자본적지출에 대한 증빙이 부족할 때 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부(경정)

건물에 대한 보수공사를 하였다는 것이 거래상대방의 사실확인서 등에 의해 확인되므로 공사금액 중 자본적 지출액에 대하여 조사하여 필요경비로 인정함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.12.10. OOOO OOO OOO OOO OOOO OO OOOOOOOOO OOOOOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 233,000,000원에 경락받아 2007.3.14. 400,000,000원에 양도하고 취득가액을 양도당시의 실지거래가액에 의한 환산한 취득가액 487,734,286원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 국세청 감사결과, 쟁점부동산의 법원경락가액이 확인되어 이를 취득가액으로 하여 신고된 양도소득금액을 경정하라는 지적을 받고 처분청은 경락가액 233,000,000원을 필요경비로 하여 2008.12.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 40,014,810원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1998.12.10. 쟁점부동산을 233,000,000원에 경락받아 1997년도의 유흥주점 경영경험을 바탕으로 쟁점부동산에서 유흥주점을 다시 개업하려고 정화조공사(공사비 12,000,000원)를 하여 1999.9.13. 유흥주점으로 용도를 변경하였다가 2001년 대대적인 보수공사(확인된 공사비 126,000,000원, 확인되지 아니하는 옥탑공사 15,000,000원·2층 방수공사 5,000,000원·지하실공사 10,000,000원)를 실시하여 OOOOOO이라는 체인음식점으로 용도를 변경하여 운용하여 보았으나 금융비용을 감당하지 못하는 등 경영악화로 2007.3.14. 4억원의 손실을 보고 매도한 사실이 있다.총추가공사비 168,000,000원 중 138,000,000원은 실제 공사한 상대방을 찾아 확인하였으나, 나머지 30,000,000원은 실제로 공사를 한 거래상대방을 찾을 수 없어 확인하기 어렵다.

따라서 사실은 양도손실을 보고 매도하였으나, 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 증빙서류 등 그 중요한 부분이 미비하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였는 바, 처분청이 확인된 일부 금액만을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

취득가액을 환산가액으로 계산하는 것은 취득가액을 확인할 수 없을 때 적용하는 것인데, 청구인이 쟁점부동산을 경매로 취득하였기 때문에 경락가액이 확인되므로 환산가액을 적용할 수 없고, 공사비에 대하여 필요경비로 인정하여 달라며 시공자들의 확인서와 예금거래내역을 그 증빙으로 제시하고 있으나, 확인서는 부과처분 이후에 사인간에 작성한 것으로 신빙성이 없고, 예금거래내역만으로는 공사대금으로 지급한 것이라고 보기 어렵고, 공사대금 지급에 대한 객관적인 증빙도 제시하지 못하고 있어 필요경비로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환산취득가액을 필요경비로 계상한 부동산에 대해 확인된 법원경락가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 경정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액2.자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법 시행령제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것제163조 【양도자산의 필요경비】③법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1.제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한자본적 지출액

2. (생 략)3.양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용3의

2. ～ 4.(생 략)

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 1998.12.10. 쟁점부동산을 233,000,000원에 경락받아 2007.3.14. 400,000,000원에 양도하고 필요경비로 양도당시의 실지거래가액에 의한 환산가액 487,734,286원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세를 신고하였으나,국세청 감사결과, 쟁점부동산의 법원경락가액이 확인되어 이를 필요경비로 하여 신고된 양도소득금액을 경정하라는 지적을 받고 처분청은 경락가액을 필요경비로 하여 이 건 경정·고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득후 취득세, 등록세 등으로 14,492,600원을 납부하였으며, 쟁점부동산을 233,000,000원에 경락받아 1997년도의 유흥주점 경영경험을 바탕으로 쟁점부동산에서 유흥주점을 다시 개업하려고 12,000천원의 공사비를 들여 정화조공사를 하여 유흥주점으로 용도를 변경하였다가, 2001년도에 총공사비 156,000천원의 대대적인 보수공사를 하였으므로 이를 필요경비로 인정하여 달라며 OOOO 발행 「세목별 과세(납세) 증명서」,「일반건축물대장」, OOOO OOOOO(OOOOOOOOOOOOO) 유동성 거래내역조회, 공사확인서(OOO OOO OOOO OO), 견적서(2000년 7월 작성), 건물보수공사 기성내역(2001.1.～ 2001.4.) 및 쟁점부동산 내·외부사진 12매를 제출하고 있어 이에 대하여 본다. (가) 국세청 데이터 베이스상의청구인 총사업내역은 다음과 같음이 확인된다. (나)OOOO 발행 「세목별 과세(납세) 증명서」를 보면, 쟁점부동산에 대한 취득세, 농특세, 등록세, 교육세 14,492,600원을 납부한 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산 중 건물에 대한일반건축물대장을 보면, 1999.9.13. 연면적 354.6㎡인 쟁점부동산을 위락시설(유흥주점)로 변경한 사실과 2001.6.22. 위락시설을 일반음식점으로 표시변경한 사실이 나타난다. (라)OOOO OOOOO의 청구인(OOOO)OO(OOOOOOOOOOOOO) 유동성 거래내역조회서상에 <별첨>표에서와 같이 2001년 1월부터 2001년 11월까지 73회에 걸쳐 인출한 358,714,000원에서 공사대금을 지급하였다고 주장하고 있다.

(마) 2001년 당시 공사의 일부를 담당하였던 민OO가 인감증명을 첨부한 확인서에서 1999년 7월 유흥음식점으로 용도변경코져 120인용 정화조공사를 12,000천원에 공사한 사실이 있고, 2001년 1월 OOOO OOOOO 체인점 모집과 관련 건물에 대한 전면적인 보수공사를 126,000천원에 한 사실이 있다고 확인하고 있다. (바) 2000년 7월 작성한 견적서를 보면, 총공사예정금액 126,007,721원, 공사내용은 미장/방수공사, 전기/설비공사, 목공사/도배장판, 화성철물 등으로 되어 있고, 건물보수공사 기성내역(2001.1.～ 2001.4.)은 공사종류, 계약자 및 작업인부, 연락전화번호 및 계약금액이 기재되어 있어 기재된 내용을 우리 원에서 전화로 사실확인 결과, 공사를 한 사실이 있다고 진술한 사실이 있다.O OOOO OO OOOOO OOOOOOOOOOOOOO OO OOOO, OOOO OOO OOO OOOOO OOOO(사)쟁점부동산 내·외부사진(12매)을 보면,OOOOOO이라는 간판과 식당업을 위한 식탁 등이 보인다.

(3) 위의 사실관계를 종합하면, 쟁점부동산의 필요경비에 경락가액 233,000,000원만 계상되어 있어 쟁점부동산 경락받은 후 취득등기시 납부한 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세 14,492,600원은 필요경비로 인정하여야 할 것으로 판단되나, 쟁점부동산에 대한 「일반건축물대장」상 1999.9.13. 연면적 354.6㎡인 쟁점부동산을 위락시설(유흥주점)로 변경된 사실과 2001.6.22. 위락시설을 일반음식점으로 표시변경된 사실이 나타나는 점, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 사진에 OOOOOO이라는 간판과 식당업을 위한 식탁 등이 보이는 것으로 보아 주택으로는 보이지 않는 점, 청구인에 대한 국세청 전산자료에 의하면 쟁점부동산에서 2000.7.1.부터 OOOOOO이라는 상호로 도매/식육업을 영위하고 있는 것으로 확인되는 점, 사인간에 작성한 확인서이기는 하지만 쟁점부동산에 대한 정화조공사 등에 참여했다는 민OO가 2000년 7월 작성한 「견적서」 및 「건물보수공사 기성내역」(2001.1.～ 2001.4.)과 인감증명을 첨부한 「공사확인서」에서 1999년 7월 유흥음식점으로 용도변경코져 120인용 정화조공사를 12,000천원에 공사한 사실이 있고, 2001년 1월 OOOO OOOOO 체인점 모집과 관련 건물에 대한 전면적인 보수공사를 126,000천원에 한 사실이 있다고 확인하고 있는 점, 건물보수공사 기성내역상에 나타나는 계약자들에 대하여 우리 원에서 전화를 통한 사실확인 결과, 청구인이 주장하는 내용의 공사를 실제로 하였다고 확인하고 있는 점 등을 보면 쟁점부동산에 대한 대대적인 보수공사가 있었던 점은 부인할 수 없는 사실인 것으로 판단되나, 그 금액에 있어서 구체적인 금융자료 제시가 없으므로 「건물보수공사 기성내역」상에 나타나는 공사를 실제로 하였다고 주장하는 자들에 대한

사실확인조사를 실시하여 확인된 공사금액 중 자본적 지출액에 대하여는 필요경비로 인정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.OOOOOOOOOO OOOO OO OOOOO OOOOOO