기준시가 과세(기각)

실지양도가액이 확인안되므로 기준시가에 의한 양도차익을 산정함에 있어 실지양도가액을 한도로 할 수 없음

1. 사실청구인은 경상북도 영덕군 OO면 OO동 OOOOOO 답 3,173.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.4.11 취득하여 1999.2.1 양도하고 실지거래가액(취득가액 33,600,000원, 양도가액 45,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 내용에 대하여 양도소득세 실지조사결과 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2000.10.1 청구인에게 1999년도 귀속 양도소득세 54,023,420원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.11.13 이의신청을 거쳐 2001.2.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 양도계약내용은 매수인(OOO)측 요구대로 매수인의 명의는 OOO로 하고 매매대금은 45,000,000원이었으나, 중도금을 받을 때 매수인측이 본 건 부동산을 이용할 일이 있다면서 잔금일 이전에 소유권 이전을 요구하기에 1999.1.23 OOO 소유의 부산광역시 남구 OO동 OOOOOOOOO OOOOO OO OOOO OO(이하 “쟁점외OO”이라 한다)에 근저당을 설정(채권최고액 50,000,000원, 근저당권자 청구인의 장모 OOO)하고 1999.1.27 쟁점토지의 소유권을 이전하여 주었으며, 잔금은 1999.6.16 쟁점외OO의 매수자 OOO으로부터 금리 등을 감안하여 22,000,000원을 받고 근저당권을 말소하였는 바 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하고,

(2) 예비적 청구로 처분청이 쟁점토지의 실제 취득자라고 하는 OOO이 확인하고 있는 취득금액은 현금 50,000,000원과 OOO 소유의 쟁점외OO으로 합계 72,000,000원이 되는 바, 처분청에서 기준시가로 과세하더라도 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없으므로 양도차익은 72,000,000원으로 함이 정당하며,2000.12.8 쟁점토지가 경매에서 8,500,000원에 낙찰된 사실로 미루어 보아 쟁점토지의 시가는 낮고 공시지가는 높으므로 처분청이 기준시가(공시지가)로 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 실질매수인은 등기권리자인 OOO가 아니라 OOO으로 확인되며, 실지양도가액도 현금 50,000,000원과 OOO 소유의 쟁점외OO으로 청구인이 신고한 45,000,000원과 상이하고, 달리 실지거래가액을 인정할 만한 증빙이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점

(1) 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래(양도)가액이 신빙성없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부와

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령소득세법 제96조에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고,같은 법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고,같은 법 시행령 제166조 제4항에서 「제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고,제5항에서「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.4.11 쟁점토지를 취득하여 1999.2.1 양도하였으며(부동산등기부등본에 의하면 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였으나, 실지 취득자가 OOO이라는 사실에 대하여는 다툼이 없음), 청구인은 실지거래가액(취득가액 33,600,000원, 양도가액 45,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음이 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고,처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 양도소득세 실지조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다.청구인은 쟁점토지를 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서, 부동산매매계약서와 등기부상 매수인 OOO의 확인서(1999.4.12작성) 및 청구인측 중개인 OOO의 확인서(2001.1.27작성) 등을 제시하고 있으므로 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다.청구인이 제시한 부동산매매계약서(1999.1.23)에 쟁점토지의 양도가액이 45,000,000원으로 되어 있으며, 위 확인서에서도 동 양도가액이 사실이라고 확인하고 있으나,위 매매계약서는 검인계약서 서식만 사용하였을 뿐 등기 신청시 첨부된 검인계약서도 아니므로 이를 실제 매매계약서라고 인정하기 어렵고,처분청 조사시 실질 매수자 OOO은 현금 50,000,000원과 OOO 소유의 쟁점외OO을 주고 쟁점토지를 취득하였다고 확인하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액과 상이하므로 위 매매계약서상의 양도가액 45,000,000원을 실지 양도가액이라고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다.청구인은 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 양도차익이 실지 양도가액을 초과할 수 없으므로 처분청에서 확인한 양도가액 72,000,000원을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다고 주장하나,처분청은 쟁점토지의 매수자로부터 쟁점토지의 매수대가가 현금 50,000,000원과 쟁점외OO이라는 사실을 확인하였을 뿐 쟁점외OO의 거래가액이 확인된 것이 아니므로(쟁점외OO의 매수자 OOO은 쟁점외OO을 OO은행 융자금 30,000,000원을 안고 현금 22,000,000원을 지불하였다고 확인하고 있어 쟁점외OO의 거래가액이 22,000,000원이라는 것도 인정하기 어려움), 쟁점토지의 실지양도가액 72,000,000원을 한도로 하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.