토지에 대한 실지양도가액이 얼마인지의 여부(기각)

청구인은 인삼가격이 폭락하였으므로 인삼보관금 000원을 양도가액에 산입하는 것은 부당하다고 주장하나 청구인은 토지 매수자에게 인삼보관금 150,000,000원에 상당하는 채무를 토지로 대물변제하였다고 보아야 하므로 실물인삼의 가격폭락 여하에 불구하고 토지의 양도가액에 포함되는 가액은 청구인이 당초에 토지 매수자에게 진 인삼보관금 채무 000원으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청에서 토지의 양도가액을 339,965,537원으로 보아 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당함

1. 원처분 개요청구인은 대전시 유성구 OO동 OOO 답 3,147㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.2.27 청구외 OOO, OOO로부터 취득하여 92.10.2 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 취득가액을 266,548,000원 양도가액을 165,000,000원으로 하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다.처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 매수·매도와 관련한 당사자들로부터 실지거래가액에 대한 확인을 거쳐 취득가액을 266,548,000원으로 하고 양도가액을 339,965,537원으로 하여 97.6.23 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 63,232,260원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.7.7 이의신청과 97.10.11 심사청구를 거쳐 98.2.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 청구인의 (주)OO상호신용금고에 대한 채무승계와 인삼보관금의 대가로 양도시킨 사실이 없으므로 처분청에서 실지거래가액으로 조사·확인하였다는 양도가액 339,965,537원은 타당성이 없으며, 쟁점토지에 대한 실지양도가액은 매매계약서와 같이 165,000,000원으로서 양도차익이 발생하지 않았음에도 과세처분 함은 부당하다.

나. 국세청장 의견처분청의 조사서에 의하면 쟁점토지는 채무변제 및 대출금 승계조건으로 양도한 사실이 확인되며, 청구인도 인삼보관금 150,000,000원 및 (주)OO상호신용금고에 대한 대출금을 인계하는 조건으로 양도하였음을 확인한 사실이 있으므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 실지양도가액이 얼마인지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호와 제97조 제1항 제1호에서 「양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모, 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고,같은법 시행령 제166조제4항 제1호 및 제3호에서는 「취득 후 1년 이내의 부동산으로서 단기매매차익을 목적으로 자산을 양도하는 경우와 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 “대통령령이 정하는 경우” 로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 등기부등본에 의하면, 청구인은 92.2.27 쟁점토지를 청구외 OOO, OOO로부터 취득하여 92.10.2 청구외 OOO(2/3지분), OOO(1/3지분, OOO의 자)에게 양도하였으며, 근저당 설정내용을 보면 91.5.30 (주)OO상호신용금고에서 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 266,000,000원의 근저당을 설정하였으며, 92.2.27 청구외 OOO, OOO이 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 200,000,000원의 근저당을 설정하고, 92.11.2 청구외 OOO이 위 91.5.30자 근저당을 면책적 채무인수를 원인으로 하여 채무자 명의를 OOO으로 변경하였음이 확인된다. (나) 취득시 부동산매매계약서(92.1.29자 검인계약서)에 의하면 청구인이 청구외 OOO, OOO로부터 쟁점토지를 266,548,000원에 취득한 것으로 되어 있고, 양도시 부동산매매계약서(92.9.29 검인계약서)에 의하면 청구인이 청구외 OOO외 1인에게 쟁점토지를 165,000,000원에 양도한 것으로 되어 있다.

(다) 처분청 조사시 쟁점토지 매매관련 당사자들의 확인서에 의하면, 청구인은 확인서(97.3.14)에서 쟁점토지를 266,548,000원에 취득하여 대출금 190,000,000원, 인삼보관금 100,000,000원 합계 340,000,000원에 양도하였다고 확인하였으며, 쟁점토지 원소유자중의 1인인 청구외 OOO는 확인서(97.3.13)에서 청구인에게 쟁점토지를 양도한 가액은 검인계약서상의 매매대금 266,548,000원이 맞으며, 쟁점토지의 양도전인 91.5.30 (주)OO상호신용금고에서 청구인을 채무자로 하여 근저당을 설정한 것은 청구인이 대출을 받도록 도와 준 것이라고 확인하고 있으며, 쟁점토지 매입자중 1인인 OOO은 확인서(97.3.14)에서 본인 100,000,000원, OOO 50,000,000원 총 150,000,000원 상당의 인삼을 청구인에게 보관하였으나, 청구인의 부도로 대금회수가 어려워 92.2.27 이를 담보하기 위하여 쟁점토지에 200,000,000원의 근저당을 설정하였다가 대금회수가 불가능하게 되자 위 인삼보관금 150,000,000원과 청구인이 (주)OO상호신용금고로부터 대출 받은 청구인의 채무를 인수하여 쟁점토지를 매수하였다고 확인하고 있다. (라) 청구인의 대출금 변제내역을 파악하기 위하여 처분청이 (주)OO상호신용금고에 의뢰하여 회신 받은 공문(97.3.28)에 의하면, 92.10.2～10.29 청구인이 74,370,599원을 변제하였고, 92.11.2 청구외 OOO이 115,594,938원을 신규대출금으로 상환하였다고 확인하고 있다.

(2) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다.(가) 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 청구인이 신고한 검인계약서상의 취득가액 266,548,000원을 인정하였고, 양도가액은 쟁점토지 매매관련 당사자들의 진술내용과 (주)OO상호신용금고의 채무상환사실에 기초하여 인삼보관금 150,000,000원과 청구인이 변제한 것으로 나타난 (주)OO상호신용금고의 채무 74,370,599원을 매수인 OOO이 인수하여 변제한 것으로 보고, 또한 매수인 OOO이 채무로 인수하였다고 확인한 130,000,000원 합계 354,370,599원을 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세하였다가, 심사결정에 따라 위 OOO이 인수한 채무액 130,000,000원을 (주)OO상호신용금고에서 확인한 채무변제액 115,594,938원으로 수정하여 양도가액을 339,965,537원으로 하여 경정하였으나,청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대해서는 다툼이 없고 실지양도가액은 165,000,000원이라고 주장하며 검인계약서를 제시하고 있으며, 또한 쟁점토지의 양도당시 인삼가격이 폭락하였음에도 당초 인삼보관금 150,000,000원을 양도가액에 포함하는 것은 부당하다고 주장하며 인삼가격 폭락을 입증하기 위한 자료로 OOOO협동조합측에서 청구인의 고소취하를 원하는 고소 취하장(95.11), 진정서(95.11), 탄원서(95.

12) 등을 제시하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 165,000,000원이라고 주장하며 검인계약서만을 제시하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 위 양도가액이 실지양도가액인지의 여부가 확인이 되지 아니하는 반면, 청구인은 당초 처분청 조사시 쟁점토지의 양도가액을 대출금 190,000,000원, 인삼보관금 100,000,000원 합계 340,000,000원이라고 확인한 바 있고, 청구인의 확인내용은 매수자 OOO이 인삼보관금 150,000,000원과 (주)OO상호신용금고의 청구인의 대출금을 인수하여 쟁점토지를 매수하였다고 확인하고 있으며, 등기부등본에도 91.5.30 (주)OO상호신용금고에서 청구인을 채무자로 하여 설정한 근저당 266,000,000원이 92.11.2 채무자 명의가 매수인 OOO으로 변경되었음이 확인되어 위 채무인수 사실을 뒷받침하고 있고, (주)OO상호신용금고에서도 청구인의 채무 115,594,938원을 매수인 OOO이 상환한 사실을 확인하고 있으므로 위 제 정황으로 보아 92.10.2～10.29 청구인이 상환한 것으로 되어 있는 (주)OO상호신용금고 채무 74,370,599원도 매수자가 청구인의 채무를 인수하여 상환하였다고 봄이 합당하다고 사료되므로 쟁점부동산의 양도가액은 인삼보관금 150,000,000원과 (주)OO상호신용금고의 청구인의 채무변제액 189,965,537원(115,594,938원＋74,370,599원)의 합계액 339,965,537원으로 봄이 타당하다고 판단되고, 또한 청구인은 인삼가격이 폭락하였으므로 인삼보관금 150,000,000원을 양도가액에 산입하는 것은 부당하다고 주장하나 청구인은 쟁점토지 매수자에게 인삼보관금 150,000,000원에 상당하는 채무를 쟁점토지로 대물변제하였다고 보아야 하므로 실물인삼의

가격폭락 여하에 불구하고 쟁점토지의 양도가액에 포함되는 가액은 청구인이 당초에 쟁점토지 매수자에게 진 인삼보관금 채무 150,000,000원으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청에서 쟁점토지의 양도가액을 339,965,537원으로 보아 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.