청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

청구인은 부동산의 실지양도가액을 480백만원으로 신고하였으나, 처분청에서 조사한 바에 의하면 조사일 현재 부동산을 평당 7백만원-8백만원으로 시가 9억원-10억원대의 부동산이며 90년도에는 전국적으로 부동산가격이 최고로 상승한 시점으로 현재보다 부동산 가액이 높았다는 점을 감안 할 때 청구인이 신고한 실지양도가액은 신빙성이 없으며, 또한 양도당시의 기준시가가 428백만원으로서 이 당시에는 기준시가가 시가의 50% 수준인 점, 청구인이 신고한 양도차익은 9천만원인데 기준시가 양도차익은 167백만원으로서 기준시가 양도차익의 53%에 불과한 점 및 그외 청구인은 부동산의 실지거래가액을 확인할 만한 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로 처분청에서 청구인이 신고한 부동산의 실지거래가액이 사실과 다르다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO대지 334㎡, 주택 및 기타건물 747㎡(위 대지 및 건물 모두를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 84.5.4 취득하여 90.10.24 양도하고 90.11.30 실지거래가액으로 자산양도차익예정 신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.3.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 42,595,550원 및 동 방위세 8,519,110원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.5.16 심사청구를 거쳐 96.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견가. 청구 주장청구인이 쟁점부동산을 385,000,000원에 취득하여 480,000,000원에 양도하고 매매계약서를 첨부하여 90.11.30 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였는데도, 처분청에서 사실조사도 없이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액을 480백만원으로 신고하였으나, 처분청에서 조사한 바에 의하면 조사일 현재 쟁점부동산을 평당 7백만원-8백만원으로 시가 9억원-10억원대의 부동산이며 90년도에는 전국적으로 부동산가격이 최고로 상승한 시점으로 현재보다 부동산 가액이 높았다는 점을 감안 할 때 청구인이 신고한 실지양도가액은 신빙성이 없으며, 또한 양도당시의 기준시가가 428백만원으로서 이 당시에는 기준시가가 시가의 50% 수준인 점, 청구인이 신고한 양도차익은 9천만원인데 기준시가 양도차익은 167백만원으로서 기준시가 양도차익의 53%에 불과한 점 및 그외 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 만한 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 사실과 다르다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호 단서 및같은법 제97조제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.(생략) 2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1.(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있고, 같은 조 제6항에 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서를 첨부하여 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청에서 거래상대방에 대한 사실확인조사도 하지 않고 청구인이 제출한 매매계약서를 사실과 다른 허위계약서로 본 것을 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 신고시 제출한 매매계약서를 보면 양도에 대한 매매계약서는 부동산중개인이 없는 부동산등기시 일반적으로 사용되는 검인계약서를 제출하고 있는 반면 취득에 대한 매매계약서는 일반적으로 부동산거래에 사용되는 매매계약서를 제출하고 있고, 거래상대방의 거래사실확인서도 첨부하지 않았음이 확인되고 있고,

(2) 또한 청구인은 위의 매매계약서 이외에는 실지거래가액을 입증할수 있는 금융자료등 다른 구체적이고 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있는 반면 처분청이 이 건 쟁점부동산 소재지에 현지출장하여 조사한 내용을 보면, 쟁점부동산은 4층 여관건물로서 현재 청구외 OOO이 OOO여관을 운영하고 있고 쟁점부동산 소재지 인근의 부동산중개업소(OOO부동산 대표:OOO, OO부동산 대표:OOO)에서 확인한 바, 조사일 현재 부근의 지가는 큰 길가에는 평당 7백만원-8백만원으로 쟁점부동산은 9억을 호가하고 있고, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 시점인 90년도에는 부동산 경기가 최고일 때라 지금보다 가격이 더 높았던 것으로 조사되었으며,

(3) 한편 청구인이 신고한 쟁점부동산의 가액과 기준시가를 비교하여 보면 기준시가 양도가액은 428,236천원이나 청구인이 신고한 양도가액은 480,000천원으로 기준시가 대비 112%이고, 기준시가 취득가액은 254,177천원이나 청구인이 신고한 취득가액은 385,000천원으로 기준시가 대비 151%인바, 쟁점부동산의 양도시점인 90년에는 부동산경기의 활황으로 기준시가는 일반적으로 시가의 50%에서 60%수준이었던 점에 비추어 볼 때 청구인이 신고한 양도가액은 시가보다 현저하게 낮은 가격임이 인정된다 하겠다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 처분청에 신고한 실지거래가액이 특별한 이유도 없이 시가보다 현저하게 낮은 가격임이 확인된 반면 청구인이 달리 실지거래가액을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청에서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.