다세대주택 중 xxx호의 취득가액을 그와 비슷한 시기에 거래된 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

20xx.xx.x.부터 20xx.x.xx.까지 x개월 동안 이루어진 전체주택 xx호의 매매거래 중 처분청이 확인한 x호의 거래가액이 xxx백만원(xxx호)~xxx백만원(xxx호)으로 호별 차이가 큰 것으로 나타나고, 특히 가장 높은 가액에 거래된 xxx호가 거래(20xx.x.xx.)되기 불과 5일 전에 거래된 xxx호의 거래가액은 xxx백만원으로 나타나는 바, 청구인은 가장 고가인 xxx호의 거래가액 xxx백만원을 쟁점주택(x호)의 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장만 할 뿐, xxx호나 그 외 다른 주택의 거래가액을 매매사례가액에서 제외한 구체적인 이유나 근거를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 다세대주택 1개 동 전체(18호, 이하 “전체주택”이라 한다)를 취득하고 멸실한 후 2006.5.30. OOO(지하 2층, 지상 6층 근린생활시설)을 준공하여 임대사업을 영위하다가 2013.11.5. 양도한 후 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세 신고.납부를 하였다.

나. 처분청은 위 신고에 대하여 2019.2.11.~2019.3.12. 기간 동안 양도소득세 조사를 실시한 결과 전체주택 중 일부 주택(6개호)의 취득계약서 및 거래상대방의 실가신고서에 기재된 거래가액을 확인하고 이를 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 동 6개호의 주택에 대해서는 청구인이 당초 신고한 환산가액(취득가액)을 부인하고 실지거래가액으로 재계산하여 2019.4.15. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법」제114조제7항에 따라 취득가액을 추계 결정 또는 경정하는 경우에는

① 매매사례가액,

② 감정가액,

③ 환산가액,

④ 기준시가를 순차로 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다.그러나 전체주택 중 아래 4개호의 주택(202호·204호·206호·306호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)은 이를 취득하기 4~9일 전에 같은 지번 203호 주택이 양도되었으므로 처분청은 그 거래가액을 매매사례가액으로서 취득가액으로 적용하여야 함에도 당초 신고한 환산가액을 그대로 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

＜쟁점주택의 취득일 및 취득가액(환산가액)＞

＜203호의 취득일 및 거래가액＞

나. 처분청 의견

(1) 조사시 확인된 실지거래가액은 가격 변동이 심하고, 가격 변동 요인이 다양하며, 전체주택(다세대주택) 한 동 전체를 단기간에 매매하는 특수성 등으로 인하여 청구인이 제시한 거래가액을 유사매매사례가액으로 적용하기에는 부적합하다.청구인은 지하 2층, 지상 6층의 근린생활시설인 ‘OOO’을 신축하기 위하여 전체주택 한 동 전체(18개호)를 매입하였는데, 취득 기간은 2004.11.4.부터 2005.4.26.까지(등기접수일 기준) 총 6개월이 소요되었다.전체주택은 최고층 3층에 각 층 6개호씩 총 18개호로 구성되어 있고 각 호는 건물 56.63㎡, 지하실 18.38㎡, 대지 56.21㎡로 동일(기준시가도 동일)하므로 일반적이고 정상적인 거래라면 각 호의 시장가격은 동일하여야 하나, 조사시 확인된 실지거래가액은 총 6개호로 그 거래가액은 OOO으로 가격 변동폭이 크고, 단기간 매매거래로 인해 전체주택 각 호의 소유자 개인 사정 및 매매가를 높게 받기 위한 의도 등의 가격 변동 요인이 다양하다.

(2) 청구인은 쟁점주택 중 203호의 실지거래가액인 OOO을 비슷한 시기에 취득한 쟁점주택에 적용하여야 한다고 주장하나, 실지거래가액이 OOO으로 확인된 303호 또한 쟁점주택의 매매사례가액에 해당하며, 203호와 303호의 가격 차이는 OOO으로 두 주택의 가격차이가 커 203호의 거래가액OOO을 매매사례가액으로 서 쟁점주택의 취득가액으로 적용하기에는 부적당하다.전체주택 중 303호의 소유자 OOO은 동 주택에 마지막까지 거주(∼2005.4.20.)한 자로서, 203호가 303호보다 높은 가액에 거래되었다면 다른 원인이 있었을 것이다.또한 청구주장대로 쟁점주택의 취득가액으로 매매사례가액을 적용하여야 한다면 쟁점주택 외 환산가액으로 신고한 다른 주택도 매매사례가액을 적용하여야 하며, 이 경우 당초 조사 결정한 취득가액보다 낮아지게 되는바, 청구인이 유리한 경우에만 매매사례가액을 적용하는 것은 부당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

다세대주택OOO 중 203호의 취득가액OOO을 그와 비슷한 시기에 거래된 4개호(쟁점주택)의 매매사례가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제176조의2(추계결정 및 경정) ①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다.(가) 처분청의 양도소득세 신고 및 경정내용은 아래와 같다.(나) 처분청은 아래 실가확인내역과 함께 101호, 201호, 203호, 301호, 303호의 매매계약서 및 103호의 실가신고 조회화면을 각 제출하였다.(다) 처분청의 조사보고서를 살펴보면, 당초 청구인은 전체주택 양도에 대한 양도소득세 신고시 취득가액은 환산가액을 적용하여 신고하였으나, 처분청은 위 (나)와 같이 매매계약서, 거래상대방의 매매사실확인, 양도신고서 등을 통해 일부 실가를 확인한 후 그에 대한 환산가액을 부인하고 실지거래가액으로 경정결정한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 취득하기 4~9일 전에 203호를 OOO에 매수하였으므로 동 거래가액 OOO을 쟁점주택의 매매사례가액(취득가액)으로 적용하여야 한다고 주장한다.그러나 2004.11.4.부터 2005.4.26.까지(등기접수일 기준) 6개월 동안 이루어진 전체주택 18개호의 매매거래 중 처분청이 확인한 6개호의 거래가액이 OOO(201호)∼OOO(203호)으로 호별 차이가 큰 것으로 나타나고, 특히 가장 높은 가액OOO에 거래된 203호가 거래(2005.4.26.)되기 불과 5일 전(2005.4.21.)에 거래된 303호의 실지거래가액은 OOO으로 나타나는바, 청구인은 가장 고가인 203호의 거래가액 OOO을 쟁점주택(4개호)의 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장만 할 뿐, 303호나 그 외 다른 주택의 거래가액을 매매사례가액에서 제외한 구체적인 이유나 근거를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.