부동산 매매업자로 볼 수 있는지 여부(기각)

1과세기간 동안 1회 이상 취득 2회 이상 양도하지 아니 하였다 하더라도 토지거래를 종합적, 전체적으로 검토해 볼 때 사업목적으로 부동산을 취득한 경우 부동산매매업자로 보아 종합소득세를 부과함은 정당함

1. 처분개요

청구인은 2000.10.17. 경상북도 OOO 전 3,263㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다)를 취득하여 2003.7.1. 매매가액 116,116천원에 양도하고, 1983.12.29. 인천광역시 OOO(이하 “쟁점토지2”라 한다)를 취득하여 2004.5.10. 매매가액 160,054천원에 양도하고, 1985.9OOO(이하 “쟁점토지3”이라 한다)를 취득하여 2004.6.18. 매매가액 1,112,900천원에 양도하고, 1988.8.11.OOO 전 1,226㎡(이하 “쟁점토지4”라 하고, 쟁점토지1, 2, 3, 4를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2004.9.10. 매매가액 351,500천원에 각각 양도하면서 양도소득세를 신고납부하였다.처분청은 청구인에 대하여 개인제세 통합조사 및 부동산취득자금 출처조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 2003년 및 2004년 과세연도에 양도하고 2004.2월～11월 동안 8회에 걸쳐 경기도 OOO(이하 “평택등 토지”라 한다)를 취득한 것은 사업목적의 부동산매매업에 해당한다고 보아 2005.8.6. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 9,219,320원 및 2004년 귀속 종합소득세 303,484,290원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2005.10.4. 이의신청을 거쳐 2006.6.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 2003.7.1. 양도한 쟁점토지1은 과수원으로 2000.10.17. 취득 후 양도시까지 3여년간 직접 경작하다 단순 양도한 것에 불과하며,부가가치세법 시행규칙 제1조제2항에서 정한 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 없어 사업목적으로 부동산매매업을 영위한 것이 아니고,청구인이 2004년도에 양도한 쟁점토지2, 3, 4는 경기OOO와 인천광역OOO에 소재하나 본인이 장기간 보유 및 직접 경작하던 농지를 양도하고, 이에 대한 대체농지를 취득하는 과정에서 모친 묘소가 있는 OOO인근에 정착하고OOO등 토지를 다수 매입한 것이며, 그 취득자금이 여의치 못하여 쟁점토지2, 3, 4를 양도한 대금으로 취득한 것이지 계속적·반복적으로 쟁점토지2, 3, 4를 양도하거나 OOO등 토지를 취득한 것이 아니므로 부동산매매업으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 2003.7.1. 양도한 쟁점토지1 외 2003년 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만, 사업목적의 일단으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적·반복적으로 부동산 거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것으로 보는 것이고,청구인은 쟁점토지의 양도 및 OOO등 토지를 취득한 것이 자경목적이라고 주장하나, 청구인의 주소지를 현장 탐문한 결과 상시 거주하지도 아니하고 영농에 종사하지도 아니한 것으로 확인되고, 쟁점토지의 양도대금 전액과 은행차입금 등으로 OOO등 토지의 취득자금으로 사용한 것으로 보아 영농목적보다는 미군기지 이전에 따른 토지보상의 시세차익 목적으로 취득한 것으로 판단되며, 청구인은 OOO등의 토지를 1982.11월부터 현재까지 46회 취득하고 23회 양도하였을 뿐 아니라 특히 2002년부터 2004년까지 부동산을 11회 취득하고 5회 양도하는 등 영리를 목적으로 계속적·반복적으로 부동산을 매매하였다고 보이므로 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

다년간에 걸친 다수의 부동산 매매로 인한 소득이 부동산매매업에 따른 사업소득인지 아니면 양도소득인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)소득세 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종 구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.부가가치세법 시행규칙 제1조【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (2001. 4. 3 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 아래 표와 같이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고·납부한 것에 대하여 이를 사업성 있는 부동산매매업에 해당한다고 보아 2005.8.6. 청구인에게 2003～2004년 귀속 종합소득세 312,703,610원을 결정고지한 사실이 종합소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.OOO

(2) 청구인은 아래 표와 같이 1982년부터 2005년까지 OOO 등 110필지를 총 46회 취득하고 23회 양도한 사실이 처분청이 조사한 청구인의 부동산 취득·양도 내역서에 의하여 확인된다OOO

(3) 청구인은 쟁점토지 중 일부는 양도시까지 3여년간 자경하다 단순 양도한 것에 불과하고, 나머지 토지도 장기간 보유하던 토지가 국가에 수용됨으로써 모친 묘소가 있는 OOO인근에 정착하고 대체농지를 위하여 OOO등 토지를 매입한 것이며, 그 취득자금이 부족하여 불가피하게 양도한 바, 계속적·반복적으로 양도·취득한 것이 아니므로 부동산매매업으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있어 살펴본다. (가) 2005.6.16. 처분청이 청구인의 현 주소지인 경기도 OOO 현지 확인한 복명서에 의하면, 청구인 주소지의 인근 주민 OOO을 만나 진술을 들은 바, 청구인의 가옥과 경기도 OOO는 OOO의 처남인 OOO의 소유였으나 2004년초에 청구인에게 양도하였고, 현재는 OOO이 청구인에게 1년에 농지 1,500평당 쌀 12가마를 주기로 하고 2년간 경작하고 있고, 청구인은 일주일에 한 번 정도 와서 우편물을 수거하고 실제 거주하며 영농에 종사하는 것처럼 행세하기 위하여 모판과 일부 가재도구를 비치한 것이라고 확인하고 있고, 경기도 OOO에 거주하는 OOO의 진술로 청구인 주소지의 가옥은 본인이 거주하다 청구인에게 양도하였고, 청구인에게 양도한 답은 도지 24가마로 2년간 본인이 직접 농자재를 구입하여 경작하고 있다는 사실을 확인하고 있어 청구인이 실제 거주하거나 자경한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 경기도 여주군 OOO 외 17필지의 토지가 국가하천용지로 편입·수용되면서 대체농지인 OOO등 토지를 취득하는 과정에서 그 취득자금이 부족하여 불가피하게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하나, 대체농지로 취득하였다고 하는 OOO등 토지 중 경기도 OOO 같은 시 OOO(2004.3.25. 취득), 같은 OOO(2004.2.25. 취득), OOO의 토지는 쟁점토지 중 경기도 OOO3필지(2004.6.18. 양도)의 양도일보다 앞선 것으로 나타나 쟁점토지의 양도와는 무관하게 취득한 것으로 보이고, 대체농지를 취득하는 경우 양도농지 인근에 토지를 구입하는 것이 일반적이나 청구인이 취득한 토지 소재지는 경기도 OOO, 경상북도 OOO 및 OOO로서 양도토지와는 먼 지역에 위치한 것으로 나타나고 있어 먼 거리를 이동하여야 하는 점에서 자경사실을 인정하기에는 부족한 것으로 보인다.

(다) 청구인의 주민등록 전출입현황을 의하면, 청구인은 아래 표와 같이 주소지를 변경한 사실이 확인되는 바, 청구인의 주소지는 1976년부터 현 주소지인 경기도 OOO까지 13회에 걸쳐 주민등록이 이전되었으며, 이 중 직전 주소지인 서울특별시 OOO에 5회에 걸쳐 전출입한 사실이 있고, 토지 취득시기와 주민등록 이전시기가 거의 일치하고 있는 등 부동산 취득과 동시에 동 소재지로 주민등록을 이전시킨 사실에 비추어 볼 때 실제 거주는 아니하며 자경하지 아니한 것으로 보인다.OOO(라) 국세통합전산망에 의한 청구인의 사업이력을 보면, 청구인은 1986.1.30. 경기도 구리시 OOO에서 화훼판매업을 영위하다가 1994.12.31. 폐업한 사실이 있고, 1974.2.1. 서울특별시 OOO 1978.1.1. 서울특별시 OOO 1991.6.30. 서울특별시 OOO 1999.3.1. 경기도 OOO에서 현재까지 각각 부동산임대업을 영위하고 있는 사실이 확인되고 있어 임대수익 등 사업소득이력이 있는 것으로 나타난다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면,소득세법 제19조제1항 제12호 및부가가치세법 시행령 제2조제2항에서 규정하고 있는 부동산매매업은 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것인 바(OOO청구인은 1982년부터 2005년까지 부동산을 46회 취득하고, 23회 양도하였고, 특히 2002년부터 2004년 기간동안 취득 11회, 5회 양도한 사실이 있으며, 실수요의 경작을 목적으로 현 주소지인 OOO 소재 토지 등을취득하였다지만 조사결과 재촌 자경한 사실이 없는 것으로 확인되고 있고, 대토목적으로 취득한 토지의 구입대금이 부족하여 불가피하게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하지만 일부토지의 취득일자가 양도일자보다 앞선 것으로 나타나 양도와는 무관하게 취득한 것으로 보이며, 주민등록지를 14회에 걸쳐 빈번히 이전한 사실과 해당 토지 구입시기와 주민등록 이전시기가 상당 정도 일치한 점에서 자경목적으로 토지를 취득하였다고 보기 어려우며, 대토란 양도 농지 인근의 토지를 구입하는 것이 일반적이나 OOO먼 지역의 토지를 취득한 사실에 비추어 동 지역을 이동하며 자경하였다고 보기 어렵다. 따라서 청구인이 1과세기간내 부동산거래를 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도를 하지 아니하였더라도 토지거래를 종합적·전체적으로 검토하여 볼 때 사업목적을 가지고 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.