토지가 양도소득세가 비과세되는 8년자경농지인지 여부 및 토지의 양도시기는 언제인지 여부(기각)

처분청이 토지의 양도일을 91.6.29로 정정하여야 하는 것은 별론으로 하고 토지의 양도에 대하여 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 달리 그 잘못을 찾기 어렵다 할 것임.

1. 처분개요

청구인이 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 소재 답 1,004㎡(이하 “쟁점토지 1”이라 한다)를 74.3.30 취득하고 동소 OOOOO 소재 답 123㎡(이하 “쟁점토지 2”라 하고, “쟁점토지 1”과 “쟁점토지 2”를 합하여 이를 “쟁점토지”라 한다)를 83.7.20 취득하여 쟁점토지를 청구외 (주)OO건업에 양도하고 91.7.31 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서 양도시기는 91.6.27, 양도차익은 위 91.6.27 당시에 적용된 기준시가로 하여 산출한 91년귀속 양도소득세 129,691,680원을 납부한 사실이 있다.이에 대하여 처분청은 쟁점토지 양도일은 91.6.30이라 하여 이날에 적용되는 기준시가로 자산양도차익을 산출하여 91년 귀속분 양도소득세 269,904,310원을 결정하고 위 기납부세액을 공제하여 95.7.21 청구인에게 140,212,630원을 고지하였다가 청구인의 95.9.18자 이의신청에 따른 이의신청 결정서에 의거 장기보유특별공제를 인정하여 95.11.9 이를 감액경정하였다.청구인은 이에 불복하여 95.12.30 심사청구를 거쳐 96.4.13 이 건 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 국세청장의견가. 청구인주장1) 주거지역에 편입된 농지로서 편입일로부터 1년이 지난 농지는 비과세대상에서 제외한다는소득세법 시행령 제14조3항은 90.12.31 개정되었고 그 시행일은 91.1.1부터이며 쟁점토지 1의 양도일은 91.6.27로서 개정령 시행일로부터 1년이 경과되지 아니하였으므로 쟁점토지 1은 주거지역에 편입된 농지로서 편입일로부터 1년이 지난 농지에 해당되지 아니하며, 청구인이 청구외 (고)OOO등에게 노임을 주고 농사를 짓게 하는 방식으로 청구인의 책임하에 자경한 8년 자경농지이므로 그 양도에 대하여는 양도소득세가 비과세되어야 한다.

2) 쟁점토지 2는 청구인이 83.1.29 교환으로 취득한 농지인 바, 청구인은 쟁점토지 소재지에 3년 이상 거주하면서 동 토지를 자경하였으므로 쟁점토지 2의 양도에 대하여도소득세법 시행령 제14조제4항 제3호에 의하여 양도소득세가 비과세되어야 한다.

3) 설사 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한다고 하더라도, 당초 청구인은 91.3.8 (주)OO종합건설과 쟁점토지 매매계약을 체결(쟁점토지와 동소 OOOOO을 포함한 총매매대금 1,918,350,000원)하여 계약금 2억원 및 중도금 5억원(91.5.15)을 수령하였으나, 건축허가를 득하기 위한 편의상 (주)OO종합건설과는 합의해약하고, 그 동족회사인 (주)OO건업과 91.6.27 쟁점토지 매매 재계약 체결한 것인 바,(주)OO건업과의 재계약체결방식은 (주) OO건업이 (주)OO종합건설이 기지급한 계약금 및 중도금을 인수하고, 잔액에 대하여는 청구인과 91.6.27 금전소비대차 계약을 체결하여 잔금을 대체하기로 하였으며, 그 이행을 담보하기 위해 근저당을 설정하기로 하고, 그 익일인 91.6.28 근저당설정신청을 하여 91.6.29 근저당 설정등기 경료된 것이므로 쟁점토지의 양도일은 잔금을 금전소비대차로 전환한 날인 91.6.27로 보아야 한다.

나. 국세청장의견1) 쟁점토지는 양도일 현재도시계획법 제17조에 규정하는 주거지역의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 1년이 지난 농지에 해당되어 양도소득세가 비과세되는 8년 자경농지로 볼 수 없으며,2) 쟁점토지 매매잔금이 소비대차로 전환되었다는 청구인의 주장을 입증할 서류의 제출이 없으므로 91.6.27을 양도일로 볼 수 없고, 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 양도일을 등기접수일인 91.6.29로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점토지가 양도소득세가 비과세되는 8년자경농지인지 여부와2) 쟁점토지의 양도시기는 언제인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 쟁점1)에 대하여1) 관련법령소득세법 제5조제6호 (라)목을 보면, 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있고, 그 (마)목에서는 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 면제하도록 하고 있다.90.12.31 개정된소득세법 시행령 제14조제3항에서는 대통령령이 정하는 토지란 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 1년이 지난 농지는 비과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있다.한편소득세법 시행규칙 제5조에서 농지라 함은 “전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로등을 포함한다”고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제14조 제8항을 보면 농지소재지란 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 말하는 것으로 규정하고 있다.

1. 농지가 소재하는 시·구(특별시와 광역시의 구를 말함)·읍·면안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·구·읍·면안의 지역

3. 농지로부터 농지임대차관리법 시행령 제23조제2항 제2호에 규정된 거리(20킬로미터) 이내에 있는 지역한편소득세법 시행령 제14조제4항 제3호에서는 “법 제5조 제6호 (마)목에서 대통령령이 정하는 경우란 다음 각호의 1에 해당하는 농지를 교환 또는 분합하는 경우를 말함. 이 경우 교환 또는 분합하는 쌍방토지가액의 차액은 가액이 큰편의 4분의 1 이하이어야 한다.1.～

2. (생략)

3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다.(90.12.31 개정)”라고 하고 있다.

2) 심리먼저, 청구인은 쟁점토지 1과 쟁점토지 2의 양도소득세 비과세의 근거법령이 다르다고 주장하고 있으나,소득세법 시행령 제14조제4항 제3호의 규정은 교환으로 양도된 토지의 양도소득세 관련 규정이며 교환으로 취득한 토지를 양도할 경우 적용되는 규정이 아닌 것임이 명백하다 할 것이다. 따라서, 쟁점토지 2에 대하여도 그 양도가 양도소득세 비과세 요건에 해당하는지 여부는소득세법 제5조제6호 (라)목에 의하여 판단하여야 할 것으로 보인다.쟁점토지는 그 양도일 현재 부산직할시 내에 있던 농지로서 75.12.9 아파트 지구로 고시되었음이 청구인의 심판청OO를 통하여 확인되고 있는 바, 청구인은 쟁점토지의 양도일이 91.6.27이고 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 1년이 지난 농지인지 여부 가림에 있어 그 기산일은 90.12.31 개정된소득세법 시행령 제14조의 시행일인 91.9.1부터라고 주장하나,위 법령의 명문규정해석상 아파트 지구 고시일인 75.12.9부터 1년이 지난 후 쟁점토지를 양도하는 경우 쟁점토지는 양도소득세가 비과세되는 8년자경농지에 해당하지 아니하는 것으로 해석되는 것임이 명백하다 하겠다. 따라서 쟁점토지의 양도에 대하여 8년자경농지로서 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분이 취소되어야 한다는 청구인의 주장은 이를 인정할 수 없는 것으로 판단된다.

다. 쟁점 2)에 대하여1) 관련법령한편,소득세법 제27조및동법시행령 제53조제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이지만 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하도록 하면서 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 경과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.

2) 심리청구인은 쟁점토지 양도잔금에 대하여는 청구인과 매수인인 (주)OO건업이 91.6.27 금전소비대차 계약을 체결하여 잔금을 대체하기로 하였으므로 쟁점토지의 양도일은 잔금을 금전소비대차로 전환한 날인 91.6.27로 보아야 한다고 주장하면서 그 입증서류로서 (주)OO건업과의 약정서를 제출하고 있는 바 그 내용을 보면, 잔금의 대금결제를 금전소비대차계약을 체결하여 매매대금을 결제하며 이를 담보하기 위해 근저당권 설정한다고는 되어 있으나 동 약정서상에 구체적 잔금내역 및 금전소비대차의 약정이률등이 전혀 기재되어 있지 아니하여 청구인이 제출한 약정서가 진실한 약정서인지 여부가 불분명한 것으로 보여 위 약정서를 위 청구주장의 명백한 거증서류로 채택하기는 어려운 것으로 판단된다. 또한 청구인이 주장하는 바와 같이 91.6.28자로 근저당 설정등기 신청을 하였다는 사실과 청구인이 제출한 3매의 약속어음(지급기일 : 91.10.15(금액: 3억원), 92.2.28(금액: 4억원), 92.5.30(금액: 5억원))이 쟁점토지의 양도잔금이 금전소비대차로 전환되었다는 것을 직접 입증해준다고 보기도 또한 곤란하다 할 것이다. 한편, 쟁점토지 매수인인 (주) OO건업의 장부상 기재내용을 보면 91.6.29 쟁점토지외 1필지의 토지중도금이 966,000,000원으로, 토지중도금 미지급금 1,200,000,000원이 기재되어 있는 점등을 종합해 볼 때 쟁점토지의 양도일이 91.6.27이라는 청구인의 주장은 이를 인정하기 곤란한 것으로 보인다.

처분청은 쟁점토지의 양도일을 91.6.30로 보았는 바, 쟁점토지의 잔금청산일이 확인되지 아니하는 것으로 봄이 상당한 이 건의 경우 쟁점토지의 양도일은 위 법령에 따라 그 등기접수일인 91.6.29로 보아야 할 것이나, 그 양도시기를 91.6.29로 보는 경우와 91.6.30로 보는 경우 쟁점토지 양도소득 과세표준과 세액의 산정에 있어 아무런 차이가 없으므로 처분청이 쟁점토지의 양도일을 91.6.29로 정정하여야 하는 것은 별론으로 하고 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 그 잘못을 찾기 어렵다 할 것이다.

라. 결론이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.