양도가액을 배율방법에 의하여 평가한 가액, 취득가액은 양도가액을 기준으로 한 환산가액으로 하여 토지의 양도차익을 산정한 당초 처분의 당부(경정)

양도시는 특정지역이나, 취득시는 특정지역이 아닌 토지의 양도차익은 지방세법 과세시가표준액으로 결정 계산함

1. 사실청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOO에 거주하는 자로 82.10.7. 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 답 3평방미터 및 같은동 OOOOO 답 274평방미터(환지예정권리면적 156평방미터, 징수면적 65평방미터, 계 221평방미터)를 취득하여 86.1.6. 이를 양도하였는 바,처분청이 양도가액은 국세청장이 정하는 특정지역의 배율에 의하여 평가한 가액, 취득가액은 양도가액을 기준으로 한 환산가액으로 하여 89.1.17. 86년도 귀속 양도소득세 5,593,990원과 동 방위세 1,373,120원을 결정고지 하자 청구인은 이에 불복하여 89.2.14. 심사청구를 거쳐 89.4.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장처분청은 토지분 양도가액 및 취득가액을 지방세 과세시가표준액에 국세 청장이 정한 배율을 적용하여 산정한 가액인 기준시가로 결정하였으나 양도당시는 특정지역이지만 취득당시는 일반지역이므로 양도 및 취득가액을 지방세 과세시가 표준액으로 하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견청구인은 양도물건을 양도할때는 특정지역이나, 취득할 때는 일반지역이므로 지방세 과세시가표준액에 의하여 취득가액과 양도가액을 결정하여야 한다고 주장하나,소득세법 시행령 제115조제3항에서 국세청장이 정한 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고 있고,동법 시행규칙 제56조의 5제7항에서는 제5항을 준용하여 환산한다고 되어 있는 바,처분청이동법 시행규칙 제56조의 5제5항 제1호의 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액을 계산하는 예에 의하여 기준시가로 결정한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 양도가액을 배율방법에 의하여 평가한 가액, 취득가액은 양도가액을 기준으로 한 환산가액으로 하여 이 건 토지의 양도차익을 산정한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인과 국세청장 및 처분청간에는 청구인이 양도한 이 건 토지(서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 답 3평방미터 및 OOOOO 답 274평방미터)가 양도일(86.1.16)현재는 특정지역이나 취득당시(82.10.7)는 특정지역이 아니었다는 사실에 대하여는 다툼이 없으나 이 건 토지의 양도로 인한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준으로 한 환산가액으로 하여 계산할 수 있는 지에 관하여는 다툼이 있으므로 이에 관하여 살펴본다.

소득세법 제60조와동법 시행령 제115조제1항 내지 제2항의 규정을 종합하여 보면, 특정지역에 있는 토지와 건물의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 이외의 지역에 있는 토지·건물의 기준시가는 지방세법상의 과세시가표준액을 기준시가로 한다고 규정하고 있고, 배율방법이라 함은 양도·취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정되어 있으며, 이 건 토지양도당시 시행되던(87.5.8 개정이전)소득세법 시행령 제115조제3항의 규정은 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득 당시의 기준시가로 한다고 되어 있어 그 문면의 내용이 불명하나 이 규정은 취득 당시에도 특정지역에 속하였으나 배율의 정함이 없는 경우에 환산가액에 의하도록 규정하고 있는 것으로 보는 것이 그 문면과 법적 안정성의 견지에서 타당하다고 보이고, 이는 대법원이 87.1.20. 전원합의부판결(86누576)이래 배율방법에 의하여 부동산의 양도차익을 계산하려면 그 부동산이 양도당시는 물론 취득당시에도 다같이 특별지역내에 소재하고 이에 대한 배율의 정함이 있어야 한다는 견해를 누차 밝혀 온 것을 보아도 합당하다고 판단된다. 이 건의 경우 청구인이 이 건 토지를 양도할 시에는 특정지역이였으나 취득시에는 특정지역이 아닌 것에 대해서는 위에서 본 바와 같으므로 이 건 토지의 양도로 인한 양도차익은 취득가액 및 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 결정하여 계산하는 것이 타당하고 이에 대한 청구주장은 이유있다 할 것이다(동지 : 88서463, 88.7.26)

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.