공동으로 취득한 자산의 미등기전매차익에 대한 양도차익 산정 방법(경정)

공동으로 취득했다가 양도한 미등기전매차익에 대한 양도소득세는 실질과세원칙에 의거 실제 지분에 따라 나누어 과세해야 하는 것임

1. 처분개요

처분청은 청구인이 OOOOOO사업지구내 쟁점토지를 원주민 이OO으로부터 취득하여 계속 이OO명의로 보유하고 있다가 명의변경을 하지 않고 미등기전매하여 조세를 탈루하였다는 탈세제보에 의거 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과 청구인이 쟁점토지 3필지를 1989. 2월경 청구외 이OO으로부터 101,700,000원에 취득하여 1996.12.19등 2회에 걸쳐 청구외 홍OO등 3인에게 353,000,000원에 미등기전매한 사실을 확인하고, 2001.9.3 청구인에게 1996년도분 양도소득세 164,879,730원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.11.27 이의신청을 거쳐 2002.2.8 심판청구를 하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 청구인 단독으로 미등기전매한 것이 아니라 청구인과 김OO(형수) 2인공동으로 취득했다가 양도한 것이므로 미등기전매차익에 대한 양도소득세를 청구인에게 전액 과세할 것이 아니라 지분에 따라 청구인 1/2, 김OO 2/3씩 나누어 과세해야 한다.

(2) 청구인과 김OO(형수) 2인은 쟁점토지 3필지를 1989. 2월 청구외 이OO으로부터 101,700,000원에 취득하여 353,000,000원에 양도한 것은 사실이나 청구인과 김OO은 쟁점토지 총매매대금 353,000,000원중 170,000,000원만 수령하여 청구인등이 남긴 실제 전매차익은 68,300,000원에 불과하며, 나머지 전매차액 183,000,000원은 청구외 조OO, 안OO, 공OO, 윤OO 등 4인의 중간 전매자에게 귀속되었으므로 귀속자별로 양도소득세를 과세해야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 청구인의 형수인 김OO과 공동으로 쟁점토지를 취득하여 미등기 전매한 것이므로 공동취득자인 김OO에게도 과세해야 한다고 주장하면서 취득당시의 매매계약서(증1호), 중도금 영수증, 송금내역서등을 제시하고 있다. 그러나 청구인이 제시하는 취득당시의 매매계약서를 보면 매수인난에「오OO외 1인」으로 기재되어 있으나 처분청에서 확보한 매매계약서에는「오OO」 단독으로 되어 있고, 이들 매매계약서는 같은 부동산중개사 사무실에서 작성한 것임에도 매매계약서 양식이 서로 다르게 되어 있어 청구인이 제시하는 “증1호“가 원래의 계약서인지 여부가 불분명하다. 그리고 형수 김OO의 투자지분은 2/3라고 하면서도 청구인이 심리자료로 제시한 송금내역서를 보면 청구인이 실제 수령하였다고 주장하는 양도대금 총170,000,000원중 129,825,000원(1/3지분 해당금액은 113,333,000원이며, 청구인은 이중 110,000,000원만이 쟁점토지의 양도대금이라는 설명임)을 청구인이 김OO에게 송금하여 그 지분(2/3)을 초과한 대금을 송금한 것으로 확인되고 있어 청구주장의 진위여부가 불분명하다. 또한 청구주장에 의하더라도 위 매매대금을 최종 잔금수령후 한꺼번에 송금하지 않고 1996.10.28일부터 1997.2.14일까지 수차례에 걸쳐 송금한 사실등으로 미루어 동 송금액이 쟁점토지 소유지분 양도대금 정산과 관련된 송금인지 여부등을 확인할 수 없어 김OO에게도 과세해야 한다는 주장은 근거가 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점토지의 양도가액은 취득자인 청구외 홍OO등 3인이 쟁점토지 매수대금으로 353,000,000원을 청구인에게 지급한 사실이 청구외 홍OO등 3인의 진술에 의해 확인된다. 청구인은 쟁점토지를 청구외 조OO에게 170,000,000원에 처분토록 위임하고 실제로 353,000,000원중 170,000,000원만 수령하였으므로 처분청이 양도가액을 353,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 거래당사자는 청구인 오OO과 매수자인 청구외 홍OO, 김OO, 이OO등 3인으로 쟁점토지를 미등기 전매한 거래주체는 청구인 오OO이라 할 것이므로 청구인으로부터 쟁점토지에 대한 중개 또는 알선행위를 위임받은 청구외 조OO 등에게 청구인 대신 양도소득세를 과세할 수는 없는 것이며 실제 양도가액과 청구인이 받았다고 주장하는 금액과의 차액은 중개수수료로 볼 수 없어 양도소득세의 필요경비에도 해당되지 아니하여 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은

(1) OOOOOO개발지역내 쟁점토지 3필지를 청구인이 혼자 취득하여 미등기전매한 것인지 아니면 청구인과 김OO(형수) 2인이 같이 취득하여 미등기 전매한 것인지 여부와

(2) 청구인등 2인은 실제 총양도대금 353,000,000원중 170,000,000원만 수령하고 나머지 183,000,000원은 조OO등 4인이 다시 미등기 전매한 것이므로 183,000,000원을 청구인의 양도가액에서 제외하여 조OO등에게 과세할 것인지 여부를 가리는 데에 있다.

나. 관련법령

국세기본법 제14조(실질과세)에서 「

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다」고 하고 있다.소득세법 제110조【양도소득세과세표준확정신고】에서 「

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.

③ 제1항의 규정에 의한 신고를 "양도소득세과세표준확정신고"라 한다.

④ 자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다.

⑤ 양도소득세과세표준확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑥ 납세지관할세무서장은 제5항의 규정에 의하여 제출된 신고서 기타 서류에 미비 또는 오류가 있는 때에는 그 보정을 요구할 수 있다」라고 하고 있으며,같은 법 제111조【양도소득세확정신고자진납부】에서 「

① 거주자는 당해연도의 과세표준에 대한 양도소득산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제110조 제1항(제118조의 규정에 의하여 준용되는 제74조 제1항 내지 제4항을 포함한다)의 규정에 의한 과세표준확정신고기한까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서·한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 납부를 "양도소득세확정신고자진납부"라 한다.

③ 양도소득세확정신고자진납부에 있어서 제107조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고산출세액과 제109조의 규정에 의하여 결정 또는 경정한 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다」라고 하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구외 김OO(형수) 2인이 공동으로 미등기 전매한 것으로 인정하여 미등기 전매차익에 대한 양도소득세를 귀속자별로 나누어 과세할 것인지 여부에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 1989.2.27 당초 소유자인 이OO으로부터 101,700,000원에 청구외 김OO(형수)과 같이 취득하였으나 현지에 거주하는 농민이 아니면 농지의 소유권이전등기가 되지 아니하여 청구인명의로 이전등기를 못하고 1989.3.27 매매를 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 청구인 단독명의로 설정하였으며, 청구인과 김OO은 쟁점토지외에도 쟁점토지 인근의 OO광역시 중구 OO동 OOOOO, 1,418㎡등 7필지를 공동으로 취득하여 청구인 또는 김OO 명의로 등기(가등기는 청구인 오OO명의로 함)를 하였으며 쟁점토지도 청구인과 김OO이 같이 취득한 것이라는 주장이다. 청구인은 쟁점토지는 취득당시 청구인과 청구인의 형수인 김OO이 공동(청구인 1/3, 김OO 2/3)으로 취득하기로 구두약정하고 그 취득자금을 나누어 부담하였으며(12년전 취득당시 실제로 분담한 취득자금 증빙은 제시하지 못하고 있음), 1989. 2. 27 취득당시의 매매계약서(증1호)상에 매수자가 청구인「오OO외 1인」으로 기재되어 있고, 중도금 영수증에도「오OO외 1인」으로 되어있어 취득 당시 매수자가 2인이었음이 입증된다는 주장이나, 청구인이 제시하는 매매계약서에는「오OO외 1인」으로만 표시되어 있고 쟁점토지 등기부등본등에는 아예 표시가 없어「오OO외 1인」이 청구인의 형수 김OO인지 여부와 청구인 지분은 1/3이고 김OO의 지분은 2/3인지 여부등이 불분명하여 이에 관한 사실조사 없이 청구주장을 그대로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

또한 청구인이 제시하는 심리자료에 의하면 청구인이 김OO에게 110,000,000원 (1996.10.28 : 30,000,000원, 1996.12.26 : 60,000,000원, 1997.1.20 : 20,000,000원)을 송금한 것으로 김OO의 부동산양도대금「입금통장」등에 의해 확인되고 있고, 이는 청구인이 김OO(형수)과 공동으로 쟁점토지를 1989.2.27 청구외 이OO으로 부터 101,700,000원에 취득하여 1996.12.19 미등기전매한 후 김OO에게 양도대금 170,000,000원중 2/3지분에 상당하는 매매대금 110,000,000원을 송금한 것이라는 주장이므로 이 건 과세당시 처분청에서 조사하지 아니한 위 사실에 대하여 처분청이 다시 확인하여 조사내용에 따라 당초처분을 경정결정해야 할 것으로 판단된다.

(2) 실제 전체양도가액 353,000,000원중 청구인등 2인이 170,000,000원만 수령하고 나머지 183,000,000원은 청구외 조OO등 4인이 미등기 전매한 것이므로 183,000,000원은 청구인의 양도가액에서 제외할 것인지 여부에 대하여 본다. 청구인 오OO이 홍OO, 이OO, 김OO등에게 미등기 전매한 쟁점토지에 대한 처분청의 실지 거래가액(양도가액) 조사내용을 보면, ①OO광역시 중구 OO동 OOOOO 전 2,625㎡에 대한 실거래가액은 취득자인 홍OO의 재산제세 신고내용에 의해 190,000,000원으로 확인되어 당초 실거래가액으로 과세한 86,625,000원을 경정결정하였으며, ②같은 동 OOOOO 전 1,511㎡는 현재 OOOO OO상가에서 음식점을 운영하고 있는 청구외 이OO의 남편 임OO이 100,000,000원에 직접 매매계약을 체결하여 처 이OO명의로 취득등기를 한 것으로 조사하여 양도가액을 100,000,000원으로 하여 과세하였으며(매매계약서에 미등기 전매자 오OO이 가등기와 OO세무서의 가압류건에 대해 계약금 5천만원으로 정리하기로 약정한 내용이 특약사항으로 기재되어 있으며 토지거래허가 및 이전청구권, 가압류해제등과 관련하여 별도의 공증절차를 거친 사실이 확인됨), ③같은 동 OOOOOOO 전 1,041㎡은 취득자인 김OO이 확인한 63,000,000원등을 근거로 쟁점토지의 실지 거래가액을 총액 353,000,000원으로 조사하여 청구인이 청구외 홍OO등 3인에게 직접 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 1996년도분 양도소득세 164,879,730원을 경정고지한 사실이 확인된다.

청구인은 쟁점토지를 1989.2.27 당초 소유자인 이OO으로 부터 101,700,000원에 취득하여 이OO명의로 계속 보유하고 있다가 1995. 7. 1 시행된 부동산실명법의 규제를 피하기 위해 1996. 9. 9 청구외 조OO에게 170,000,000원만 받아 달라는 조건으로 쟁점토지의 처분권을 위임한 사실이「부동산처분위임장」에 의해 확인되고, 조OO는 쟁점토지를 인근 부동산 중개업자인 청구외 안OO, 공OO, 윤OO 등에게 부탁하여 청구외 안OO은 실명유예기간(1995.7.1～1998.6.30)내인 1996.12월 OO광역시 중구 OO동 OOOOO 소재 전 1,511㎡를 100,000,000원에 청구외 이OO에게, 같은 동 OOOOOOO 소재 전 1,041㎡는 63,000,000원에 청구외 김OO에게 각각 양도하고 양도대금 합계163,000,000원을 수령한 후 이중 청구인에게 40,000,000원(96.12.16: 32,260,000원, 96.12. 24: 7,700,000원, 나머지 40,000원은 송금수수료)을 조OO명의로 송금하고 나머지 차익은 조OO와 안OO 2인이 분배하였다는 주장이며, 청구인은 이에 대한 입증자료로 OO동 OOO O OOOOOOO 토지 양도대금이 입금된 「입금통장」을 심리자료로 제시하고 있다.

쟁점토지중 OO광역시 중구 OO동 OOOOO 전 2,625㎡는 청구외 조OO가 중개업자인 공OO, 윤OO에게 중개를 부탁하여 매매가 성립되었는 바 이들은 매수인인 청구외 홍OO로부터 190,000,000원을 받아 당초 소유자인 이OO명의로 1996.11.12 20,000,000원등 4차례에 걸쳐 130,000,000원만 청구인에게 송금하고 나머지는 청구외 공OO등이 나누어 가졌으며, 청구인은 청구외 조OO, 안OO, 공OO, 윤OO 등의 전매사실을 입증하는 거증자료로 매매계약서상 매도인란에 안OO, 공OO, 윤OO등이 원소유자 이OO을 대리하여 날인한 매매계약서를 제시하고 있으며, 또한 이들간에 부동산양도대금 분배를 둘러싸고 다툼이 일어 조OO가 안OO에게 보낸「통고서」등을 증거로 제시하고 있다. 청구인이 쟁점토지에 대해 받을 금액을 170,000,000원으로 정하여 처분권한을 청구외 조OO등에게 위임하고, 실제로 조OO등이 자신의 책임하에 부동산을 353,000,000원에 처분한 후 당초에 약정한 금액만을 청구인에게 지급하였다면 이는 미등기 전매에 해당한다 할 것이므로 조OO등 4인이 전매과정에서 얻은 소득에 대하여는국세기본법 제14조(실질과세)의 규정에 의하여 귀속자별로 과세되어야 하는 것이므로 처분청은 이에 대한 사실여부를 재조사하여 당초처분을 경정결정해야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.