취득가액을 환산가액으로 경정한 경우 법원조정과 별도로 지상권자들에게 지불한 합의금 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

소유권이전 및 명도권리를 이미 취득한 상태에서 지급한 합의금 및 이사비용은 소유권확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없음

1. 처분개요

청구인은 2004.10.25. OOO OOO OOO OOO OOO 대 1,412㎡ 및 위지상 소재 주택 123.12㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를양도하고 2004.12.16. 양도가액은 실거래가액(86,000,000원)으로, 취득가액은환산가액(20,218,374원)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고하고 6,583,455원을납부하였다.처분청은 서울지방국세청 조사3국 상속세조사 과정에서 파생된 과세자료에 따라 쟁점부동산 실거래 양도가액을 215,000,000원으로, 취득가액은환산가액으로 재계산한50,548,679원으로 하여2008.10.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도득세 31,313,670원을 경정·고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2009.5.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도한 토지는 기존에 지상권이 있었던 토지로 2000.11월 법원의 강제조정으로 법원조정 결정금액 10,500,000원은 쟁점주택 토지 위에 무단으로 점유하고 있는 피고들(OOO 외4인)에게 지불하도록 조정한 금액으로 건물가격으로 볼 수 있고, 지상권을 주장하는 김OOO OOO에게 합의금으로 각각 10,000,000원을 지불하고 이사비용으로 각각 1,000,000원, 변호사 선임료 3,000,000원을지불한 것에 대하여 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

법원의 조정결정으로 건물부분에 대한 소유권 이전 및 명도 권리를 이미 취득한 상태에서 별도로 추가 지출한 합의금 및 이사비용 성격은 소유권 확보를 위한 직접 비용으로 인정하기 어렵고, 또한 변호사 선임료는 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용으로 볼 수 있으나, 청구인이 변호사 선임료에 대한 사실확인서만 제출할 뿐 금융증빙, 영수증 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 취득가액으로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

법원 조정에 의해 지상권자들에게 지불한 금액, 합의금, 이사비용, 변호사 선임료 등을 필요경비로 인정하야야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2002.12.18 부칙>

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2)소득세법시행령 제162조의2【양도가액】

⑤ 법 제96조제1항제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조제9항의 규정을 준용한다.

(3)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

<개정 1999.12.28 부칙>

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(4)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

1. 토지취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물가. 법 제99조제1항제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다)취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)(5)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

<개정 2001.12.31 부칙>

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(6)소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 그 양도 토지는 기존에 지상권이 있었던 토지로 법원의 강제조정에 의한 결정금액 11백만원은 쟁점주택 토지를 무단으로 점유하고 있는 피고들(OOO OOO)에게 지불하도록 조정한 금액으로 건물가격으로 볼 수 있고, 지상권을 주장하는 김OO과 이OO에게 합의금으로 각각 10백만원을 지불하고 이사비용으로 각각 1백만원을, 변호사 선임료 3백만원을지불하였으므로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청은 서울지방국세청장의부동산실거래계약서 통보에 의해 확인된 215,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득당시의 실지거래가액 확인을 위하여 필요한 매매계약서등 증빙서류가 없어 청구인이 당초 신고한 방식인 환산가액으로 재계산한50,548,679원을 취득가액으로 하여 아래와 같이 경정하였음이양도소득세결정결의서에 의하여확인된다.O O O O(OO O OO)(나) 쟁점부동산의 등기부등본, 수원지방법원 여주지원 조정기일 및조정에 갈음하는 결정조서(사건번호 2000가단6928 토지인도등)를살펴보면, 토지부분은 1988.7.26. 매매로 취득하였으며, 대지를 무단으로점유하고 있는 피고들(OOO O OO)을 상대로 퇴거 및 철거,부당이득상당의 임대료를 구하는 소를 수원지방법원 여주지원에 제기하여2000.11.20.법원 강제조정으로 원고인 청구인이 피고들에게 아래금액을 지불하고 2001.4.6.건물소유권을 이전받은 사실이 확인된다.O O O O(OO O O)(다) 청구인은 상기 결정액 10,500,000원 이외에 지상권을 주장하는 김OOO OOO에게 합의금으로 각각 10,000,000원을 지급 하였으며,이사비용으로 각각 1,000,000원을 지불하였고 변호사 선임료로3,000,000원을 지출하였다고 주장하나 청구인은 법무법인 OOOOOO사무소 대표변호사 이OO의 사실확인서 이외에는 김OO과 이OO에게 합의금 및 이사비용을 지급하였다는 사실을 입증할 수 있는 영수증 등 객관적이고 구체적인 증빙을 제시한 바 없다.

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면,법원 조정결정 조서 등에 의해 확인된법원 조정 결정금액과 변호사비용은 취득가액으로 인정되나, 처분청의 취득가액으로 환산한 가액보다 작아 청구실익이 없고,법원의 조정결정으로 건물부분에 대한 소유권이전 및 명도권리를 이미 취득한 상태에서 청구인이 김OOO OOO에게 지급하였다고 주장하는 합의금 및 이사비용은 법적인 지급의무나 법원의 판결에의하여 지급한 금액이 아니므로 소유권확보를위한 직접비용으로 보기 어려울 뿐만 아니라청구인은 김OOO OOO에게 합의금 및 이사비용으로 각각 11,000,000원을 지급하였다는 사실을 입증할 수 있는 영수증 등 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 않아 청구주장을 인정하기는 어렵다.

따라서 처분청이 서울지방국세청장의부동산실거래계약서 통보에 의해확인된 실지거래금액을 양도가액으로, 취득가액은실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법제97조 제1항 제1호다목의 규정에 따라 양도당시의 실지거래가액을기준시가로 환산한가액으로 계산하고, 취득가액 외의 필요경비는소득세법시행령 제163조제6항의 규정에 의한 개산공제액으로 하여 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.