기준시가 과세(경정)

신고한 실지거래가액이 달리 확인되는 경우, 확인되는 실지거래가액으로 과세함은 부당하고 기준시가에 의한 과세대상임

1. 사실청구인은 1988. 10. 30. 경기도 시흥시 OO동 OOOOO 토지 109.2㎡·건물(3층 주상복합) 180.26㎡(이하 쟁점부동산 이라고 한다)를 취득하여 보유하다가 1997. 11. 3. 이를 양도한 뒤 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액(양도가액 98,000,000원, 취득가액 70,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사한 결과 실지양도가액이 사실과 다른 것을 확인하고 그 확인되는 실지양도가액(164,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2001. 2. 9. 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 28,121,710원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001. 2. 26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 등의 규정에 의하면 제94조 제1호에 규정된 자산(부동산)의 경우 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라 구 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서는 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 사유의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는바, 이 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 대원칙을 종래의 실지거래가액 과세원칙에서 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로 실질과세원칙에 대한 예외를 인정한 취지로 해석된다 하겠는바, 따라서 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액이 확인되면 그에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 달리 실지거래가액이 확인되더라도 그에 의하여 양도차익을 산정할 것은 아니므로 청구인이 신고한 실지양도가액과 확인된 실지양도가액이 서로 다르다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하지 아니하고 확인되는 실지양도가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도자가 실지거래가액으로 신고하는 때에는 구 소득세법 제96조 제1항 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 원칙이고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 예외라는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점납세자가 자산을 양도하고 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액으로 신고한 경우 그 신고한 실지거래가액을 부인하고 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1998. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】본문에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 라고 규정하면서 제1호에 제94조제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 라고 규정되어 있고, 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 본문에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 라고 규정하면서 그 제1호 취득가액 가목에 제94조제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·보유방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 라고 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법시행령(1999. 12. 31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】제4항 본문에서 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 라고 규정하면서 그 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 라고 규정하고 있고, 그 제5항에 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 라고 규정하면서 그 제2호에 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 라고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 조사·확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여, 청구인은 기준시가에 의한 과세가 원칙이므로 그보다 불리한 조사·확인된 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 처분청의 이 건 조사종결복명서(2000. 12. 15.)를 보면 부동산중개물건접수부에 쟁점부동산의 희망양도가액이 180,000,000원으로 기재되어 있는 점, 양도당시 거래상대방인 청구외 OOO이 세입자의 전세보증금 79,000,000원을 인수하고 85,000,000원을 추가하여 합계 164,000,000원을 지급하였고 청구인이 자산양도차익예정신고 당시 첨부한 쟁점부동산의 실지양도가액이 98,000,000원으로 기재되어 있는 계약서가 사실과 다른 것임을 확인하고 있는 점 등을 근거로 하여 쟁점부동산의 실지양도가액을 164,000,000원으로 조사·확인하고, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액 70,000,000원은 거래당시 계약서에 전세보증금에 대한 약정 및 중개업자가 기재되어 있고 거래상대방인 청구외 OOO도 같은 사실을 확인하고 있어 실지취득가액으로 인정하여, 확인되는 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 나타난다.

(2) 구 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면, 제94조 제1호 등의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라서 구 소득세법시행령(1999. 12. 31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는바, 위의 각 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 예외를 인정한 취지로 해석되는 것이므로, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것(대법원 2000두 314, 2000. 7. 28. 외 다수 같은 취지)이다.

(3) 따라서 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우, 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것임에도 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 위 법리를 오인한 잘못이 있다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 합동회의 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.