사업용 임대주택의 양도자과세대상인지 여부(취소)

법인이 주택을 임차해 "사업을 위한 주거용"으로 사용하지 않고 임직원 개인의 주거용으로 사용하는 주택임대용역은 면세되며, 당해 면세사업용 고정자산인 주택을 양도한 경우이므로 면세됨

1. 원처분의 개요청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOOO에 소재한 다세대주택 2층 202호(대지 265㎡, 건물 222.4㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고, 기준시가에 의한 자산양도차익 예정신고와 함께 1996.11.19 양도소득세 11,479,580원을 납부하였다.처분청은 서울지방국세청의 정기감사에서 쟁점주택의 매매가 부가가치세 과세대상이라는 지적을 받아 1996년 제2기분 부가가치세 31,984,510원을 1999.2.1 청구인에게 경정결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.2.20 심사청구를 거쳐 1999.4.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 임대한 주택은 다세대주택으로서 상시주거용이고 실제 임차인이 주거용으로 사용하였으며, 법인과 임대차계약을 체결한 것은 임대료를 법인이 지급하기 때문이며, “사업을 위한 주거용”이라 함은 주택이 사업을 위하여 직접 사용되어야 하는데 본건 주택은 사업에 종사하는 사람이 개인이 주거용으로 사용한 것 뿐이고 사업을 위하여 주택을 사용한 것은 아니므로 쟁점주택의 양도는 부가가치세 과세대상이 아니다.

나. 국세청장 의견청구인이 쟁점주택의 신축 또는 취득과 관련하여 부가가치세를 환급받은 사실이나, 쟁점주택을 신축함에 있어 부동산 매매를 사업목적으로 나타내고 이를 판매한 사실은 확인되지 아니하므로, 청구인을 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위한 자로 보기는 어렵다고 보여진다.그러나 주택을 법인 또는 대사관등에 임대하고 임차법인이 사업용으로 사용하는 경우 그 주택임대용역은부가가치세법 시행령 제34조제1항에서 규정하는 “사업을 위한 주거용”에 해당되어 부가가치세가 면제되지 않는 바,청구인은 쟁점주택을 1991.9.5 임대차계약 체결이후 양도시까지 서울특별시 영등포구 OOO동 OOO OO에 소재하는 한국 OOO(주)에 임대한 사실이 청구인이 제출한 임대차계약서에 의하여 확인되므로, 청구인이 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위한 사실은 없다 하더라도 주택의 임대용역에 대하여 부가가치세가 과세된다면 그 주택은 부가가치세 과세사업용 고정자산에 해당된다고 볼 수 있으므로 처분청이 그 자산의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도가 부가가치세 과세대상인지를 가리는데 있다.

나. 관계법령부가가치세법 제12조제1항에 의하면, “다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.1.～10.(생략)

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것”이라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제34조 제1항에서는, “법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 ‘주택’이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계

청구인은 1989.6.1 서울특별시 용산구 OO동 OOOOO외 9필지 대지 2,120㎡를 청구인 외 7인과 공동으로 취득하여 소유하다가 위 토지 10필지를 1992.1.22 OO동 OOOOO으로 합필하고 1992년 그 지상에 8인 명의로 다세대주택(OO빌리지)을 신축하여 1992.3.19 각각 1세대씩 소유권보존등기를 완료하여 1991.9.5부터 아래와 같이 쟁점주택을 임대한 사실이 등기부등본, 임대차계약서, 임차법인의 확인서 및 소득금액 증명원 등에 의하여 확인되고 있다.임대내역

임대기간

세입자

비고

1991. 9. 5～1994.11.10

한국OOO(주)

미국인 임원이 사용

1994.11.10～1996.11.10

OOO코리아(주)

독일인 사장이 사용

한편 청구인은 쟁점주택의 신축과 관련하여 건축비에 대한 부가가치세를 환급받은 사실이 없으며, 주택임대소득에 대한 소득세를 1992.1.1부터 주택양도시까지 면세수입금액으로 신고하였고, 1996.11.10 쟁점주택을 양도하고 1996.11월 자산양도차익예정신고·납부한 사실이 심사청구결정서, 소득금액증명원, 양도소득세 납부영수증 등에 의하여 확인된다.

라. 판단

(1)청구인이 주택신축판매업 또는 부동산 매매업을 영위하였는지, 아니면 부동산 임대업을 영위하였는지에 대하여 살펴본다.처분청은 청구인이 주택을 신축하여 판매한 것은 사업목적으로 부동산을 판매한 것으로서 쟁점주택의 양도는부가가치세법 제6조제1항의 재화의 공급에 해당된다 하여같은법 제21조제1항의 규정에 의거 쟁점주택의 건물공급분에 대하여 이 건 부가가치세를 부과처분 하였으나,청구인이 주택신축판매업 또는 부동산 매매업을 영위한 사실이 없음은 국세청장이 심사결정서에서 인정하고 있으므로, 청구인은 OO빌리지의 부동산 임대업을 영위하였다고 보아야 할 것이다.

(2) 쟁점주택을 임차한 한국OOO(주) 및 OOO코리아(주)가 쟁점주택을 사업을 위한 주거용으로 사용하였는지 아니면 상시 주거용으로 사용하였는지에 대하여 살펴본다. 임대사업자로 등록한 자가 당해 임대주택을 법인·대사관 등에 임대하고 임차한 법인 등에서는 임차법인의 사업용으로 사용하는 경우에는 등록한 임대사업자의 주택임대용역은부가가치세법시행령 제34조제1항에서 규정하는 사업을 위한 주거용의 경우에 해당되어 부가가치세가 면제되지 아니하는 것인 바,국세청장은 쟁점주택의 임차자가 법인사업자라는 이유만으로 그 임대용역은 사업을 위한 주거용에 해당되어 부가가치세가 면제되지 아니하며 따라서 쟁점주택을 부가가치세 과세사업용 고정자산으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 주장이나, 주택임대업을 영위하는 자가 상시 주거용으로 사용하는 건물(주택)을 법인사업자에게 임대하고 임차인인 당해법인은 임원의 주거용으로 사용하는 경우에 당해주택의 임대용역은부가가치세법 제12조제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것(부가 46015-1185, 1999.4.22 같은 뜻임)이고, 청구인은 부가가치세 면세사업자로 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)하여 그 임대용역에 대하여는 부가가치세를 납부하여 오지 않았음이 확인된다.

한편, 쟁점주택은 서울특별시 용산구 OOO동 OO빌리지에 위치하고 있고, OO빌리지의 경우 외국인들의 집단주거지역으로서 법인사업자가 주택을 임차하여 직원의 연수용 시설이나 기숙사로 사용하기에 적합한 지역이 아니며, 연립주택의 임차계약서를 보면 임차법인 직원의 개인주거용으로 임차한 사실이 확인되고, 쟁점주택의 임차법인인 한국OOO(주)와 OOO코리아(주)의 확인서에 의하면 “한국OOO(주)의 소프트웨어 개발연구소 개발매니저로 근무했던 OOOOO OOOOOO와 OOO코리아의 사장으로 재직했던 OOOO OOOOOOOO OOOOOO가 주거용으로 사용하였다”고 확인하고 있으므로 쟁점주택은 상시 주거용으로 사용되었다고 봄이 타당할 것이며, 달리 처분청은 임차자가 쟁점주택을 임차하여 사업을 위한 주거용으로 사용하였다는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 그렇다면, 쟁점주택의 양도는 면세사업용 고정자산의 양도에 해당하므로 청구인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.