OO기계산업과 유한회사 OO정공이 부도위기에 직면하게 됨에 따라 쟁점부동산을 시급히 매각하는 과정에서 당시 시세나 취득가액보다도 낮은 가격으로 양도하게 되었다는 주장인 바, 이러한 청구주장이 청구인 보유 부동산의 등기부등본상에 가압류 및 경매사실이 나타나고 있는 점이나 OO약품(주) 및 유한회사 OO정공이 1999.2.1자와 1998.4.7 각각 부도처리된 사실(부도사실 확인원 2000.7.11) 등에 의하여 뒷받침되고 있다. 넷째, 당초 처분청 조사시 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 청구외 한OO가 처분청 공무원에게 진술한 진술서내용(1999.7.15)을 보면 청구인과 쟁점부동산을 매매계약서 내용대로 14억원(계약금 3억원, 중도금 5억원, 잔금 6억원)에 취득하기로 계약한 사실과 임차보증금 208,500,000원을 매수인이 부담하기로 한 사실을 진술한 것으로 기재되어 있어 쟁점부동산을 총 1,608,500,000원에 양도하였다는 청구주장을 뒷받침하고 있다. 위와 같은 사실등을 종합하여 보면 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 금융거래 증빙등에 의하여 입증되고 있을 뿐만 아니라 거래상대방이 쟁점부동산의 실지거래내용을 확인하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.