선수임대료 해당 여부(취소)

건물을 신축하여 사용한 후 임대기간 만료나 계약해지시 임차인의 비용으로 철거하도록 계약되어 있으므로 건물 신축비를 선수임대료로 보아 부가가치세를 과세한 것은 부당함

1. 처분개요

청구인은 2000.7.26 유OOO(임차인)와 OOO소재 토지 1,196.2㎡에 대한 임대차계약을 체결하면서, 동 토지에 임차인 부담으로 외식사업용 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 건축하되 건물에 대한 소유권은 청구인에게 귀속되는 것으로 약정하였다.처분청은 OOO지방국세청의 과세자료 통보에 의하여 청구인 명의로 쟁점건물 소유권을 이전한 것에 대해 건물건축비(공급대가:430,000,000원)에 해당하는 금액을 선수임대료로 보아, 2005.6.4 2000년 제2기내지 2003년 제2기 부가가치세 총 38,840,570원을 경정.고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2005.8.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 임차인의 책임과 계산하에 신축하여 사용한 후 임대기간 만료나 계약해지시 임차인 자신의 비용으로 철거하도록 계약되어 있고, 쟁점건물을 청구인 명의로 한 것은 이미 철거된 쟁점건물의 재산적 가치 때문이 아니라 토지에 대한 재산권행사를 제한받지 않기 위해서인 바 이를 청구인 명의로 되어 있다는 사유만으로 건물신축비를 선수임대료로 보아 부가가치세를 부과한 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

토지소유자인 청구인이 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하게 하고 일정기간 사용하는 조건으로 건물소유권을 취득한 경우로서, 동 건물은 청구인이 계약기간 토지의 임대용역에 대한 대가를 선불로 받은 것이므로 이에 부가가치세를 부과한 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지임차인이 건축비를 부담해 건물을 신축하고 토지임대인인 청구인 명의로 소유권을 등기하였으나 토지임대기간동안 사용수익하고 철거하기로 한 경우, 당해 건물 건축비를 선수임대료로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)부가가치세법 제7조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

(2)부가가치세법 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액 ”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가3.～

4. 생략(3)부가가치세법시행령 제48조【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금요금수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 유OOO간 체결한 부동산임대차계약서(2000.7.26)에 의하면 청구인은 유OOO에게 보증금 300,000,000원 월세 12,000,000원 계약기간 2000.11.15부터 5년간으로하여 쟁점건물 소재 토지를 임대하기로 하고(제3조, 제4조, 제5조), 쟁점건물의 건축과 관련하여서는 임차인이 건축과 관련된 제반 비용과 책임을 부담하되(제8조, 제11조), 건축설계.건축허가.건물에 대한 법적 권리는 청구인 명의로 하며(제7조, 제9조), 계약 종료시 임차인은 즉시 토지.건축물.시설물을 청구인에 명도하기로 하고(제13조), 2개월내 건물.부속물 기타 시설을 멸실시키기로 한(제14조) 사실을 확인할 수 있다.

(2) 청구인이 임차인과 쟁점건물 소재 토지 관련 분쟁시 법원에 제출한 소장(2003.11.14)에 의하면 쟁점건물의 철거와 관련된 제14조는 사후 추가된 것이며 동조 제4항에 따르면 청구인이 쟁점건물의 멸실을 원하지 않을 경우 임차인은 이를 멸실하지 않을 수 있게 되어 있다.

(3) 청구인과 OOO건설(주)가 작성한 건설공사계약서에 의하면 도급인으로 청구인, 도급보증인으로 유OOO가 기재되어 있으며 당초 도급인이 도급보증인과 연대책임을 지게 되어있던 계약서 제3조를 수기로 수정하여 도급보증인이 도급인과 연대하지 않고 독자적으로 책임을 지고 도급인의 책임과 의무사항도 전적으로 부담하게 되어 있다.

(4) 쟁점건물에 대한 건축물대장, 등기부등본, OOO시 OOO구청 관련공문(OOO구건축과-5803, 2005.7.18)에 따르면 쟁점건물은 청구인외 2인이 OOO건설(주)를 시공사로 하여 2000.8.23 건축허가를 얻어 2000.8.30 착공하여 2000.11.20 사용승인을 얻었으며 2001.1.20 청구인외 2인 앞으로 소유권 보존등기를 하였다가 2005.7.18 청구인의 철거신고 후 2005.8.12 재건축으로 인하여 건축물대장에서 말소된 사실이 확인된다.

(5) 임대차계약 해지 통지문(2003.8.29, 2003.9.18자 내용증명 우편), 토지인도등 제출 소장(2003가합5609, 2003.11.14, 2004.5.14), 조정결정문(2004.9.20) 등에 의하면, 청구인과 유OOO간의 쟁점건물 소재 토지와 관련된 분쟁시 건축물 철거 및 토지 인도청구에 대하여, OOO지방법원 OOO지원은 쟁점건물이 청구인의 소유로 등기되었으나 임차인의 자금으로 건축된 임차인 소유 건물임을 확인하며, 임차인은 계약기간 종료시 건물을 철거하고 토지를 인도할 것을 결정하였다.

(6) 청구인이 2001.1.25 2000년 제2기 부가가치세 확정신고시 쟁점건물관련 매입세액 43,000,000원을 포함 부가가치세 환급신청을 하였으나 처분청의 현장조사시 임차인이 건물을 신축.입주하였다는 확인서를 제출함에 따라 처분청은 위 세금계산서가 사실과 다른 세금계산서라는 이유로 동매입세액 불공제 및 가산세 부과처분을 하였고, OOO지방국세청의 세무조사(2004.5.13～2004.6.10)후 쟁점건물에 대한 건축비를 선수임대료로 보아 과세처분을 하였음이 과세전적부심사결정서, OOO지방국세청 보충조사서.과세자료 통보서, 처분청 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(7) 한편, 쟁점건물 소재 토지에 대한 부동산임대차계약서에 의하면 청구인이 수취한 쟁점건물 소재 토지의 임대료는 보증금 300,000,000원에 월세 12,000,000원인데, OOO지방법원 OOO지원 제1민사부가 (주)OOO감정평가법인에 의뢰한 감정평가보고서에 의하면, 2000.7.25 기준 쟁점건물 소재 토지의 적정 월임대료는 임대보증금을 300,000,000원으로 했을 경우 11,8880,000원으로 감정되어 있다.

(8) 부가가치세법상 용역의 공급이란 계약상 또는 법률상 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화, 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것(부가가치세법 제7조제1항)이며 그 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금요금수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함함(부가가치세법시행령 제48조)을 알 수 있다. 따라서, 쟁점건물에 대한 건축비를 쟁점건물 소재 토지에 대한 선수임대료로 보기 위하여서는 토지에 대한 사용. 수익과 건축비간 상호 대가관계가 성립되어야 할 것이다.

그런데, 쟁점건물 소재 토지에 대한 임대차계약서를 살펴보면 청구인은 유OOO와 쟁점건물 소재 토지에 대한 임대차계약을 하면서 동 토지를 외식사업 이외의 목적으로 사용할 수 없도록 하여 임대차계약 당시 나대지 상태인 토지에 건물이 건축되어 사용되는 것을 예정하고 있었고, 위와 같은 상황에서 토지에 대한 임대보증금과 월세를 각 300,000,000원과 12,000,000원으로 설정하였으며, 동 금액은 OOO지방법원 OOO지원이 (주)OOO감정평가법인에 의뢰하여 감정된 가액(임대보증금 300,000,000원, 월세 11,8880,000원)과 유사한 사실을 미루어 볼 때, 토지 이용에 대한 대가를 시가에 비하여 낮게 설정하지 아니하였음을 알 수 있고, 쟁점건물 건축에 대한 건축설계비 등 제반비용을 임차인 유OOO가 부담하며 임대차계약서에 쟁점건물은 철거가 예정되어 있었고, 실제로 임대차계약이 종료된 이후에 철거되어 청구인으로서는 쟁점건물에 대하여 소유자로서 아무런 권리 행사를 한 사실이 없음을 알 수 있으며, 청구인과 임차인 유OOO간 임대차 관련 분쟁과정에서 쟁점건물에 대한 소유권이 임차인에게 있음을 OOO지방법원 OOO지원이 확인한 사실을 미루어 볼 때, 쟁점건물이 건축당시 청구인의 명의로 등기되었다는 사실만으로 청구인이 임차인 유OOO로부터 쟁점건물에 대한 건축비를 토지에 대한 임대료로 수령하였다고 보는 것은 무리가 있는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 신축비를 토지에 대한 선수임대료로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.