토지와 별도로 과수목 등을 거래한것으로 보아 토지의 양도가액에 과수목의 가액을 포함하는지 여부(기각)

토지와 별도로 구분하여 과수목 등을 거래하지 않은 것으로 확인되므로 토지의 양도가액에 과수목 등의 가액을 포함하여 양도세를 계산한 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.9.19. 취득한 OOOO OOO OOOO OO리 390-2 전 767㎡, 같은 리 390-20 잡종지 410㎡ 및 같은 리 390-21 임야 857㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.10.20. OOOO주식회사에게 주택건설사업부지로 양도하고 2006.6.1. 실지거래가액(양도가액 465,000,000원, 취득가액 338,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다.

나. 처분청은 확인조사를 실시하여 청구인의 신고가액과 달리 확인된 양도가액 711,000,000원 및 취득가액 289,050,000원으로 양도차익을재산정하여 2008.12.11. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 141,359,640원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.19. 이의신청을 거쳐 2009.4.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

토지를 양도하면서 과수, 경작물, 수목 등을 토지대금과 별도로구분하여 양도하는 경우는「소득세법」제94조에 의거 토지대금만양도소득에 해당하고, 수목의 양도대가는 사업소득 또는 산림소득 등으로 과세하는 것인 바, 주택사업시행사가 아파트부지를 매입하는 경우 대부분 과수목의 가액을 인정하여 주는 것으로 당사자간 자유로운 의사결정에 의한 당초의 매매계약내용을 인정하지 아니하고 처분청이 임의대로 쟁점토지의 양도가액에 지장물의 가액을 합산한 양도가액으로 과세한 당초 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 지장물 매매계약서에 과수목만 별도로 구분하여 매매한 것이 아니라 창고 및 기반시설과 과수목을 통산하면서 종류별 매매가액의 산정기준이나 평가없이 임의로 매매계약서를 작성한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 매매계약서에 농작물 및 관상수, 유실수 등은 매매대금에 포함되어 소유권이전과 동시에 매수자의 소유로 한다고 약정하였는데도 과수목 등의 지장물을 별도 구분하여 계약서를 작성한 것은 양도가액을 줄이기 위한 것으로 보여지므로, 토지가액과 지장물의 가액을 합산한 금액을 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지와 별도로 구분하여 과수목 등을 거래하지 아니한 것으로 보아 토지의 양도가액에 과수목 등의 가액을 포함하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 2003.9.19. 취득한 OOOO OOO OOOO OO리 390-2 전 767㎡·같은 리 잡종지 410㎡·같은 리 390-21 임야 410㎡ 등 3필지의 토지(쟁점토지)를 2005.10.29. OOOO주식회사에게 양도하고 2006.6.1. 실지거래가액(양도가액 465,000,000원, 취득가액 338,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였고, 처분청은 청구인의 신고가액과 달리 확인된 실지거래가액(양도가액 711,000,000원, 취득가액 289,050,000원)으로 양도차익을 재산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.OOOOOO OO O OOOOO(OO O O)

(2) 청구인은 쟁점토지를 아파트건설용 토지로 OOOO주식회사에 양도하면서 토지가액(465,000,000원)과 별도로 식재된 배나무 250주에 대한 가격을 평가하여 246,000,000원에 양도하였으므로, 과수목의 가액을 제외한 토지대금을 양도가액으로 하여 과세하여야 한다고 주장하면서,

① ‘아파트사업부지 매매계약서(대금 465,000,000원)’,

② ‘지상권 매매계약서(대금 246,000,000원)’ 등을 제시하고 있다.

(3) 처분청의 조사자료 등에 의하면, 청구인과 양수자가 제출한 위 ②의 매매계약서 중 과수목 표시부분이 서로 다른 것으로 나타나고(청구인 제출 : ‘과수목 248주’, 양수자 제출 : ‘과수목 포함’), 처분청의 확인조사과정에서 양수자인 OOOO주식회사의 직원(조OO)이 과수목에 대한 산출근거가 없이 청구인의 요구대로 계약서를 분리해 작성하였다고 진술하였고 청구인도 객관적인 평가기준이 없이 임의로 그 가격을 산정한 것이라고 확인한 것으로 나타나는 한편,위 ①의 매매계약서 제5조 제4항(양도, 양수 및 지장물의 철거)에서 “매매대상 토지위에 농작물 및 관상수, 유실수 등은 제2조의 매매대금에 포함된 것으로 소유권이전과 동시에 매수자의 소유로 한다”고 약정하고 있어 과수목 등이 별도의 거래에 따른 것이 아니라 토지의 매매에 포함된 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 338,000,000원과 달리 처분청이 확인한 금액 289,050,000원(전소유자가 과수목 등을별도 평가하지 않은 가액임을 확인)에 양도시점까지의 개별공시지가 상승률(2.58배)을 감안한 금액은 745,749,000원으로 쟁점토지에 과수목 등의 가액을 포함한 금액과 유사한 수준이고, 처분청이 감정평가법인으로 제출받은 평가조견표상의 양도당시 과수목(배나무)에 대한 평가액은 최대 58,000,000원에서 최소 17,608,800원으로 나타나고 있어 청구인이 주장하는 과수목 등의 매매가액과 큰 차이가 있음을 알 수 있다.

(5) 살피건대, 자산의 양도차익계산시 양도가액은 양도자산의 이전대가로 받은 가액을 말하며 과수의 가액을 별도로 평가하여 토지의 양도가액과 구분하여 거래한 경우에는 당해 과수가액은 토지의 양도가액에 포함하지 아니하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지의 양도가액과 구분하여 거래한 과수목 등의 가액에 대한 객관적인 평가기준이나 산출근거를 제시하지 못할 뿐만 아니라 그 거래가액도 적정한 것으로 보여지지 아니하므로, 쟁점토지의 양도가액과 구분하여 과수목 등을 거래하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 가액에 과수목 등의 가액을 포함한 금액을 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.