기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

신고한 실지거래가액이 기준시가 등으로 보아 신빙성 없고 금융자료 등에 의해 객관적으로 확인안되므로 기준시가 과세대상임

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 109.1㎡ 및 위 건물 49.50㎡(목조와즙의 단층주택으로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1999.11.30 청구외 이OO 및 김OO에게 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.22 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 18,759,710원 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.7.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점주택을 107백만원에 취득하여 150백만원에 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하면서 양도시 매매계약서와 매수자의 거래확인서는 첨부하였으나 취득시 매매계약서는 찾지 못하여 거래확인서를 작성하여 당시 중개업자였던 청구외 최OO의 아들이면서 동일한 장소에서 중개업을 영위하고 있는 청구외 최OO의 확인을 받았고, 거래상대방 청구외 송OO은 확인을 해주지 아니하여 연락전화번호만 기재하여 신고하였으며, 쟁점주택 양도당시 IMF 관리체제하에서 부동산 가격이 급격히 하락하여 공시지가에 못 미치는 가격으로 양도한 것이 사실임에도 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액이 허위라 하여 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 실지양도가액은 당시 공시지가와 인근 중개업자에 대한 탐문가격 등에 비추어 볼 때 허위임이 분명하고, 실지취득가액도 인정할 만한 아무런 객관적인 입증자료가 없으므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도차익을 청구인이 신고한 실지거래가액으로 산정하여 과세할 수 있는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정)소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30 개정)(1~2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정)(1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 실지양도가액에 대하여 본다.청구인은 IMF 경제상황에서 쟁점주택의 가액이 양도당시 최하이었다고 주장하나, 당해 공시지가는 ㎡당 1996년 1,260천원, 1997년 주택재개발사업 추진 당시는 1,940천원으로 급등(154%)한 후 1998년 2,130천원으로 상승하다가 양도당시에는 1,940천원으로 하락한 점으로 보아 청구인의 주장과는 달리 IMF 경제상황에서 쟁점주택의 시세가 급속히 하락하였다고 보기는 어렵고, 오히려 쟁점주택이 주택재개발사업에 편입되어 상당기간 추진 중에 있었음을 감안할 때 상당한 프리미엄이 형성되었다고 봄이 타당하며, 처분청이 제출한 서류에서도 인근 부동산중개업자로부터 탐문한 프리미엄이 평당 8~9백만원 정도 형성되었음을 확인한 것으로 되어 있는 바, 공시지가에 못 미치는 ㎡당 1,347천원 이하로 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 보기 어려운 것으로 판단된다.또한, 청구인이 처분청에 제출한 부동산매매계약서 특약사항 제3조에서는 임차인 청구외 추OO의 전세보증금 40백만원을 양도대금에서 공제하기로 약정되어 있으나, 청구인이 제출한 부동산임대차계약서상에는 추OO의 날인이 없고, 임대기간이 6개월이며, 계약일자 및 전세보증금과 건물평수가 누락되어 있는 점 등을 볼 때 부동산임대차계약서는 신빙성이 없다고 보이므로 이를 근거로 작성된 위 매매계약서 역시 진실된 것으로 보기는 어렵다. 그러하다면 청구인이 쟁점주택의 실지양도가액을 입증할 수 있는 당사자간의 금융거래 내역 등 다른 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액은 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 청구인이 주장하는 실지취득가액에 대하여 본다.청구인은 자기에게 쟁점주택을 양도한 송OO이 거래사실확인서에 날인을 거부하였으나, 처분청이 직권으로 조사하면 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인된다고 주장하면서 실지취득가액에 대한 증빙으로 OO공인중개사 최OO의 거래사실확인서를 제시하고 있다. 그러나 위 최OO이 망 최OO의 아들인 사실은 인정되나 청구인의 주장과 같이 망 최OO가 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시 거래를 중개하였다고 볼 만한 거증이 없을 뿐만 아니라 최OO은 청구인이 쟁점주택을 취득한지 7년 이후인 1993.11.10 개업하여 2000.6.30 폐업하였는 바, 당시 거래에 관여하지 아니한 최OO의 거래사실확인서만으로는 동인이 확인한 실지취득가액이 진실한 것으로 확인된다고 하기는 어렵다.

(3) 위와 같은 사실들을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액은 확인되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.