실제거래가액 보다 높은 양도가액을 신고하였으므로, 실제 양도가액을 적용하여 양도소득세를 감액하여야 한다는 청구주장의 당부 등

청구인이 당초 신고시 제출한 매매계약서 외에 별도로 작성된 계약서는 확인되지 않으므로, 특별한 사정이 없는 한 실제 작성된 매매계약의 내용을 따르는 것이 합리적인 점, 청구인은 양도대가로 쟁점토지에 담보된 채무를 수령하였고, 양수인으로부터 쟁점토지 지상에 양수인이 건축한 다세대주택을 받기로 한 약정이 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 매매계약서상의 매매가액을 양도가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.7.20. OOO에게 OOO 소재 답 360㎡ 외 2필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 2019.4.16. 매매계약서상 매매가액 OOO을 양도가액으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 신고.납부하였다가, 2019.7.1. 실제거래가액은 매매계약서상 매매가액보다 낮으므로 그 차액 상당의 양도소득세를 환급해 달라는 경정청구를 제기하였다.

나. 처분청은 2019.9.3. 매매계약서상 양도가액을 부인할 특별한 사유가 없고, 청구주장의 신빙성도 부족하다는 등의 이유로 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.25. 이의신청을 거쳐 2020.4.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양수자 요청으로 이른바, 업(UP)된 매매계약서를 작성하였으나, 실지 양도가액은 쟁점토지에 담보된 채무OOO과 미수채권 OOO의 합계인 OOO이 되어야 하며, 양수인 요청으로 양도가액을 OOO 증액함에 따라 양수인이 부담하기로 한 양도소득세 OOO을 양도대가에 포함한다 하더라도, 양도가액은 최대 OOO으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 당초 부동산개발사업을 직접 영위하려고 쟁점토지를 취득하여 토목공사비 등의 쟁점경비 OOO(이하 “쟁점지출액”이라 한다)을 지출하였는바, 쟁점지출액은 필요경비에 산입되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 업(UP)된 계약이라 주장하면서도 실지계약서는 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 양수인이 해당 계약서 외에 다른 계약서는 작성한 사실이 없다고 진술하였으며, 청구인이 주장하는 양도가액이 계속 변경(경정청구 시 OOO, 이의신청 시 OOO이라 주장하였다)되어 주장의 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 쟁점토지에 담보된 채무OOO 외에 양수인으로부터 추후 쟁점토지 지상에 양수인이 건축한 다세대주택 1호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 대물로 변제받기로 한 점 등을 감안하면, 쟁점토지의 실지 양도가액은 쟁점계약서상의 금액 OOO으로 봄이 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점지출액에 대한 경정청구는 제기하지 않았고, 처분청은 청구인의 필요경비에 대하여는 어떠한 처분도 하지 않았기에, 쟁점지출액과 관련된 청구는 부적합한 청구로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 실제거래가액 보다 높은 양도가액을 신고하였으니, 실제 양도가액을 적용하여 양도소득세를 감액하여야 한다는 청구주장의 당부

② 당초신고 시 누락된 쟁점지출액(토목공사비)을 필요경비에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하생략)제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호의 규정으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 의견에 대한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.(가) 청구인은 다세대주택을 건축하기 위해 쟁점토지를 취득하였는데, 건축물 착공신고를 한 후 양수인OOO에게 쟁점토지와 함께 건축주 명의를 이전하였다.(나) 매매계약서상 매매대금은 OOO으로 특약사항으로 “별지기재와 같음”이라 기재되어 있는데, 청구인은 당초신고 시 별지는 제출하지 않았고, 이후 경정청구 등의 과정에서 양수인이 별지를 제출하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다.OOO(다) 양수인(박OOO)이 2019.8.23. 처분청에 출석하여 쟁점토지 취득과 관련하여 진술한 주요내용은 다음과 같다.OOO(라) 다세대주택(지상4층, 1층 근린생활시설, 1～4층 다세대주택 9호)은 2019.12.2. 완공되어 사용.승인되었고 건축주는 양수인이 대표인 유한회사 OOO이며, 공사가액은 세금계산서 등에 따르면 OOO으로 확인된다.

(2) 이에 대한 청구인의 주장과 제출한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.(가) 쟁점토지의 양도대가로 청구인이 실제 수령한 것은 저당권설정액 OOO을 넘긴 것 외에는 없으며, 계약서상 매매대금은 OOO이나 특약사항을 살펴보면, OOO으로 증액된 것임을 알 수 있다. 따라서 실지양도가액은 당초양도가액 OOO에서 증액된 OOO 중 양수인이 대납하기로 한 양도소득세 OOO을 더하면 OOO 정도가 되어야 한다.(나) 처분청은 쟁점주택의 가치를 OOO으로 보고, 저당권설정액 OOO을 더하면 매매계약서상 양도가액 OOO이 현실적으로 계산된다는 의견이나, 쟁점주택은 양수자가 대표인 회사의 대출금 OOO 상당에 대한 담보로 제공되어 있어, 현실적으로는 OOO(미수채권) 정도로 평가되어야 타당하다.(다) 청구인이 토목공사비로 지출한 금융거래내역은 아래와 같다.OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 대하여 보건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 실제거래가액보다 높게 신고하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 매매계약서 외에 별도로 작성된 계약서는 확인되지 않으므로, 특별한 사정이 없는 한, 실제 작성된 매매계약의 내용을 따르는 것이 합리적인 점, 청구인은 양도대가로 저당권설정액 OOO을 수령하였고, 양수인으로부터 쟁점주택을 받기로 한 약정이 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점주택이 담보로 제공된 점을 고려하면 OOO 정도로 평가되어야 한다고 하나, 해당 채무는 다세대주택의 건축주(모후하우스)가 부담하는 것이고, 청구인이 이를 승계하였다고 볼만한 사정은 확인되지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 계약서상의 매매가액을 양도가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 보건대, 청구인은 계좌이체내역 등을 제시하며 토목공사비로 지출하였다고 주장하나, 해당 토목공사와 관련된 공사계약서나 세금계산서 등은 별도로 확인되지 않아, 이체된 금액의 실제 목적, 용도 등이 객관적으로 확인되지 않는 이상, 쟁점지출액은 필요경비로 인정하기 어렵다고 할 것인바, 쟁점지출액을 필요경비로 인정해달라는 위 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(참고로 처분청은 청구인이 경정청구 당시 쟁점지출액에 관한 주장을 한 사실이 없어 이 부분 청구는 부적법하다는 의견이나, 실지양도가액의 당부나 필요경비 인정여부 등은 부과처분을 구성하는 개개의 사유에 불과하여 청구인으로서는 불복과정에서 이를 언제든지 새롭게 다툴 수 있는 것이므로, 이 부분 청구가 부적법하다는 처분청의 위 의견은 받아들이기 어렵다고 할 것이다).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.