실지거래가액으로 신고한 것을 인정하지 않고 기준시가로 결정한 처분의 당부(기각)

기준시가와 근저당 채권최고액에 비추어 청구인이 제시한 계약서 등 증빙 및 실지거래가액은 사회통념으로 봐 진실성을 인정하기 어려움

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 234.8㎡ 및 건물 616.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.12.23 취득하여 90.3.20 양도한 후 90.4.18 실지거래가액(취득가액 : 447,000,000원, 양도가액 : 460,900,000원)으로 양도소득세를 예정신고 납부(과세표준 8,036,790원, 양도소득세 : 4,339,860원, 동방위세 433,980원)하였다.처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 결정하여 96.3.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 59,905,580원 및 동 방위세 11,981,110원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.5.8 심사청구를 거쳐 96.8.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장실지거래가액을 증빙할 수 있는 제반증거서류를 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고·납부하였는데 처분청은 실지조사도 하지 아니한 채 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견첫째, 양도시 부동산매매계약서는 매매대금 460,900,000원, 계약일 90.3.17, 잔금약정일이 90.3.20이다. 이는 거래금액이 거액인데도 계약일로부터 잔금지급일까지가 3일에 불과하고, 부동산중개업자도 없으며, 담보된 채무에 대한 인수 여부 등의 특약사항도 없는 등으로 보아 일반적인 부동산거래에 의해 작성된 계약서로 보기는 어렵다고 할 것이다.둘째, 89년 90년 사이에 서울시의 지가가 현저히 상승한 것은 주지의 사실로서 이 건의 경우 기준시가가 161.6% 상승(취득가액 144,777,657원, 양도가액 234,033,867원)한 데 비해 청구인은 103.1% 상승(취득가액 447,000,000원, 양도가액 460,900,000원)된 금액으로 거래를 하였다.셋째, 청구인이 신고한 양도가액 460,900,000원은 쟁점부동산을 담보로 하여 설정되었던 근저당권의 채권최고액 675,000,000원(88.10.21 설정 300,000,000원, 90.1.17 설정 375,000,000원)보다도 낮은 가액이다.이러한 점으로 보아 청구인이 제시한 계약서 등 증빙 및 실지거래가액은 사회통념으로 봐 진실성을 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실지거래가액으로 신고한 것을 인정하지 않고 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호 및 제97조 제1항 제1호에 자산의 양도·취득가액은 각 거래당시의 기준시가에 의하고, 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래 방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 그 하나로,같은법시행령 제166조제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고, 같은조 제5항 제2호에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단청구인이 쟁점부동산을 88.12.23 취득하여 90.3.20 양도하고 90.4.18 실지거래가액을 취득가액 447,000,000원, 양도가액 460,900,000원으로 하여 양도소득세를 예정신고 납부한데 대하여 처분청은 실지거래가액을 인정할 수 없다하여 96.3.16 기준시가로 양도차익을 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지 하였다.이에 대해 청구인은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인됨에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다고 주장하면서 취득·양도시의 매매계약서와 양도시의 거래당사자의 매매가액확인서를 제시하고 있어 이에 대해 살펴본다.첫째, 청구인이 실거래가액이라고 주장하면서 제시한 매매계약서는 사인간에 작성된 것으로서 이를 증빙할만한 금융자료 등 객관적으로 인정할만한 증거자료의 제시가 없어 매매계약서금액이 실지거래가액이라고 인정하기 어렵고,둘째, 89년과 90년 사이에 서울시의 부동산가격이 현저히 상승한 것은 주지의 사실이며 같은 시기의 쟁점부동산의 기준시가도 61.6% 상승된 것으로 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점부동산의 양도가액이 취득가액보다 3.1% 상승한 금액을 실거래가액이라고 주장하는 것은 일반사회 통념상 사실로서 인정하기 어렵다고 할 것이다.

따라서 청구인이 실거래가액을 증빙할만한 객관적인 증거자료의 제시가 없어 실거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 결정한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.