동일한 아파트 단지 내의 같은 평형의 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지안에 위치한 남향 아파트로서 신축시기·면적이 동일한 점, 내부 인테리어 설비에서 차이가 나서 일부 가격인하요건이 존재한다 할지라도 이는 청구인이 주장하는 정도의 중대한 가격차이를 이끄는 요인은 아니며, 그 매매계약일이 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 해당되는 점 등에 비추어, 처분청의 과세는 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가청구인은 2009.12.9. 아버지 김OOO으로부터 OOO(면적 101.32㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고,2009.12.23. 증여재산가액을 OOO은행 부동산 시세표의 하한평균액인 OOO원으로 평가하여 증여세 OOO 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 OOO은행 부동산 시세표의 하한평균액으로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 과세사실판단자문위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트 단지 내의 3동 201호(면적 101.32㎡, 이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액인 OOO을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 2011.5.16. 청구인에게 2009.12.9. 증여분 증여세 OOO 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

매매사례아파트는 아파트 단지 내의 중앙에 위치하여 조용하고 아늑하며, 거실에서 아파트 단지를 관망할 수 있고, 남향으로 일조권이 양호한 반면에, 쟁점아파트는 비교대상아파트와 면적 및 남향이라는 점은 유사하나, 6차선 도로에 접하고 있어 소음 및 매연에 노출되어 있고, 맞은 편 상가건물에 직접 노출되어 있어 커텐을 늘 쳐야 하는 등 주거환경에서 큰 차이가 있어 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 경우로 볼 수 없음에도 처분청이 매매사례아파트의 매매가액을 유사매매사례로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트는 매매사례아파트와 같은 단지에 위치하고 있고, 면적 및 방향이 동일하여「상속세 및 증여세법」에서 규정한 “동일하거나 유사한 다른 재산”에 해당되며, 기준시가는 쟁점아파트보다 낮고 내부 인테리어 공사 등 개별적인 특이사항이 없어 매매사례가액을 시가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

동일한 아파트 단지 내의 같은 평형의 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 생략

2. 건물

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.(가)청구인은 아버지 김OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받고,증여재산가액을 OOO은행 부동산 시세표의 하한평균액으로 평가하여 증여세를 신고ㆍ납부하였고, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 OOO은행 부동산 시세표의 하한평균액으로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 이 건 증여세를 과세하였다.(나) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 위치, 면적, 기준시가 등은 아래 <표1>과 같다.OOO(다) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 비교내역은 아래 <표2>와 같다.OOO(라) 쟁점아파트의 단지는 총 7개동, 15층 아파트로 쟁점아파트 증여일(2009.12.9) 전후 6개월 이내에 동 단지 내 아파트의 거래사례는 아래 <표3>과 같이 확인된다.OOO(마) 매매사례아파트 양도자의 양도소득세 신고내용은 아래 <표4>와 같음이 국세통합전산망 자료 등에 의하여 확인된다.OOO(바)「상속세 및 증여세법」제60조제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 증여재산의 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

(2)위 사실관계를 근거로매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다.(가) 청구인은 쟁점아파트의 경우 강남로의 4차선 도로가 베란다에 접해있어 소음이 심하고 입지조건이 좋지 않으며, 쟁점아파트를 취득한 이후 실내 인테리어를 실시하지 않아 아파트 내부가 노후화된 점 등의 특수성을 감안할 때 비교대상 아파트는 “동일하거나 유사한 재산”에 해당되지 않아 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용할 수 없다고 주장하고 있다.(나) 그러나, 2003년말에 개정된 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 당해재산에 대한 매매사례가액이나 감정가격 이외에도 당해 재산과면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일또는 유사한 다른 재산의매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있도록 하였고, 이는당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는 데 있다고 할 것(국심 2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임)인 바,처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지안에 위치한 남향 아파트로서 신축시기ㆍ면적이 동일한 점,내부 인테리어 설비에서 차이가 나서 일부 가격인하요건이 존재한다 할지라도 이는 청구인이 주장하는 정도의 중대한 가격 차이를 이끄는 요인은 아니며,그 매매계약일이 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 해당되는 점 등을 종합하여 볼 때 매매사례아파트는 쟁점아파트와 위치ㆍ면적ㆍ용도 등이 유사하며 평가기준일로부터 3개월 이내의 거래가액에 해당되므로 매매사례아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.