토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면 토지의 취득 및 양도가액이 00원이 사실인지 여부(기각)

처분청이 토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세등을 부과한 처분은 정당함

1. 사실 청구인이 87.6.15 서울대학교 OOOOOO조합에 가입하여 89.2.23 그 OOOO조합을 탈퇴함에 따라 그 조합이 아파트를 신축하기 위하여 매입한 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO외 OO 대지중 청구인지분 39.23평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 사실에 대하여, 처분청이 90.2.16 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 89년도 귀속분 양도소득세 6,612,740원 및 동방위세 1,322,540원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.6 심사청구를 거쳐 90.6.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 거주할 주택을 취득할 목적으로 서울대학교 OO OOOO조합에 가입하여 조합원자격으로 쟁점토지를 24,220,000원에 취득하였으나, 청구인은 서울특별시 강동구에 소재하는 OOOOOO아파트의 분양에 당첨된 사실이 있다는 이유로 주택조합원자격이 없다고 서울특별시 관악구청장이 89.2.22 통보함에 따라 청구인은 그 조합을 89.2.23 탈퇴하고, 청구외 OOO이 승계함에 따라 쟁점토지를 청구외 OOO에게 취득가액인 24,220,000원에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면 양도차익이 발생하지 아니하므로 이 건 부과처분은 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 임의로 처분한 것이 아니고 조합원자격 박탈에 따른 부득이한 양도이며 쟁점토지의 양도대금도 청구인이 조합설립당시에 토지대금으로 납부한 24,220,000원만을 반환받았으므로 양도차익이 없었다고 주장하므로 먼저 청구인이 조합원인 OOO과 작성한 매매계약서와 거래확인서 내용을 보면 쟁점토지를 양도한 것으로 작성되어 있으므로 정상적인 양도로 봄이 타당할 것이며, 다음으로 양도가액에 대하여 보면 청구인과 작성한 토지대금을 청구인이 당초 동조합 설립시 납부한 가액 24,220,000원만을 토지대금으로 받았다는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙인 금융자료등의 뒷받침이 전혀 없으므로 신빙성있는 가액으로 채택하기 어렵고, 청구인이 납부한 토지대금의 이자 및 권리를 전혀 계상해 주지 않고 있는 점등으로 보아 사회통념상 신빙성있는 계약으로 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 24,220,000원이 사실인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점토지를 89.2.23 양도하고 소득세법 제95조 및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익의 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나, 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 90.3.6에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액을 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다. (국심87서816, 87.6.29 같은취지 경정) 다음으로 청구인은 쟁점토지를 24,220,000원에 취득하여 24,220,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 부동산 매매계약서사본과 거래상대방의 확인서를 제시하고 있는 바 이에 대하여 살펴보면, 서울대학교 OO OOOO조합이 아파트를 신축할 때에 분양대금의 납부일정을 보면, 조합원은 토지대금 24,220,000원을 87.12.2까지 납부하도록 되어있고 공사대금중 12,000,000원은 88.7.2까지 납부하며, 잔금 9,310,000원은 입주시에 조합에게 납부하도록 되어있음을 알 수 있다. 그리고 서울특별시 관악구청장이, 청구인은 조합원자격이 없다는 89.2.22자의 통보에 따라, 청구인은 89.2.23 조합을 탈퇴함과 동시에 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 사실은 서울특별시 관악구청장의 공문등으로 알 수 있다.

따라서 청구인이 조합을 탈퇴할 당시에는 토지대금 24,220,000원 뿐만 아니라 공사대금의 일부도 이미 납부하였을 것임에도 불구하고, 청구인이 제시하는 부동한 매매계약서에는 공사대금의 승계에 관한 내용은 기재되어 있지 아니하여 그 부동산 매매계약서만으로서는 청구인이 실질적으로 청구외 OOO에게 얼마를 받았고 그 받은 금액중에 토지대금에 해당하는 금액이 얼마인지를 알 수 없다 하겠다. 또한 청구인이 조합을 탈퇴하고 쟁점토지를 양도할 당시에는 아파트신축이 거의 완료된 시기이고 부동산가격이 급격하게 상승하던 시기일 뿐만 아니라 쟁점토지의 소재지는 서울특별시내에서도 가격상승폭이 큰 지역으로 알려진 지역인데, 청구인이 토지대금으로 납부한 24,220,000원을 받고 쟁점토지를 양도하였다는 것은 일반사회통념으로는 납득하기 어려워 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구이의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.