부동산의 양도가 양도담보해지에 의한 명의환원인지 여부(취소)

양도소득세법상 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전된 경우만을 의미하므로 유상양도로 볼 수 없는 양도담보해지에 의한 명의환원에 대해 양도로 보아 과세한 처분은 부당함

1. 원처분의 개요충청남도 보령시 OO읍 OO리 OOOOOO 대지 309㎡, 건물155.52㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 등기부등본상 93.3.3 청구외 OOO으로부터 청구인에게로 소유권이 이전되었다가 94.11.5 다시 OOO의 처 OOO에게로 이전된 데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 유상양도하였으나 양도소득세는 신고하지 아니한 것으로 보아 97.1.16 양도소득세 14,929,400원을 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.2.6 이의신청 및 97.4.23 심사청구를 거쳐 97.8.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산의 실지 소유자 청구외 OOO이 청구인에 대한 채무 50,000,000원의 담보목적 등으로 쟁점부동산의 소유권을 청구인 앞으로 이전등기하였다가 동 채무를 반제하고 동 OOO의 처 OOO에게 명의환원한 것이므로, 이를 유상양도로 보아 과세하였음은 부당하다고 주장한다.

나. 국세청장 의견청구인은 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 데 대하여 실지거래가액(취득가액 : 50,000,000원, 양도가액 : 52,810,000원)으로 과세하여 줄 것을 청구하나, 청구인이 이의 입증으로 제시하고 증빙은 인낙에 의한 판결문이고 등기부등본상 근저당 설정 채권최고액이 2억원인 점 등으로 보아 그 신빙성을 인정할 수 없다.한편, 채권자가 채권담보 목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기한 후 채무자의 채무 불이행으로 인한 채권변제에 충당하기 위하여 본등기를 이행한 경우에는 동 본등기가 완료된 때에 매매계약이 성립되었다고 보아야 할 것이므로 쟁점부동산의 취득시기를 가등기일인 92.9.18로 보아야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도가 양도담보해지에 의한 명의환원인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제4조제1항은 「거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.」고, 그 제3호에서 양도소득은 「자산의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하면서, 같은조 제3항은 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이하 생략」라고 규정하고 있다.소득세법시행령 제45조【자산양도로 보지 아니하는 경우】제1항은 「채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것」으로, 그 제2항은 「제1항의 담보에 관한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배되거나 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그때에 양도한 것으로 본다.」고 각각 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로부터 청구외 OOO에게로 94.10.1 매매를 원인으로 하여 94.11.5 이전된 것을 유상양도로 보았고 청구인은 전 소유자 청구외 OOO이 청구인에게 채무반제함으로써 양도담보해지에 의한 명의환원 한 것이라고 주장하며 그 입증자료로 등기부등본, 인낙조서, 사업자등록신청서 및 전세계약서 등을 제시하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 92.9.18 청구인을 권리자로하여 소유권이전청구권가등기가, 또 OOO을 채무자로하고 근저당권자를 (주)OO상호신용금고로하여 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 각 설정되어 있고, 93.3.3에는 청구인이, 94.11.5에는 OOO의 처 OOO가 각각 소유자로 등재되어 있으며, 95.7.19에는 OOO을 채무자로하고 OO농업협동조합을 근저당권자로하여 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 95.7.21에는 92.9.18자 근저당권이 말소되어 있음을 알 수 있다.

(3) 청구외 OOO의 동생 OOO은 OO산업주식회사를 운영하던 중 92.9.17 부도처리 된 것으로 OO은행 OO지점이 확인하고 있고, OOO의 채무담보로 OOO 소유인 보령시 OO읍 OO리 OOOOO 대 258㎡에 채권최고액 70,000,000원의 근저당이 설정되었다가 93.6.8 근저당 말소이후 95.5.23 OOO의 처 OOO에게 소유권이전 되었음이 등기부등본에 의하여 확인됨을 볼 때, 쟁점부동산의 명의자를 청구인으로 등기할 시기인 93.3.3 즈음에 OOO으로서는 동생의 채무에 대한 보증채무를 회피할 필요가 있었고 청구인으로서는 채권확보할 필요도 있어 쟁점토지를 청구인 명의로 이전등기하였다는 청구인의 주장은 설득력이 있다 하겠다.

(4) 청구인은 쟁점부동산을 대전지방법원 홍성지원의 인낙을 원인으로하여 93.3.3 취득하였는 바, 당해 인낙조서상 「청구인은 OOO에게 91.6.30 금 50,000,000원을 대여하고 변제기일은 92.6.30 이자는 약정없이 빌려주었으나 이를 변제하지 못하므로 당사자간의 약정에 의하여 위 변제기일인 92.6.30자로 대물변제예약완결로 인한 소유권을 취득하였다 할 것이고, 따라서 위 소유권에 기한 소유권이전청구권가등기의 본등기 절차를 이행 받고자한다」는 내용을 OOO이 인낙한 점, 청구인이 OOO을 상대로 가등기에기한본등기절차이행청구의 소 제기시 입증자료로 법원에 제출하였던 차용증서 사본의 내용 등에 의할 때, 청구인과 OOO 간에는 위와 같이 원금·변제기한·변제방법에 관한 약정 및 채무의 변제를 담보하기 위하여 쟁점부동산을 양도한다는 의사표시를 하였던 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

(5) 청구외 OOO이 92.10.2 사업자등록신청시 처분청에 제출하였던 사업자등록신청서, 전세계약서, 사업자등록조사복명서 등에 의하여, 청구외 OOO이 OOO에게 92.6.20 전세보증금 15,000,000원에 쟁점부동산을 임대하였고 OOO은 동 부동산에서 음식점을 97.10.5까지 영위한 것으로 확인되며 쟁점부동산이 청구인 명의로 등기된 기간(93.3.3～94.11.4)중에도 OOO을 채무자로 한 92.9.18자 근저당권이 그대로 유지되었음을 볼 때 쟁점부동산이 청구인 명의로 등기된 기간 중에도 OOO이 동 부동산을 사용수익한 것으로 인정된다.

(6) 위의 사실을 종합하여 보면, OOO으로서는 청구인에 대한 채무변제의 담보제공 및 동생 채무에 대한 보증채무의 회피가 필요했던 점, 쟁점부동산에 92.9.18 청구인을 권리자로 하여 가등기한 사실과 OOO이 인낙한 92.9.18자 가등기에 기한본등기절차이행청구의 소 및 그 입증자료인 차용증서 등의 내용 등에 의할 때 청구인에 대한 OOO의 채무액이 50,000,000원임과소득세법시행령 제45조제1항의 「채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 것으로 보는 요건」이 충족된 것으로 인정된다.

따라서, 청구외 OOO이 청구인에게 쟁점부동산을 채무변제의 담보로 제공하였다가 당해 채무상환으로 환원받은 것이므로 이 건 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당한 것으로 판단되고, 다만 이를 OOO이 그의 처 OOO에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세함은 별론으로 한다.

라. 이 건 심판청구의 청구인의 주장은 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.