기준시가 과세(기각)

토지 실지양도가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 양도차익을 산정한 사례

1. 원처분 개요청구인은 1989.9.25 취득한 경기도 OO시 청북면 OO리 OOOOOOOO 전 3,819㎡, 동소 OOOOOOOO 전 1,067㎡, 동소 OOOOOOOO 전 6,465㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.3.12 양도하고 실지거래가액(취득가액 92,691,000원, 양도가액 85,000,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다.처분청은 청구인이 제출한 거래증빙에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가(취득가액 55,143,158원, 양도가액 104,202,180원)에 의하여 자산양도차익을 계산하여 1999.4.8 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 16,239,460원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.5.12 이의신청 및 1999.6.26 심사청구를 거쳐 1999.10.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인의 쟁점토지 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 매매계약서 및 거래사실확인서에 의하여 확인되는데도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며 청구인은 양도당시 농지를 경작하고 있어 1년반만 더 보유하였다가 양도하면 8년이상 자경농지로 양도소득세를 면제받을 수 있는데도 불구하고 부채를 청산하기 위하여 부득이 쟁점토지를 기준시가보다 낮은 가격으로 양도한 점등을 감안하여 쟁점토지 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 양도당시 기준시가(104,202천원)는 취득당시 기준시가(55,149천원)보다 상승하였음에도 청구인은 실지양도가액을 취득가액보다 하락한 것으로 신고하였는데 이에 대한 특별한 사유가 없고, 청구인이 서로 다른 3가지의 양도계약서를 작성하는 등 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (이하 생략)」라고 규정하고 있고,소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.30 개정)제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도당시 및 취득당시의 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 처분청에 신고한 것으로 밝혀지고 있어 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있다 할 것이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다.첫째, 청구인이 쟁점토지를 취득(1989.9.25)한 이후 양도시(1996.3.12)까지 전국적으로 크게 지가가 상승하였으며, 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가도 취득당시보다 약 2배가 상승한 것으로 나타나고 있음에도 청구인이 주장하는 실지양도가액(85,000,000원)은 실지취득가액(92,691,000원) 보다도 오히려 낮은 것으로 나타나고 있다.둘째, 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액(85,000,000원)은 기준시가(104,202,180원) 보다 약 20%정도 낮은 것으로 나타나고 있는데 청구인은 쟁점토지를 시가보다 낮은 가격으로 양도하였음을 입증하는 특별한 사유를 제시하지 못하고 있다.셋째, 처분청 의견서에 의하면 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여 기재내용이 상이한 3종류의 양도계약서를 작성한 것으로 나타나고 있고 이 건 심판청구에 이르러서도 실지양도가액을 입증할 만한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.위와 같은 사실을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 사실로 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 공정과세협의회의 심의를 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.