적정임대료의 산정(경정)

임대료 산정시 인근 유사한 임대사례가 있는데도 불구하고 국유재산법상의 임대료를 원용하여 부당행위계산부인한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인 정OO, 정OO, 정OO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2000.2.4 사망한 청구외 정OO의 상속인들로 정OO소유였던 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 605.6㎡(이하“쟁점토지”라 한다)상에 청구인들 명의로된 건물을 신축하여 사용하고 있다.처분청은 정OO이 쟁점토지를 청구인들에게 무상임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 1994～1998년 귀속분은국유재산법시행령 제26조의 규정에 의한 국유재산사용요율을, 1999～2000년 귀속분은소득세법시행령 제98조제4항 및법인세법시행령 제89조제4항의 규정에 의한 정기예금이자율등을 감안한 요율을 각각 적용하여 임대료를 산출하고 정OO의 상속인인 청구인들에게 종합소득세 1994년 귀속분 26,786,400원, 1995년 귀속분 32,469,340원, 1996년 귀속분 28,679,090원, 1997년 귀속분 15,517,770원, 1998년 귀속분 17,427,320원, 1999년 귀속분 15,145,550원, 2000년 귀속분 416,760원을 2001.12.16 결정고지하였다.청구인들은 이에 불복하여 2002.2.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

처분청은 정OO이 청구인들에게 쟁점토지를 무상임대하였다 하여 부당행위계산부인하면서 1994～1998년 귀속분에 대하여 국유재산임대(사용)요율을 적용하여 적정 임대료를 산출하였는데, 대법원에서도 적정임대료 산정과 관련하여 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이므로 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역의 유사토지에 대한 적정거래가능 가격과 개별요인 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 하며 국유재산 대부요율에 의한 적정임대료의 산정은 합리적이고 타당한 방법으로 보기 어렵다고 판시한 바 있는 바, 이 건의 경우 쟁점토지와 유사한 토지(OO동 OOOOOO)의 임대사례가 있는데도 불구하고 현실에 맞지 않는 국유재산임대(사용)요율을 적용하여 적정임대료를 산출하여 과세한 처분은 부당하므로 인근유사임대사례를 적용하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인들은 임대료수입금액을 산정함에 있어 인근유사 임대사례를 다시 조사하여 적정임대료를 산정하여야 한다는 주장이나, 쟁점토지의 적정임대료는 특수관계가 없는 자에 대한 임대실례가 없고 주위 부동산과 제반임대여건이 달라 임대료 산정에 활용할 수 없는 상황이므로 부당행위계산부인과 관련하여 정상거래가액산정에 관련된 규정이 없는 1994년～1998년 귀속분의 경우 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제이므로국유재산법시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적정임대료 산정의 기준으로 원용할 수 있다 하겠고따라서 쟁점토지의 무상임대에 대하여 부당행위계산부인하면서 1994～1998년 귀속분에 대하여 국유재산 사용요율을 적용하여 임대료를 산출하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 특수관계자에게 무상임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인하면서국유재산법시행령 제26조의 규정에 의한 국유재산사용요율을 적용 적정임대료를 계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

소득세법 제41조【부당행위계산】제1항에서「납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 」고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서「제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.」고 규정하고 있으며,같은법시행령 제98조【부당행위계산부인】제2항에서는「법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. (생략)

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.(단서생략)3.～5(생략)」라고 규정하고 있다.또한국유재산법 제25조【사용료】제1항에서「행정재산 또는 보존재산(이하 이장에서 “행정재산 등”이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제26조【사용요율과 평가방법】제1항에서는「법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다1～2.(생략)

3. 기타의 경우 1천분의 50이상」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 청구외 정OO이소득세법 제8조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자에 해당된다는 사실, 청구인들이 정OO소유였던 쟁점토지를 1990.5.25(건물허가일)부터 무상사용 하였다는 사실등에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 무상임대와 관련하여 부당행위계산부인하면서 1994～1998년 귀속분의 경우국유재산법시행령 제26조제1항 제3호의 규정에 의한 국유재산 사용요율(당해연도 개별공시지가의 5%)을 적용 적정임대료를 산출하여 종합소득세를 과세한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인된다.

(3) 위와 같은 방법으로 임대료를 산출하여 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인들은 현실에 맞지 않는 국유재산 사용요율을 적용하여 적정임대료를 산출하는 것은 부당하고, 쟁점토지와 연접한 부동산(서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 402.2㎡, 건물 1,583.16㎡로 이하 “비교부동산”이라 한다)의 토지가 제3자에게 임대된 사례도 있으므로 쟁점토지와 유사한 토지의 임대실례등을 다시 조사하여 유사토지의 임대실례가액으로 적정임대료를 산출과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.〈쟁점토지와 비교부동산 비교〉

구 분

쟁점토지

비교부동산

면적

605.6㎡

420.2㎡

인근도로

OO대로

OO대로

정착

건물

연면적

2,360.15㎡

1,583.26㎡

용 도

근린생활시설

(점포 및 사무실)

근린생활시설

(점포 및 사무실)

업 종

음식점, 의류판매업, 사무실

음식점, 편의점, 사무실

토지의 공시지가

(97):㎡당 270만원

(98):㎡당 289만원

(97):㎡당 430만원

(98):㎡당 460만원

도시계획법상

도시지역

근린상업지역

중심지미관지구, OO지구

도시지역

근린상업지역

중심지미관지구, OO지구

(4) 우리심판원에서 비교부동산 관할 세무관청인 OO세무서장에게 공문(국심46830-302, 2002.3.29)조회한 바에 의하면 비교부동산의 임대와 관련하여 부가가치세를 아래와 같이 신고한 사실이 확인되고〈비교부동산 부가가치세신고 내역〉

년도

부가세과세표준

비 고

96년(2기)

97년(1기, 2기)

98년(1기, 2기)

26,925,013원

60,958,489원

59,074,991원

96년도 1기분 이전분은 서류보존기간 경과로 확인불가능

위 비교부동산의 부가가치세신고 임대료를 토지가액(개별공지시가) 및 건물가액(기준시가)으로 안분하여 토지에 대한 임대료를 산출한 후 이를 다시 공시지가로 나눈 값은 다음과 같다.〈비교부동산중 토지임대료와 공시지가 비율〉(단위 :㎡당 원)

년도

비교부동산중

토지년간임대료

공시지가대비비율

비고

96년

97년

98년

111,642

127,494

124,642

2.80%

2.96%

2.71%

96년도는 2기분 임대료를 기준으로 년간 임대료를 환산한 것임

(5) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(대법원 88누3987, 1989.11.14외 다수)인 바, 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인이 유사임대사례라고 제시한 비교부동산의 경우 쟁점토지 바로옆에 위치하고 있을 뿐만 아니라 도시계획법상 지역(근린상업지역) 및 지구(중심지미관지구)가 동일하여 유사한 임대사례로서의 비교가치가 있고, 이 건 임대료의 부당행위계산부인에 원용된 국유재산법이 공시지가등이 현실화되지 않았던 때의 것으로 공시지가 등이 거의 현실화된 오늘날은 현실성이 떨어지는 점 등을 고려해 볼 때, 인근 유사한 임대사례가 있는 이 건의 경우 국유재산법상의 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정하고 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로, 처분청이 비교부동산의 임대실례등을 참고하여 각 과세기간에 대한 쟁점토지의 적정임대료를 재조사하여 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다(국심2000중626, 2000.11.28 같은 뜻)

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.