토지의 취득시기(기각)

토지와 건물의 매매계약이 별도의 거래계약에 의하지 아니하고 하나의 부동산으로 일체가 되어 거래된 경우 건물의 취득시기에 토지도 취득된 것으로 보아 양도소득세를 결정한 사례

1. 원처분 개요 청구인은 1997.10.8 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO 대지 58.647㎡ 및 상가 건물 117.37㎡(이하 쟁점토지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 쟁점부동산의 토지취득일은 1992.3.27 건물취득일은 1990.6.8로하여 기준시가에 의하여 부동산양도신고를 하고 세액을 자진납부하였고, 처분청은 쟁점부동산의 대지 및 건물의 취득일을 1990.5.7로하여 기준시가에 의하여 1999.1.11 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 18,646,690원을 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.22 이의신청 및 1999.4.7 심사청구를 거쳐 1999.8.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 1990.3.30 청구외 OOO로부터 105,000,000원에 취득하여 건물은 즉시 소유권등기를 이전받고 토지는 1992.3.27 소유권등기를 이전받았는데, 처분청이 토지의 취득시기를 1990.5.7로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며 실제양도가액은 125,000,000원으로서 실지양도차익이 고지된 세금보다 적으므로 실지양도차익에 의하여 양도소득세가 결정되어야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 토지와 건물의 매매계약이 별도의 거래계약에 의하지 아니하고 하나의 부동산으로 일체가 되어 거래되었으므로 건물의 취득시기에 토지도 취득된 것으로 보아 양도소득세를 결정한 처분은 정당하며 청구인은 처분청의 양도소득세 과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 바 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득시기를 언제로 보아야 하는 것인지 여부와 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제98조 에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제162조 제1항에서 “법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있으며, 소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것임을 알 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

이 건 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 1990.3.30 매매계약에 의하여 청구외 OOO로부터 매매대금 105,000,000원을 지급하고 취득하여 1997.10.8 청구외 OOO에게 매매계약에 의하여 매매대금 125,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서 등을 제시하고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 건물부분은 1990.6.8 소유권등기를 이전받았으나 건물의 부수토지는 환지된 토지로서 토지의 원소유자 청구외 OOO이 1992.1.28 소유권취득을 등기하여 청구외 OOO에게 등기이전을 생략하고 1992.3.27 청구인에게 직접 등기이전한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 기준시가에 의하여 부동산양도신고를 하면서 쟁점부동산의 취득시기를 건물은 실제취득일을 기준으로 1990.6.8로 하고 토지는 등기부상의 소유권이전일을 기준으로 1992.3.27로하여 신고하고 세액을 납부한 사실이 부동산양도신고서에 의하여 확인되며, 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 건물과 같이 1990.5.7로 보아 1999.1.11 이 건 양도소득세를 결정고지한 후인 1999.5.29 실지거래가액(취득가액 105백만원, 양도가액 125백만원)에 의하여 양도차익을 결정할 것을 구하는 경정청구서를 제출하였으며 1999.8.10 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 이를 거부하는 내용의 회신을 하였다. 먼저, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득시기(등기부상의 등기접수일 1992.3.27)를 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다.

위 관련 소득세법령에 의하면, 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 하고, 그 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 한다고 규정하고 있는 바, 본 건의 경우, 쟁점부동산은 건물과 그 부수토지가 일체가 되어 효용을 나타내는 상가용 부동산으로서 청구인은 쟁점부동산 취득시 하나의 계약에 의하여 매매계약서를 작성하였고, 그 매매계약서에는 1990.4.30 매매대금을 청산하기로 약정한 것으로 기재되어 있는데 청구인은 매매대금청산 사실에 대하여는 이의를 제기하지 아니하고 있는 점에 비추어 볼 때 비록 그 부수토지에 대한 소유권등기를 1992.3.27 이전받았다 하더라도 그 부수토지의 취득시기는 쟁점건물과 마찬가지로 매매대금의 청산일인 1990.4.30(처분청은 1990.5.7로 봄)로 보아야 할 것이므로 등기접수일인 1992.3.27을 부수토지의 취득시기로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다. 다음으로 쟁점부동산 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

위 사실에서 보는 바와 같이 청구인은 이 건 처분청의 양도소득세 결정일(1999.1.11)이내에 처분청에 증빙을 갖추어 실지거래가액을 신고한 바 없으므로 소득세법상 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세할 수 없다 할 것이고 이 건 심판청구는 처분청의 1999.1.11 양도소득세 과세처분에 불복하여 제기한 것이므로 비록 청구인이 1999.5.29 경정청구시 실지거래가액에 관한 증빙을 제시하였다 하더라도 청구인은 1999.8.10 경정청구에 대한 거부처분에 대하여 심사청구를 제기한 바가 없으므로 처분청의 1999.8.10 경정청구에 대한 거부처분을 근거로 실지거래가액에 의한 양도차익결정여부를 심리할 수도 없다 할 것이며, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 객관적으로 확인되지도 아니하고 있어 실지양도차익이 고지세액 보다 적으므로 실지양도차익을 한도로 양도소득세액을 결정하여야 한다는 청구주장도 이를 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.